成都市区传统商圈商铺供应稀少，偶有社区商铺入市，近三年的商铺供应多集中在三环外的新商圈。如何在新区商业中选择适合的商铺投资？近期成都商报记者走访城南大源板块、城西光华大道板块、城北大丰板块等多个热点区域，解密投资新商圈商铺的重要指标。
低投资门槛 新区商业成热点
“在商业地产投资中，商圈商业的价值是最高的。以成都春熙商圈为例，在春熙核心地段的底商市场估值已经超过40万元/平米，并且很少有人愿意出售。”有资深商业地产投资人向成都商报记者爆料，由于市中心成熟商圈商铺价格高企并且供应稀少，所以很多新晋投资者转向新区商业。
上周末，记者走访了城南大源板块、城西光华大道板块、城北大丰板块等三环外的新兴板块，发现伴随前几年住宅项目的销售火热，目前这些区域都已经迁入了大量的人口。而在住宅销售进入尾声时，商铺成了供应主角。
相比市区商业，新区商业的投资低门槛吸引了众多投资者。根据正合地产提供的数据，目前成都市三环内商铺的销售单价（一楼底商）在3.5万～10万元，而新区商铺底商的销售单价约在1万～3.5万元（含商业街和社区底商）。值得一提的是，近年来投资者热衷的综合体商铺供应也多集中在三环外的新区，其中包括城北优品道广场、青羊万达广场、银泰城、龙湖·时代天街等关注度较高的综合体商业项目。
“市区一套房，新区一间铺。”城西光华板块某在售项目营销负责人向记者透露，最近两年新区商业销售面积划小，的确吸纳了很多资金较少的投资者加入。他所在的项目最低售价70万元就可以买到约30平米的底商，而这个价格在市区只能买到一套小户型住宅。
投资新商圈 先看区域消费力
在新兴板块商铺投资中，有哪些问题是需要投资者特别注意的？有资深商业地产投资人提醒，在投资新区商业时，切记不要盲目冲动，因为新区商铺投资更需要一个养铺期，能否获得较高回报，关键是看区域的人气是否支撑商气。没有规模难以形成商圈，但供应量太大则为后期招租增加困难，并拉低商铺的含金量。
“在最近两年，我们看过很多失败的投资案例，大多是新投资者冲着低价就出手，没有分析投资区域的常住人口、消费力等指标。”资深商业地产投资人黄海告诉记者，要想缩短养铺期最好选择那些人气很足，但商铺供应较少的区域。
这一说法得到了很多有商业项目在售的开发商认可。城北优品道项目相关负责人向记者透露，他们之所以选择在城北大丰板块打造成都第三座优品道，就是看中大丰板块新增的迁入人口和城北潜在的庞大消费力。“销售综合体商业比传统街铺更为复杂，街铺卖了就可以不管，综合体商业还要负责招商、运管、管理等一系列问题。”
走访中记者还发现，目前成都三环外新兴板块的商业供应量，城南区域是明显高于城北区域的。成都某商业地产研究机构分析人士称：“供应量是考量商业价值一个很关键的指标，20万人围着2万平米的商业消费与20万人围着20万平米的商业消费，将直接决定商业的价值。此外，新区商业项目的入市时间拿捏是一门学问，太早没有常住人口迁入没有人去消费，太迟别家的商业已经先开占了口岸。”
投资新区商业 买街铺还是综合体
在新区商业的供应中，买社区街铺还是综合体商业也是一个让投资者纠结的问题。正合地产商业研究中心认为，在新区投资商业主要看投资回报率和灵活性，与社区底商相比，综合体由于本身交通动线的循环性和业态的丰富性，人群的吸收量会更大一些。
从数据来看，国外的社区底商消费占比70%，综合体为30%；而国内的社区底商消费占比仅为20%，综合体则达到80%。因此，国内的社区底商投资回报率要低于综合体，但通过国外的发展情况可以预见，社区底商有很好的成长空间。
国内的综合体虽然有较高的投资回报率，一旦开零销售，便会影响后期运营情况，大大降低综合体本身的优势，也对运营商自身品牌、运营经验要求较高。相对的，社区商业则比较简单，主要关注的是社区人群的辐射规模和支付力等。
因此，新区商业投资综合体还是社区底商，选择标准会有差异。社区商业的投资回报率相对较低，但更安全，且未来拥有很好的成长性。综合体则是相对好的投资回报，但风险也相对大。
正合地产商业研究中心提醒，如果投资社区底商，买一间铺时要想好你的租客是哪些业态，这个区域需不需要这些业态；如果是综合体商业，还要看开发商的商管团队招商能力和长期的运营能力。
典型区域分析
外光华商圈成型 商铺价值走高
城西苏坡立交至光华大道的外光华商圈是成都城西向外发展的桥头堡，集中了包括万科、保利、蓝光、国嘉等成都一线房地产开发企业，也是城西人口密度和楼盘最为集中的区域之一。但是一直以来，城西的商业都以街铺为主，没有形成以商业综合体为核心的现代商业消费体系。
根据克尔瑞的研究报告，由于早期规划未涉及大型商业配套，城西的商业主要是以底商来满足周边人群的日常消费需求。第一太平戴维斯解读称，城西的商业消费圈较为薄弱，与城南和城东相比，缺乏大型的商业体。
外光华商圈的建设刚好弥补了这一短板，前年鹏瑞利广场的正式开业让光华几十万常住人口找到了消费的核心，通过一年多的运营，商气渐涨。伴随国嘉·光华中心、东原·时光道、青羊万达广场的相继入市，外光华正在形成商圈效应。据介绍，青羊万达广场未来规划总面积达38万平米，涵盖环球购物中心、国际SOHO公寓、大型写字楼、万达院线、万达金街等高端商业形态，为城西120万常住人口提供一站式消费体验。
“商圈的形成其实有迹可寻，前两年住宅热卖的一些板块，在近两年会迁入大量常住人口，商业必定会出现弥补需求。”根据外光华商圈的情况，有业内人士提醒投资者，仔细分析新区的成长轨迹，投资将更为稳健。正合地产数据显示，2012～2014年成都住宅成交量领先的五个新板块分别是大源组团、中和、外光华、站南组团、三圣乡-成龙路。
