（腾讯房产成都站 刘久林）一直以来，提到地铁商业物业给人的第一感觉往往是客流爆棚，日进斗金，地铁站内、地铁站口、地铁沿线，只要沾“地铁”两个字似乎就能成为商业物业宣传无往不胜的法宝。但腾讯房产记者实地走访后发现，市中心地铁站内的商铺大量空置、地铁站口的商铺与离其周围一公里的商铺商业价值不分高下，地铁商业经营平平，其宣传的高价值并未凸显。
地铁商铺大量空置转租
8月13日下午，腾讯房产记者来到春熙路地铁站负2楼地铁商铺区，不大的区域大约密集地分布了150个10㎡左右的小铺子。业态比较丰富，但以潮流服饰、精品店、美甲店、小吃店、饮品店为主。但除了向外的商铺全部满租外，里圈的商铺不时被发现有空置和转租，最里一层的商铺甚至有15个联排空置。记者在现场细数了一下，春熙路地铁站负2楼地铁商铺区商铺空置数大约有30个，挂出转租信息的大约有13处。
春熙路地铁站是成都客流量相当大的站点，每天都拥有数以十万计的客流。但记者在站点大厅站了约半个小时，尽管地铁不断把大量人群送往站点，同样也有源源不断的人流通过该站点前往其它站点，但这些在站点里涌进涌出的人群并没有表现出进入几米之隔的商铺区进行消费的欲望，都是匆匆而过。半个小时里，仅有两名男士到地铁商铺区最外面的一家商铺里各买了一瓶水，然后又马上涌进了地铁人流，并未在商铺区做任何停留。
商铺区里一家经营冒菜生意的大姐告诉记者，“在这儿做生意只要能将将就混得走就差不多了，没什么赚头”，这位大姐表示自己的铺子是去年租的，租得早，租亏了，就8.2㎡的铺子每个月要6000元，但这儿同类的铺子现在租只需要3000多元，租金下滑很快。生意也不是很好，自己的顾客主要是中午赶路在这儿随便吃点儿的，还有就是商铺区的店主中午和晚上凑合过来吃一顿。每天营业额只有800—900元，差不多只能勉强度日。
一位准备转租饮品店的小妹也告诉记者，虽然地铁里的人流量很大，但来商铺区消费的人很少，来这边要么是买水、要么是上厕所，没有急需的事情很少会有人在地铁站里面停留。自己的饮品店也是刚刚接手经营3个多月，生意很平淡，每天就只能卖400—500元，自己不想做了，准备转租。但转租条件目前已经很低了，7㎡的铺子每个月就1600元，转让费也就5万元 ，但一直没法出手。记者在饮品店坐了20分钟，除了记者自己点了一杯冷饮，中途就只有一位男士来店里买了一瓶矿泉水。冷饮店周边的小店因为没有顾客，店主们都纷纷在自己店里打起了盹。
站口商铺价值优势对比周边不明显
地铁站里的商业运营不像想象中那么火爆，地铁站口的商铺价值优势对比周边区域没有宣传中的那么旺。在牛王庙地铁站B2口外面的一家副食店，记者向老板了解到，该处副食店20㎡左右，每平方米月租200元。虽然直对地铁口，当老板感觉来消费的主要还是附近的社区居民和过往的行人，真正从地铁口出来到自己店里来消费的反倒很少。日营业额也不多，就1000元左右，店老板觉得自己的铺子和不在地铁口边上的铺子租金和经营状况其实差不多。腾讯房产记者以牛王庙地铁站为中心，向东走一公里达到陈家巷，向北走一公里达到水碾河，通过对多个店面的实地调查，证实了副食店老板的判断。他的地铁商铺和周边的商铺确无显著差异。
在牛王庙向东一公里的陈家巷，几家与地铁口店面类似的副食店老板表示，自己的日营业额都接近1000元，租金水平方面也并不比地铁站口的租金低，一般在每平方米180元每月。而牛王庙向北一公里的水碾河副食店的租金水平更是达到每平方米230—250元每月，高出地铁站口的租金水平，日营业额也比地铁站口的副食店偏高，普遍都在1200元以上。
记者随后在地铁华西坝站、倪家桥站等站点的商业调查中也都发现了类似情况，地铁口的商铺与周边的商铺商业价值确无显著优势，租金水平和商家的平均营业额基本持平。
在地铁站口，记者随机采访了几位乘客，对方都表示虽然天天乘地铁，但从来没有想过去在地铁站的商铺区去消费，除非是急需买瓶水之类的。一位年轻女士告诉记者，自己虽然很喜欢逛街，但地铁里的铺子小，整体有一种空间压抑感，让人感觉不舒服，引不起购物欲望。“谁逛街都喜欢选宽敞明亮、实施便利的地方，一般不可能专门跑去逛地铁商业。”该年轻女士说。而另一位男士则表示，出了地铁哪儿都可以买东西，不是急需的话不会就局限就在地铁站口买。
业内：先天不足后天乏力是重要原因
针对地铁商业物业目前的经营平平，并未所谓的地铁价值凸显，四川省连锁商业协会会长冉立春针表示，成都的地铁商业物业存在问题并不代表地铁商业物业就没有高价值。人流量决定商业价值，地铁商业物业的高价值是绝对的、也有现实依据的，北京、上海、香港等地都有案例。成都地铁商业物业的价值没有凸显出来，有时间问题、有先天规划不足问题、也有后期运营乏力问题。
首先，成都地铁目前尚未成网，仅有1、2号线，人流的活度还没能充分体现出来，因此地铁商业物业的价值也凸显不明显。一般认为，一个城市拥有5条以上地铁线后才算进入地铁时代，才算进入地铁商业物业时代。所以成都的地铁商业物业并不是没有价值，而是缺少一个时间成长过程。
其次，目前成都地铁商业物业价值不明显跟地铁规划本身也有关系。成都地铁在规划之前地上的商业就已经形成，地铁建好后很难再和地上商业结合，实现上下联动。而香港等地区的地铁商业物业则是规划在前，下面怎么设计，上面怎么规划都是事先商定好的，因此可以有效实现上下的商业联动。地铁规划没做好，也是地铁商业价值不凸显的重要原因。
最后，地铁商业物业运营管理是一门学问，规划、招商、运营都必须要有专业的团队来操刀。而现在的地铁商业物业运营缺少这样一个团队，以致目前的地铁商业物业业态布局不合理、不注重引进品牌和商业氛围的培养、也不去引导和培育地铁人群的消费习惯，出现窘迫状况是自然之事。
四川新港地产顾问有限公司执行董事张红兵则表示，商业价值来源于人流量的原则是绝对的，如果商家在人流量高的地方没有发挥出相应价值，只能说明是商家业态或经营有问题。地铁商业物业也是这样，有了巨大的人流资源不等于就可以不去讲究业态匹配、不去讲究通过活动促销来把巨大的人流资源转为客流资源。成都地铁商业物业的问题就是一个业态匹配的问题，必须要有一个死掉一批、活下来一批的一个不断调整过程，才能达到地铁业态布局的最佳状态，地铁商业物业的价值才能最大程度的凸显出来。但因为目前地铁商业物业的租期都比较长，业态自然调整不顺畅，影响了业态匹配的速度，因此还需要靠时间来继续调整。
“不论怎么说，地铁都是创造新价值口岸的很重要途径，地铁商业物业的价值会越来越高，最终也会最大程度的凸显出来，只是需要一个时间培育和调整的问题。”张红兵最后表示。（腾讯房产成都站 刘久林）
