投资圈有一句俗语叫“一铺养三代”，这是对一间商铺价值的最大肯定，但有分析认为，基于成都商业整体过剩的状况，“一铺养三代”的理想状态，基本只存在于两个地方，一个是过去（10年以前），另外一个是传统市中心（一环内）。
从下面各家地产机构调研数据可见，成都市中心临街商铺，尤其是“黄金铁三角商圈”—春熙路、盐市口、骡马市一带，无论是人气环境，租金收益，经营收益，都远优于其他商圈，租金超过1000/㎡ /月的铺子并不少见，所以“一铺养三代”并非奢谈。
（数据来源：奥寰地产商业经营中心）
（春熙路、骡马市租金水平远超其他热点商圈，数据来源：中原地产数据库）
（2016年，一环内商铺成交均价为全成都最高）
（大部分处市中心的于青羊区，商业物业成交价格最高，来源：中成地产2016年年报）
那么，市中心商铺价值居高不下的原因何在？
第一就是人气。人气是商业生存发展的基础，市中心商铺价值高企，源于一环内聚集了成都最旺盛的人气，根据城乡建设委员会公布的数据，成都最中心的城区，人口密度为3.618万人／平方公里，是东京（1.2万人/平方公里）的三倍。百度热力图（2010——2016）人流密度大数据显示，市中心区域长期处在深红状态（人口密度极高），另外，由于市中心大量居民区的存在，人气聚集性十分稳定，不像城南一些片区会出现“潮汐式”的人气流动——白天热闹，晚上空城。
第二是交通的绝对优势。 成都是同心圆型结构，市中心则是圆心，东南西北路网在此纵横交错，形成交通节点，路网密集程度极高。在天府广场两平方公里范围内，成都已开通的地铁1、2、3、4号线都在此交汇，46条公交来回穿梭，未来还规划有8条地铁线路，不下10个地铁换乘站……便利交通条件是商业的命脉，也是四方人气汇集的关键。
(市中心地铁路网）
第三就是历史原因，市中心三大黄金商圈（春盐骡）拥有百年历史，商气经历了几代人培育，商业种类丰富完善，气氛浓厚，粘性强，认可度高，吸引力十足。一环内是成都人及外地人的首席消费目的地，处于核心商圈内的商铺，价格自然水涨船高。
(春熙路商圈实景图）
最后一点，也是很重要的一点，就是市中心商铺常年供应不足，最近五年，市中心商铺供应量趋近于零，可以用“极度稀缺”来形容，而且从今年开始——由于土地资源日益稀缺、城市规划等多方面因素，市中心商铺还将从“稀缺”走向“消失”，供需矛盾将达到巅峰，也促使市中心商铺的价值走向巅峰——这绝不是夸大其辞。
我们可以从以下多方面读懂市中心商铺走向绝版的大趋势：
1、现状|因土地资源稀缺
去年市中心新临街商铺供应极少
下面第一张图是2016年成都市主城区各区域商铺成交面积占比情况，市中心的商铺成交面积仅占4%，而这正是来源于长期供应的缺失，从2016商铺供应占比表中可看出，城中供应量远低于东南西北，且同比去年下降了一大半。
（2016成都主城区各区域商铺成交占比情况）
（2016全年，城中商铺供应占比不足全城6%，且同比去年下降66.4%，来源：中成房业成都地产2016年年报）
而上述一切的最根本的原因是市中心土地处于并将长期处于稀缺状态。市中心（一环内）开发历史可追溯到建国后，是成都最早开发的中心区域，现目前已高度成熟，加上老旧居民区拆迁成本逐年攀升，难有新的土地供应。相关数据显示：2013—2016年，全域成都共计出让1139宗土地，位于一环内的不足10宗，市中心土地存量和供应量的稀少，就注定市中心在售商铺一定会走向绝版。
（近3年来，市中心土地供应极少）
2、紧俏|市中心二手商铺生意好 转手率底
想买也买不到
新商铺难买到，买二手商铺如何？有这样想法的人恐怕要失望了。
“市中心难见空铺、天府新城难见不空的铺”是成都地产业内一句调侃的话，但这也侧面反映了市中心商铺火热的经营状态和极低的转租、转售率。
2010年—2016年间，商铺租金连同本身价值呈整体连年上涨的趋势，经营收益也水涨船高，所以很少有房东选择减持市中心的商铺。
从链家、房天下等多个中介平台可见，市中心正在转租、转售二手商铺非常少，仅是高新区的六分之一，双流的七分之一，而且开出的均是天价，租金高达1000元/㎡/月，售价高达7—10万元/㎡ 的比比皆是，简而言之，市中心二手铺，又少又贵又难买。
3、未来|2017开启大规模旧城改造
现有底商因住宅拆迁而减少
社区底商是依附住宅而生的，旧住宅拆迁后，底商也会相应减少。2017年，成都将同时启动成都中心和人北商务区的改造，覆盖整个天府广场和人北中轴。
“成都中心”的改造区域涉及成都市青羊区武警总队及周边片区、体育场南侧片区、五福街片区等十多个大片区的 6200个居民区，“人北中央商务区”涉及木综厂片区、成都铁路局片区、新华印刷厂北片、南片区等旧居民区，面积达1039亩，此外一环内还有川音片区、染坊街片区、成都体院片区等多个点位的旧城改造。
到时候，我们熟悉市中心很多“苍蝇馆子”、街边小铺、市民小店将成为退出历史舞台，取而代之的是一栋栋大型城市综合体，一个个全新的旅游景点和文旅项目，而唯独没有社区底商。（这一点下面会详细解释）
另外，由于各类商业综合体和文旅项目的建成，市中心人气吸附力还会进一步上升，这让市中心剩余不多的商铺价值倍显。
（市中心众多居民区商铺提前闭店，等待拆迁）
4、尴尬|有土地腾出也不建住宅
临街商铺再难出现
旧居民楼拆了，新居民楼也不会再建。
上面说到，有住宅才会有底商，相关数据显示：2010—2016年间，90%土地整理完毕后，开发商基于高昂的土地出让费和出色的地段，打造土地利用率极高的商务写字楼，商业综合体等项目，而并非住宅。
近年来成都市中心新建商业综合体（部分）
比如原红星路旧居民区改造后，打造为IFS国际金融中心；大慈寺，糠市街等居民区拆迁改造整理后，太古里拔地而起；省体院馆东侧居民区拆迁后，来福士面世，蓝润一医院地块，也规划为全新商业综合体……这样的案例不胜枚举。
还有另外一项趋势：成都把一环内作为文旅产业建设的主战场，从成都中心、文殊院改造，宽窄巷子改造、城市音乐厅等，据不完全统计，在建的旅游项目、文化场馆不下10个，无论是综合体、博物馆或者文化园，商业形式多为“盒子商业”，或者园区式商业，而非传统的社区底商或临街商铺。
骡马市-文殊坊商圈现剩余现铺
或成城中绝唱
前几年，随着世茂御景湾、天朗锦邸、太阳公元、中铁鹭岛艺术城等凤毛麟角的一环住宅、底商销售完毕，加上春盐骡商圈大量商业综合体自持不出售，一环内的商铺供应荒进一步加剧。
以2017年为起点，我们搜罗了市中心东西南北在售商铺，南边最接近市中心的商铺远在三环，案名叫人居盛和林语，且商业部分还未开盘；西边则在二环以外，东门接近一环的新商铺大多位于攀成钢，整体空置率较高。北面有零星商铺在售的，全部在一环以外，一环内的有微弱供应区域是骡马市-文殊院片区、仅剩下城置尚豪庭楼盘还有22-330㎡的少量临街现铺——豪庭汇在售，销售状况火爆，也在走向售罄。
所以，像城市尚豪庭底商这样的一环内现房商铺，绝对算得上是“珍稀物种”，更难能可贵的是，这个“珍稀物种”还处在一个稀缺而优质的地段：骡马市商圈——成都最活跃的板块之一，扼守草市街与通顺桥街主干道的十字路口，具备强大的昭示性，周围常住居民20万+，商务和政务机构所吸附的人流日均10万+，周边文殊坊产生的人流年均100万+，周边大部分在营业商铺租金在250元/㎡ /月以上，由于地段和人气俱佳，一些大型主力店，包括知名美容机构，金融机构，教育机构已经与豪庭汇达成入驻意愿，招租状况非常理想，今年起，该片区还将启动文殊坊综合体升打造计划，将文殊坊扩建升级为45万方的“成都第二个太古里”，到时候片区的人气聚集力将更加乐观，而这一切，也正好是市中心人气极好与商铺供应极少的矛盾写照。
（文殊坊商业综合体效果图）
未来，随着中心城区土地资源走向高度紧缺，“在售新商铺”可能会从市中心的字典里彻底消失，剩下的，只有类似于IFS，太古里，恒大广场这类开发商自持运营的商业综合体，以及“成都中心”这类政府直接管理的文化产业项目，这样以来，在一环内的在售商铺将随城市格局巨变而走向消逝，市中心商铺这个“香饽饽”，只留给能抓住最后机会的人。
