近几年，受住宅市场调控影响，不在限购之列的公寓产品颇受青睐，此前积压的产品也一路甩货。2018年成都（主城+近郊+天府新区，下同）的公寓共成交了约389.43万㎡，较2016年上涨超3倍。
但从近期的市场表现来看，随着前期集中消化结束，选择买入的购房者开始减少，公寓产品的整体热度下降。2019年1月-8月，成都公寓供销同比齐跌，均价约为12163元/㎡，月度均价更是出现了7连降——从2019年1月的均价约13996元/㎡，到8月降至了约11496元/㎡。
住宅市场传统的“金九银十”来临，住宅市场加速出货的迹象明显，对很多普通公寓类产品而言，要想在剩余的几个月跑量或许真的太难了。
供销
锐理数据统计，2019年1月-8月，成都公寓共供应约314.51万㎡，同比2018年1月-8月下降4.33%，在4月迎来一次供应的高潮，有成华奥园广场、中海御湖世家、花样年家天下等项目入市；成交约240.99万㎡，43227套，成交面积同比2018年1月-8月下降10.9%。
价格
2019年1-8月统计范围内，公寓市场整体均价约为12163元/㎡，2018年同时段的销售均价约为13136元/㎡，同比下降了7.41%。作为参考，2019年前八个月住宅市场的均价约为13511元/㎡。
存量
截至2019年8月底，公寓市场存量约为640.72万㎡，按照2019年上半年的平均去化速度，还需要21.7个月消化库存。在当前的市场环境下，后期去化的压力比较大。
梳理今年LOFT、SOHO产品供销走势可以看出，LOFT产品供应在减少，SOHO产品供应在增加。据不完全统计，2019年至今开盘的公寓产品中，含有LOFT产品的仅有海伦天麓、成华奥园广场、融创玖樾台、中德英伦联邦APPLER、龙湖星悦荟等少量楼盘。
这与2017年4月出的公寓相关政策不无关系：商业、办公类建设项目标准层办公用房分隔的，层高不应大于4.2米；商业、办公建设项目标准层办公用房不分隔的，层高不应大于4.6米。有了层高的限制，LOFT产品在今年的供应明显减少。
从面积段偏好来看，50㎡以下依旧是购房者的“心头好”，50-70㎡、70-90㎡分别处于二、三的位置，且两者销售面积相差不大。可见面积小、总价低的公寓产品，不管作为过渡型还是投资型产品，被接纳度都更高。
分区域来看，成华区销售套数最多，共7579套；双流区销售面积最高，约52.46万㎡；天府新区供应面积则最多。
成华区目前在售公寓面积以40㎡以下、50-60㎡为主，均价约为13331元/㎡；其中成华奥园广场销售套数最多，在今年前一阶段中的表现最抢眼。
双流区目前在售公寓面积70-80㎡占比较高，户型相对偏大，这也促成了最高的销售面积，区域市场均价约为10315元/㎡。
天府新区目前在售公寓面积以50㎡以下为主，均价约为12831元/㎡；区域内最近一次开盘的项目是天府万科云城，于8月24日开盘，去化率55.82%，中规中矩。
值得一提的是，锦江区公寓的销售均价最高，约为20657元/㎡，这主要在于托尼洛兰博基尼酒店（均价约47658元/㎡）、盈嘉赢家（均价约34990元/㎡）、金林中心（均价约30168元/㎡）等项目拉高了区域整体均价。此外，锦江区在售的公寓类项目中，华润自在域、华润东原时光绘、茂业豪园销量排前三，主力户型面积40㎡以下居多。
整体来看，一个愿意被市场买单的公寓项目，其所在区域、地段、配套、规划很关键，这会直接决定产品的下单和增值能力。
锐理数据可统计范围内，2019年1月-8月新推的28个公寓产品，在开盘当日认购率达100%的仅有万科金域缇香；对前8个月在售项目进行统计，整体销售套数较高有成华奥园广场、德商MYHOME蜜柚公寓、花样年家天下、龙腾东麓城、融创香璟台等项目。
2019年1月-8月成都公寓开盘当天认购率TOP5
锐理君从中选择了3个极受市场认可的项目进行了简单的分析，发现它们均具备一定的共性指标：地段较优越，交通通达性高，生活配套完善，品牌房企加持，性价比高且总价低。
开盘当天去化率第一——万科金域缇香
2019年开盘主力面积区间30-36㎡，均价为7500元/㎡（精装）、6500元/㎡（清水），面积小、性价比高，总价在25万左右，购房者接受度较高；项目位于新都区城北高速外侧，且靠近地铁3号线三河场站地铁口旁，交通便捷；周边有百亩湿地公园、植物园、成都实验外国语学校等配套资源。
销售套数最多——成华奥园广场
2019年开盘主力面积区间34-54㎡，精装均价为17300元/㎡；项目位于东中环，紧邻地铁7号线双店路站，与成都东客站直线距离3公里左右；周边有建设路、万象城、理工大、东客站等几大核心商圈围绕，商业值UP！UP！UP！
销售面积最高——花样年家天下
主力面积段在76-102㎡，均价在9500元/㎡左右；项目位于天府五街与江安河交汇处，位于大源西版块，后期规划优势明显，能享受成熟的城市配套。
锐理点评：
下半年融资环境趋紧，房企面临资金回笼压力，同时随着“金九银十”的到来，住宅供应已经出现加速的态势。购房者置业，住宅仍然是首选，对公寓的购买需求进一步被挤压，以下3个难点尤其值得重视：
1、公寓目前供过于求，存量远高于2018年同时段，去化压力较大；存量较高的三个城区分别为高新区、双流区、锦江区，且锦江区公寓均价还高于住宅均价，要想快速去化难度很具体。
2、从某种意义来说，公寓的销售会受住宅供应的影响。当住宅供不应求的时，急于“下手”的购房者或流向公寓市场；但随着住宅供应加速，购房者选择面增大，住宅对购房者的吸附能力更强。2019年下半年很多高性价比的“网红住宅楼盘”面市，公寓项目的竞争力再次降低。
3、大多数公寓靠小面积、低总价吸引购房者，但贷款利率高，公摊面积大也是显而易见的弊端；同时市场也越来越担忧公寓产品的流动性，后期能否顺利转让或出租成为“挑剔点”，公寓类项目的生存难度越来越大。
从前八个月的市场来看，就是两极分化：高端类项目如花漾锦江、托尼洛兰博基尼酒店、新希望D10和走平价路线的花样年家天下、奥园广场等都取了很好的成绩，更多的压力压在了“中间层”，而这部分的量也是最大。
