万科董事长王石今年初抛出的一句“楼市不妙”，惊醒了不少梦中人。
多年来，限购、限价等行政化色彩浓厚的调控手段密集出台，却让房价陷入“屡调屡涨”的怪圈。十八届三中全会确定的中国经济改革方向，明确提出发挥市场在资源配置中的决定性作用，意味着将更多地发挥市场“无形之手”的作用，减少政策“有形之手”的干预。
实际上，新一届政府对楼市调控的“双轨”思路已较为明显，即保障房归政府，商品房归市场。在分类调控的指挥棒下，楼市积压多时的供需矛盾浮出水面，部分房企开始陷入资金链困局。
国家统计局数据显示，今年前4个月，70个大中城市中的新建商品住宅价格仅有“个位数”环比下跌，但自5月以来，楼市形势急转直下，当月环比价格下降城市已占半，到6月则已高达55个。
作为全国新房供应和成交量名列前茅的典型城市，成都曾让不少品牌房企赚得盆满钵满，但今年上半年，这些房企业绩普降，未能躲过楼市这轮低迷周期。业内人士认为，新一轮楼市洗牌效应在所难免，不过仍会出现强者恒强或是“黑马”搅局等局面。各大房企应该练好内功，提高自身核心竞争力，而不是坐地升值或幻想购房者排队抢购场面再次出现。
房企业绩整体低迷
按照成都市透明房产网数据显示，2014年上半年大成都TOP20房企的备案面积共计约438.4万平方米，同比下降10%；销售金额共计约360.2亿元，同比下降13%。
《每日经济新闻》记者通过比较上述机构发布的今年上半年TOP20榜单与去年底发布的TOP20年度榜单发现，即便是去年销售很生猛的几家房企巨头，今年业绩也不如去年，这也进一步印证了当前成都房企整体业绩低迷的事实。
以成都楼市“一哥”蓝光地产为例，去年备案金额接近113亿元，虽然今年上半年仍然是销冠，但仅斩获了41.7亿元；去年备案面积125万平方米，而今年上半年仅完成了47.6万平方米。
敢与蓝光地产争夺成都楼市“销冠”的央企巨头保利地产也未能成功躲过这轮低迷周期。去年，成都保利备案金额104.6亿元，但今年上半年揽金不及38.4亿元；去年，成都保利实现备案面积130.8万平方米，今年上半年仅为46.7万平方米。
对此，保利地产成都公司董事长吴章焰前不久在接受相关媒体采访时表示，保利不会主动调价去“以价换量”，更多是根据市场的整体情况“顺势而为”。
对于上半年成都房企业绩低迷的形势，房联地产研究院相关专家进一步指出，受信贷政策收紧的影响，房贷门槛提高，贷款购房成本增加，购房者“持币”观望情绪变浓。虽然5月中旬央行要求各银行保障首套房贷款需求，但落地较难，按揭政策依然偏紧，并未能刺激成都楼市交易。
与业绩普降相对应的是，成都新房开工量也出现缩量。《每日经济新闻》记者从成都市建委最新简报了解到，今年1~6月，全市商品住宅项目开工342个，比去年同期减少66个；开工面积2350.4万平方米，同比下降约16.5%；工程造价483.7亿元，同比下降18.4%。
正合地产董事长毛勇表示，当前开发商在较大现金流压力下，一方面积极去库存；另一方面慢开工。因此，市场成交虽然萎缩，但开工量也在下滑、供应减少，供求正在重新寻找平衡点。
楼市格局加速调整
前几轮楼市调控的 “负能量”使房企似乎形成了一种路径依赖，以前往往是想着法子如何应对调控政策。不过，新一届政府执政以来，则是以市场之手逐步引导楼市。
这让各大房企如梦初醒，意识到只有“去库存”方能生存。《每日经济新闻》记者发现，万科、蓝光、绿地、保利、中铁建等品牌房企前两年频频储备土地，但今年以来较少看到他们有拿地行动，取而代之的是发力营销战，加速跑量。
从今年上半年前述TOP20强榜单来看，成都万科的表现最为突出，今年上半年备案金额斩获超过25亿元，排名第三，而去年备案金额39.8亿元，排名第7位。
前不久，成都万科总经理张晋元在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，万科从来不讲具体的销售计划，而是更关注经营上如何周转得快一些，更关注怎样为客户提供更好的产品和服务。
记者注意到，按照成都万科年初制定的部署，今年有15个全产品线项目集中入市，也是万科进入成都15年来，在售项目最多的一年。
《每日经济新闻》记者发现，像中海地产、合能地产、中德世纪、会展集团、人居置业、中铁八局去年均是入围TOP20销售额榜单的明星房企，但在今年上半年TOP20销售额榜单中却难觅踪影。
不过，像蓝润集团、鸿展集团、光贸集团、世茂集团却成为成都楼市今年上半年TOP20销售额榜单的“黑马”。
记者还注意到，成都本土的置信集团在去年较好业绩的基础上节节攀升，尤其是今年上半年已销售面积约39.4万平方米，而去年全年为64.8万平方米。
另一方面，前述提及的诸如中海地产、合能地产等掉队者却值得业内深思。比如，成都中海2011年与2012年凭借中海城南一号等几个经典项目连续取得销售额逾60亿元，尤其是2012年销售额达70亿元，仅次于北京中海，位列整个集团第二。但近几年来，中海地产坚守 “中高端”产品定位，在刚需占主流的成都楼市却渐趋失利。
截至2013年底，成都中海的现有土地储备开发面积98.9万平方米，在中海地产大区域战略中，西部土地储备占集团13.9%，仅次于北方、华东和华南。
如果聚焦到西部战略，成都中海的土地储备虽高于昆明中海，但远不及后发的重庆中海和西安中海。
不久前，成都中海首次大规模“换血”，包括掌舵公司多年的周应杰也宣布辞职，继任者为原成都中建的掌舵人雷越姝，此人在成都业内号称“价格杀手”。
在楼市洗牌面前，成都中海能否冲杀进一线阵营？在 “规模即存在”的楼市丛林法则面前，这是考验后继者的一道难题。
此外，一直在郊区县深耕的成都恒大，今年却拨转方向盘回攻主城，巨资拿下曹家巷旧改地块，让业内为之一惊。
对此，恒大地产成都公司主要负责人在接受《每日经济新闻》记者专访时解释说，最近1~2年来，公司产业链进行了调整，以前主要布局三、四线城市，现在更多选择一、二线城市，尤其是核心区，“成都恒大回归主城，也符合集团大的战略布局。”
