“以房养老”买大还是买小

时下最流行的退休储蓄策略是：买上一所大房子，期待房地产市场的繁荣持续下去，然后在退休的时候以大换小，于是释放出早早下手带来的“特别优惠”———房屋权益。听起来很有吸引力是吗？问题是，你要投下一大笔钱，结果得到的回报极有可能少得出乎意料。 为了了解其中的缘由，我们假设你现在35岁，拥有一所价值40万美元的房子，其中贷款30万美元，而你打算在65岁退休。 怎样才能创建一个最佳投资组合呢？你可能会一直住在现在的房子里，用30年的时间还清贷款，而把多余的闲钱投资于股票和债券共同基金。姑且称之为“小房子策略”吧（虽然在美国很多地方，一所价值40万美元的房子其实并不小）。或者，你也可以选择“大房子策略”———买下一幢价值百万美元的豪宅，从现在开始直到65岁退休，慢慢还清90万美元的贷款。到65岁的时候，你就可以卖掉豪宅，换一所价值大约40万美元的房子，从而兑现一大部分的房屋权益。 　　“大房子策略”代价大哪种策略能让你更富有呢？ 　　我们暂且做出所有的假设都有利于“大房子策略”。 首先，我们假设你可以以6.5％的利率得到一笔30年期的固定抵押贷款。那么，90万美元的贷款月供为5700美元，而30万美元的贷款月供为1900美元。更进一步地说，我们忽略你卖掉40万美元的小房子、买入百万美元的豪宅可能要支付的任何房地产佣金。我们同时假设，在你65岁时把房子出手的时候，不用缴任何税，或者向房地产经纪商支付任何佣金。与此同时，我们假设你的房子有2％的实际年回报率，与历史平均水平一致。 “人们看到这种分析，可能会说，每年2％的回报率真是可笑得很，我的房子升值了14％呢。”俄亥俄州麦迪那的财务顾问查理斯·法雷尔说，“但是，你不可能连续30年都能获得14％的涨幅。”据法雷尔计算，按今天的美元价值计算，到你65岁的时候，你那所100万美元的房子将价值180万美元，一所40万美元的房子要70万美元。届时，你卖掉大房子，换小一点的房子，就能赚到110万美元的退休生活费。 这似乎是一笔相当可观的回报，但是代价也很大。采用了“大房子策略”，你不仅会面临沉重的还款负担，还不得不付清地产税、维修成本、业主保险和公用事业的各种费用。姑且保守估计每年这些持续不断的费用将占到房产价值的2％，加上抵押贷款，你买下豪宅的第一年，就要支出8.8万美元。 “小房子策略”收益高 “小房子策略”会怎么样呢？诚然，采用“小房子策略”，你同样也会面临持续不断的各种费用以及月还款，不过，这里面的金额就要小得多了。假设你一直住着小房子，然后把储蓄投入共同基金组合，以最保守的估计来看，假设这些共同基金每年的回报率仅比通货膨胀率高出2.2个百分点。这是目前10年期通货膨胀指数美国国债、可能是最安全的长期投资的回报率。按法雷尔的计算，30年之后，你的投资组合将价值200万美元，比“大房子策略”的收益高出近1倍。 “关键是大房子的各项费用太多。”法雷尔说，“这项百万美元的投资要付出的成本太高，这笔钱就是白白流走了，而‘小房子策略’可以把余钱拿来投资。”所以，买所大房子不是投资，而是一种生活方式的选择，同时还为自己带来一张金额大得吓人的账单。