2011年对中国地产而言是一个复杂而充满期待的一年。在新的市场调节环境下，商业地产站在了楼市舞台的聚光灯下，迎来了新的转机和机遇。昨日下午，由无锡日报报业集团主办的“感知无锡新人居———转型与机遇，2011中国（无锡）太湖高端商业地产高峰论坛”在无锡凯宾斯基饭店举行。国内多位经济学家与专家学者齐聚一堂，就无锡商业地产的新发现以及对商业格局带来的变革畅所欲言。
[高端访问]如果你觉得无锡是个好地方，就可以在这里买房论坛结束后，记者在休息室候到了著名经济学家吴晓波。短短半个多小时的交流中，这位财经专家用自己眼光与理解来给予了一些置业观念。
“现在到底能不能买房？”面对记者开门见山的提问，吴晓波给出了肯定的答案：“房子的第一功能是居住，如果您觉得无锡是个好地方，就可以在这里买房子。”随后，他又补充了一句：“其实无锡还是不错的，如果可以，我也想在这里买房，只是现在无锡也限购了，我已经没有资格买了。”吴晓波认为，在确定购买后，就是购买时机的选择，还有经济能力支撑的问题了。“其实现在应该是个好时机，只是很多人都是追涨杀跌，一看到市场停滞不前就不愿跟进了。”吴晓波表示，打压、限购都只是暂时性的，但如果你还想通过短期内买卖房获得高额利润的话，那是不可能的，因为暴发性炒房的时代已经过去了。
说到商业地产，吴晓波认为应该辩证地来看待。“我们现在的商业地产是在学习香港模式，土地与城市规划都是掌握在政府手中的，因此在做一个商业地产前必须先对一个城市、一个区域的长期发展进行判断。”吴晓波解释，现在的城市规划正在从原先的同心圆模式转为主辅模式，这对于商业地产来说是一个利好，意味着能有更多的区域来发展商业。此外，商业地产的消费是一个蛋糕做大的过程，不会说因为增加了一个成熟的商业地产，就削弱了原有那个的消费，因为老百姓的需求量是在不断增长的，而人流也是在不断增长的。若干年后，也许会形成市中心主要是面向传统中低价位的消费，外围的商业区域则是高端消费。
不过吴晓波也提醒，当大家纷纷转向做商业地产时，势必会造成过剩，因此在做商业地产时要注意四点：地段、综合运营、政府规划以及城市发展。如果是一个专业性的市场，要求更多，一方面要做到落地红，不然后期运作很难坚持，另一方面与当地的产业结构有关，如专业的汽车销售市场，要看当地的消费模式有没有到那个点。
“中国的写字楼与商铺的回报都是比较低的，都有5%已经是相当不错的了，但是在未来赚钱是一定的。”吴晓波说，一个商业中心的形成至少需要10年，这个10年并不是从规划开始，而是指从有人居住到有商业业态，当然在中国也会有催热的成分在里面，让它形成得快一些，但不管怎么，10年之后再回头来看那个地方，你一定会觉得当时还是很值得投资的。
老百姓该如何来置业投资？吴晓波点了两条路。对于保守的人来说，可以选择成熟物业，其回报周期短，只要贷款成本与租金回报差不多就行，稍高一些也能接受，因为房租是不断上涨的，而贷款是越还越少的，再加上不动产本身的上涨，可以保证得到回报。对于激进的人来说，可以选择今后发展的热点，当然很可能这些物业会让你在5年内都没有收益，但只要方向是对的，若干年后其不动产的涨幅肯定会超过市中心。
[嘉宾观点]
高敏
无锡市发展和改革委员会主任无锡的商业发展极具潜力无锡现有的百货商场、超市、大型购物中心、专卖店等已超过了500家，另有一大批城市综合体项目或投入运营或即将完工或正在抓紧建设。从总体上来看，无锡的商业发展还是极具潜力，去年福布斯评出的中国内地最佳商业城市中，无锡位列第七。根据无锡“十二五”规划，2015年全市服务业比重将占49.5%，超过了工业。
但无锡的商业地产存在一些问题。首先是布局，历年来无锡商业消费都集中在解放环路，经营雷同的商业建筑，重复建设、过度竞争的情况比较多，特别是配套设施方面还不足。其次是经营，现在无锡的商业地产以出售居多，出租为主，自营的很少，这样就不容易形成自己的特色。第三是人才，相当紧缺，尤其是高层次管理人员。
吴晓波
著名财经作家、哈佛大学访问学者当前的房市是上下级政府、买卖双方四者博弈的结果今年以来房地产市场出现了很严酷的限购风潮，1月27日，重庆和上海征收房地产，2月份是北京限购，无锡也在限购范围之内。此次调控一是各地自主设计调控政策，中央实行问责制度，二是以第一线、第二线城市为主的。中央随时会有很严格的政策来限制房地产，但这些政策都是短期的，因为房地产不仅仅是老百姓的居住问题，还关系到地方财政，关系到内需，关系到失业率，所以房地产的稳定已经从一个供需问题、经济问题转化成了社会问题和政策问题。
因此中央对于房地产的调控从来都不是要房价跌，只是要房价不疯涨。所以房价还会持续涨，因为中国的城市化没有完成，因为房地产仍然是最大的内需消费点和内需产业，因为老百姓面对通货膨胀要寻找避险性投资，而中国传统是对土地有偏好，且在通胀下面土地也确实是有投资的价值。但房地产在发展中也会成为贫富拉大的“变压器”。
当前的房地产市场是四个利益集团互相角逐的结果：中央政府和地方政府，开发商和普通老百姓。这四个利益的角逐构成了所有的矛盾。这四种之间的博弈还会坚持下去。
王德培
中国经济体制改革研究会副会长、福卡智库首席研究员
唯一可以调整的是商业模式商业地产是一项中长期的投资项目，是存在惊险率的。是否适合做商业地产，要看四个元素。第一个元素是地段，住宅无所谓，但商业地产还是那句老话“地段、地段、还是地段”。第二个人流，你到底有没有人流？第三个就是故事，你有没有讲故事的版本，商业地产产业链的逻辑关系是相当严密，已形成一个生态，如果故事讲不好，就卖不出去。第四个要集成，系统集成，搞城市体商业地产，要把办公室、五星级酒店等等结合在一起，这些都不是一个等量的，所以这个时候就要看你有没有集成的能力，如果只靠原有的能力、甚至是忽悠能力，那是远远不够的，最主要的是看你有没有感召能力。
上述这些都是硬性的，作为软性的一点，我们唯一可以做的就是在商业模式上，要把商业模式调整到位，抓到商业地产真真正正的发展机会，在这个时候强占它的制高点，规避不景气商业的地产现象。
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长商业地产很快会从量变到质变
只要通胀存在，老百姓就不会把钱存在银行里面。从去年下半年起，投资楼市只能变成观望了，因为限购得厉害。这样却引得很多的消费者、投资者把投资方向由住宅转向了商业物业。
商业地产有三个因素，第一个是GDP，第二个是产业结构和产业发展，第三个是消费结构和消费者的存在。我们开发商业地产必须要找好区域和位置。其中最重要的一点就是规划。去年5月，国务院通过了一个长三角区域规划，无锡是处于集中区的地位，在“十二五”期间无锡的定位有两个、都很高，是独具竞争力的国际化区域星城市和最具影响力的国际化生态城市。因此未来无锡不仅是GDP这个方向比较大，而且它将向太湖发展，是一个具有国际化的湖湾城市，这就是商业地产发展的好地方。
商业地产看似一个蛋糕，但里面的料很多，有商铺也有其他类型，有的企业是成熟的也有的只是一哄而上。现在越来越多企业转向商产，商业地产很快就会进入一个从量变到质变的阶段。
高栋
上海弘基企业（集团）副总裁、三益中国院长无锡商业一定会形成由单中心到多中心做商业地产需要三个平台。第一个平台是金融模式，这是做商业地产首先就面受到这个挑战，如果打不通金融平台，如果建不起良好的模式，商业地产的发展是一句空话，它是所有模式的基础。第二个平台是品牌，对于商业地产来说，品牌是很重要的一个价值，它决定了它的受众，它决定了它该进入哪些城市。第三个平台是资源，商业地产如果在资源和运营不匹配的条件下去发展，会是最先接受洗牌的。无锡现在有一些非常好的商业，但是随着越来越多商业地产的进入与发展，尤其是一些高端商业，可能会给无锡的商界带来不小的影响和变局。一个城市在经济发展和商业地产发展的时候，它一定会形成由单中心到多中心，由单级到多级。无锡同样如此。而在由单核到多核的这样一个过程中，在多核里面肯定有一些引领性的商业来做这样一个标杆引领。
[论坛互动]
关键词———住转商
现在商业地产比较热，一方面是好事，毕竟中国的服务业的发展速度相对来说是滞后于经济的发展速度，现在商业地产的热潮在某种意义上是在消化过去经济增长和消费增长的这样一个过程。但是这里面的的确确也会存在着很多的隐患，既可能产生泡沫也会产生陷阱。陷阱的主要原因就是因为商业地产重在商业，如果它不注重后面的运营和管理的话，它是称不上真正意义上的商业。目前商业地产第一缺的是人才；第二缺的是专业资源，中国的品牌资源比较少，尤其是二、三线城市商业资源比较少；第三个缺的是专业型公司，比如说像景观、造型等等一系列的专业机构都不多。如果盲目地进入这个领域，不能整合你的人才资源、专业资源的话，你这个商业地产就是地产，而没有了商业的元素在里面。
关键词———多中心
无锡的商业是处在一个发展的过程当中，是在一个转型的过程当中，是消费者提升的一个过程当中。从百货开始向购物中心转型。从单中心向多中心转型。一个新商业中心给这个地区带来什么？第一个是人口，人
