有一个做童装的小姐妹，我们聊的非常的开心，最后聊到职业上面，他开了一家童装店；
没事干瞎聊，咱认为开童装店，都是在大型商场，她的店开在哪里，真的是颠覆了我的三观；
我问，开童装店怎么样，赚钱吗？
在咱的眼里，实体商业是不赚钱的，特别是这类服装类的产业，对不对？
她说，还可以；
我说，每月流水，有多少？
她说，每个月不到10万，是销售额，不是利润哈；
到这个时候，我很惊讶，一个童装店能做到每月10万流水，那可是真的需要真功夫，或者就是一个大卖场；
我说，你们的店开在哪里，是在哪个商场？
她说，是在社区的底商，也就是那种小区内部的那种底商；
我大睁眼睛，不会吧，表示很惊诧？
我问，你们的店铺，多大面积，有几百平米？
她说，大概实用面积也就是50-60平米，建筑面积好像是80多平米，差不多；
哎呀，我勒个去，遇到高人了，怎么做到这个高的营业额的呢？
我说，你们有什么绝招吗？
她说，我花了学费，学来的，就是运营朋友圈，做爆款，搞团购就做了这么多；
回头我在取取经，分享给朋友们，看看怎么运营？
这真的是颠覆咱的三观，只是听说有这样的传说，没想到这么神奇，你看一个并不是很起眼的店铺，就运营出如此高的流水，这可谓是一个真功夫，说到这里是什么意思呢？
和商业地产有什么关系呢？
第一：商铺的关键性指标，不再是位置；
这一点和之前的说法，好像有很多矛盾，这个规则在之前都是不可愉悦的红线，一旦一个商业的位置变得不好，那就是失败的，那好了，很多开发商就会花重金，买地建设商场；
如今呢，变了，完全变了，为什么呢？
万达到哪里，那里就是商业中心，这句话说的，对不对，很对很对，为什么呢？
原来的肯德基和麦当劳的选址，都是有科学的定位的；
也就是他们选择的位置，都会是未来的商业中心，人流最多的地方，会在城市规划的研究上下很多功夫；
都知道，肯德基也是最值得一说的就是，它的70%利润和营收，来自于地产零售；
也就是选址，签合同都是几十年，而租给投资者的房租，是累年增长的，导致了利润的增值；
品牌承托其价值，赚钱在地产零售，做商业地产都知道这个；
可是现在的肯德基和麦当劳，就跟着万达走，奇怪不奇怪，可见万达的品牌运营能力很强；
也许不在闹市区，也许在郊区，这些大品牌就可以衬托万达，也可能是穿的一条裤子，一起打造一个商业哈；
这个就不多说了，主要想说的就是，一个商业的位置不再重要了；
第二：商业体的运营能力，决定商业的价值；
买商铺就是要赚钱，赚钱就是要有足够的租金支撑，然而商铺的风险又是比较大的；
一般的商业银行贷款给买商铺的业主，都是5020，什么意思呢？
首付必须是50%或者以上，贷款额度必须是不能超过50%，另外，就是最多贷款给你20年；
为什么会这样，主要是因为商业的土地年限40-50年，另外就是风险大；
这就导致了几个现象；
一是商业本身流通能力差，怎么说呢？
交易税费高，溢价增值税赋高，首付高，利息没有优惠，贷款年限低，月还款高；
这就决定了，商业房买卖本身就有很多的限制性；
二是依靠租金，是商业的本质；
这又回到了商业房的本质，除了增值之外，就是租金，增值是因为有好的运营，租金高也是因为有好的运营；
所有的指向，就一个方向，那就是运营方向，必须给力；
阿永哥点评：
一是未来的商业，运营的人的能力，哪怕是一个朋友圈，也会造出爆款来；
二是诚信体制的建立，这个过几天，专门分享一下诚信体系和运营的关系，一个商业的运营，诚信体系的建立与品牌的关系，是息息相关的；
可是，开发商是一个最不讲诚信的一个地方，买了房能退吗？
三是商业的价值，位置不再是唯一标准，帮助商户做运营，才是一个大的方向；
有门槛，才是提升商业价值的一个有意义的事情，只有理解你的人，才能一起玩，哈哈；
然而这里，买房的不一定是做生意的，做生意的或许门槛越高，才能认识商业真正的价值；
买房卖房，怎么增值，怎么识破买卖花招？
