商铺售后返租重现 回报越高越应谨慎
几年前，房地产市场上流行一时的售后返租营销方式在2001年9月被国务院颁布的《商品房销售管理办法》予以叫停后，最近又在北京及合肥等南方城市再度现身，引起了各界的关注。
一些项目宣传，“10年返租，每年8%”、“6年返租，年回报率可达17%”，有的甚至宣称“3年包租，租金回报21%，一次性全部返还，3年投资回报80%以上”、“零风险、高回报”。这些信誓旦旦的承诺令不少投资者跃跃欲试。
投资人并非不记得上世纪90年代房地产市场上售后返租带来的风险，而是此轮售后返租已“改弦更张”。据了解，现在的售后返租模式已经不是以往通过房地产开发商来运作，而是以重新注册的一家商业运营公司和购房人签定租赁合同，并许诺高额租金回报，即甲方【开发商】卖给乙方【投资人】，甲乙双方共同找到丙方【投资中介】，由丙方代为经营，回报出自丙方，如此操作，使开发商合理规避了国家相关法律、法规对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资的禁令。另外，现在售后返租的项目大多承诺为投资者提供相应的担保。
据了解，现在市场上的售后返租项目承诺的担保形式有多种，其中有以上市公司、母公司的资产作担保的，有通过与开发商有连带关系的公司作担保的，有用担保公司来担保的，也有宣称由银行作担保的。应该说，担保的出现是一个进步。经纬时代房地经纪有限公司副总经理苏文认为，房地产中的商业物业需要开发商在设计之初就考虑统一物业形态、统一招租、统一经营管理，在这种物业中，引入担保机制，采用售后返租是合理的。但目前市场上有真担保，也有假担保。有的项目提供全程连带责任担保，在合同中约定保证在租期内对房产的本金和利息做出担保。但不少项目只是在宣传资料上有担保承诺，而没有将担保的具体内容写进合同中，或者只承诺对租金部分担保。有的项目自称由银行负责担保，而实际上往往是用银行作幌子，从高房价中将租期内的所谓回报预留，由银行代发利息。
售后返租借担保在市场上变身，但其再度活跃的深层次原因应该是人们对房地产市场大势的看好。北京大成律师事务所律师吴建忠认为，售后返租采用中介运作、引入担保，从法律上可以认定是不违法的。但是应该看到，目前有不少开发商是通过中介由一家人两块牌子的方式在变相运作，其市场风险依然存在。另外，担保是很复杂的，非专业人士掌握起来难度比较大。如投资者往往只看到了开发商的宣传材料，而很有可能开发商与担保方之间根本没有合同。另外，按照担保法的规定，企业担保需要受到资金额度的限制，而开发商往往会做出超限额的伪承诺。即便是上市公司对外担保，从程序上需要经过董事会的同意，这些都应该在担保合同中有所体现。否则从法律上讲，投资者一旦遇到问题就会处于弱势地位，虽然开发商承诺有担保，但未必能实现责任。投资者必须在合同的保护下，在法律没有漏洞的情况下，才能得到法院的支持。
吴建忠认为，目前对售后返租的法律规定有些“暧昧”，这使得售后返租市场不够规范，存在很多陷阱。吸引开发商、投资者、中介机构售后返租的关键是人们对房地产良好走势的判断。形势好的情况下承诺可能兑现，而形势变化则会出现各种风险。对投资者来说，回报率越高越应当谨慎选择。
