产权式商铺警钟响起来
近年来,成都产权式商铺开发热浪袭人,小则万余平方米,大则数十万平方米,餐饮、购物、休闲、娱乐等等各式业态让人眼花缭乱。而开发商普遍开出6%直至15%的投资回报,吸引了众多投资者的眼球。不过,今年以来成都产权式商铺出现的开发热,经营冷,甚至投资零回报的现象,也给产权式商铺开发和投资热敲响了警钟。
开发商的卖点:一铺养三代
产权式商铺是近年来兴起的一种新型物业形态,所有权和经营权分离。即投资者将自己购买的商铺,委托发展商或品牌经营商统一经营,投资者获得稳定的投资回报———租金收益。这种模式始于上海、深圳等各大城市,本世纪初诞生之时,着实风光了一回,制造了一个个“投资小、风险小、回报稳定”的投资传奇。
产权式商铺最吸引人的就是投资回报率。走进成都很多商铺的销售中心,销售人员都可以给客户迅速计算出产权式商铺的投资回报比率。记者近日来到正在销售的城西某商铺,热情的售楼小姐算账说,该商铺首付40%即可办理银行按揭,最长10年,拥有100%的商铺产权。10年包租期内,每年享受投资额8%的固定租金回报。也就是说,如果投资20万元购得一间商铺,每年的固定收入就可达到16000元(20万元×8%),照此推算10年时间就可以完全收回投资,按现在商业地产项目最低经营年限40年算,剩下近30年就是投资人的纯利润收益了,真的是一铺养三代,如果存银行,利息还不到5000元。她还强调,公司还为投资者安排了两次回赎机会,购铺8年或10年后,如果觉得不满意,还可以原价退给公司。
“一铺养三代。”这是很多产权式商铺反复强调的字眼,从售楼小姐的算账分析看起来,产权式商铺确实是“只赚不赔”的买卖,如果40年满租,毛利润可以达到64万元,是投资额的三倍多,这还不包括商铺升值的潜在因素,所以这样的投资分析总能让一些提着钱袋子无处下手的投资人“心潮澎湃”。在商铺销售市场,一些非常诱人的返租销售及投资回报对比广告,如“10年返租”、“即买即收租金”、“投资回报率高达8%-15%”等等,无不刺激着投资人的赚钱欲望。而投资者的热情也进一步刺激了开发商的神经。粗略统计,成都今年以来开工的有产权式商铺的地产项目,曾经在媒体露面的超过20个,总体量接近20万平方米。而一些开发商更是盯住交通区位优良的旧楼,高价接手重新包装成产权式商铺出售,进一步激荡起产权式商铺开发热。
投资回报率:扯皮事增多
不过,在轰轰烈烈的产权式商铺开发中,去年至今暴露出来的一些现实问题也是不容忽视的,天府广场旁一产权式商铺,2003年发展商承诺每年8%以上的回报,去年投资者只收到了5%,双方至今还在打官司;红星路四段一产权式商铺与一外来家电销售商签约包租,家电商经营不满意退场,原来开发商给投资者承诺的8%依然没法兑现,双方也在扯皮……总结产权式商铺扯皮的原因,主要还是当年承诺的投资回报没有兑现。
面市之初曾带来无数投资传奇的产权式商铺,如今为何生出这么多扯皮的“烦心”事呢?一位资深房产策划经理认为,主要是实际操作出了问题,那就是开发商普遍以卖出铺位作为获取利润的主要形式,而不是从今后经营的角度来设计产品获得利润。他进一步分析指出,为了卖掉铺位,开发商端出的是8%甚至更高的年投资回报率,但是投资回报的实现者,却是与之不甚相关的经营者,开发商、投资者、经营者、经营管理公司四驾马车各有各的利益诉求,产权式商铺风险由此增大。“这正是产权式商铺纠纷不断的症结之所在!”他说,在四驾马车中经营者又是关键,只要经营者不能得到应有的利润回报,投资者的投资回报率必然得不到保证,而在未来10年到40年的时间内,谁又能保证经营的内部环境和外部环境不发生变化呢?
另一个引人关注的现象是,记者走访很多产权式商铺楼盘发现,这些产权式商铺大多是以预售的面目出现,售楼小姐谈得最多的是未来良好的收益预期,而对未来经营、管理可能出现的各种变数,只字不提或者语焉不详,难免为以后的投资回报收益埋下隐患。
提醒:千万别被“炒铺”套牢
毫无疑问,商铺作为投资的一种方式,具有高风险高回报的特点,出手准确的话,确实能够实现很高的回报,或者真的达到“一铺养三代”的可能。
业内人士认为,有投资潜力的商铺价格评估时主要参考几个条件:一是项目所在地有足够的人气;二是项目所在地有良好的商业环境;三是项目所在地有发达的交通和充足的停车位;四是有专业的前期规划;五是面积适中,以100平方米左右的独立经营面积为最佳。
业内人士特别提醒,投资者千万警惕多次倒手的“炒铺”,这些铺子已经多次加价,或者经过经营检验,口岸、位置不佳难以出租,或者经营业绩一直难以提升,成了烫手山芋,后来的接盘者可能被套牢的风险必然大增。
因此专家建议,投资者选择产权式商铺务须谨慎。四川省发展经济学会专家李少宇指出,商铺不像住宅,周围商业环境和氛围尤为重要,而市场环境的变化,譬如拆迁、修路、规划变更等各种市场潜在不利因素,都可能影响商铺的经营和出租。同时,竞争对手的数量和经营变化;商铺的经营定位是否准确;大型商铺、商业街的管理问题, 也会成为影响商铺租售的客观原因。
