华西城市与房地产研究院首席研究员温利阳

谈到商业地产，我们首先要谈下消费者的消费意愿、购买力和市场容量。成都人敢消费、会消费、超前消费在全国是出了名的，消费意愿自不必说；成都的人均购买力也排在全国前列；关于市场容量，我们来看一下成都市统计局2010年公布的成都市人口统计数据：2010年成都市主城区的常住人口数量为529.54万人。虽然上述消费者行为与人口统计数据都支撑把成都建设成一个巨大的商业消费型城市，但是商业项目在经营过程中的集中性与排他性，以及地点分布上的非均衡性，又使得成都的各商业项目之间正处在自由竞争的前期阶段，下一步的商业大战，以及战后顾客有选择地形成集中消费，都在所难免。

我的判断是：未来成都的商业地产弱肉强食的局面已属难免，然而，风雨过后终会有彩虹，在经过残酷的竞争后，“剩者为王”的局面也将逐渐显现。

在商业项目立项、开发、经营的过程中商家的品牌、商品的价值、商业模式、项目的规模化或差异化，商业经营过程中企业的营销能力、运营能力、物业管理能力以及商业自身的内外综合环境等，都会决定项目的成败，开发商既要有整体的战略，也要时时关注细节。万达主做大型商业综合体，在各大品牌开发商都将目光瞄准万达的时候，毫无疑问，留给其他开发商的空间也是蛮大的！

如果说主城区和部分近郊的商业项目会经历超强的竞争，那么，远郊区县除了社区底商外，是否还会孕育出大中型的商业项目呢？我个人认为：只要区位较好、规划合理、定位精准、具有一定的品牌影响力、后期经营不出现明显的失误，远郊区县的商业项目也是具有一定价值的！当然如果是小开发商粗放地在远郊区县搞商业开发，失误也会在所难免。

在谈过商业项目之后，我们再来谈谈写字楼。从2008年开始，成都市的写字楼进入“大跃进”时代，在2011年成都市的住宅市场遭遇寒流之后，城门失火殃及池鱼，写字楼产销两旺的局面也开始逐渐降温，那么，2012成都市的写字楼市场到底是向左、向右，还是向前看呢？

关于这个问题我个人的回答是稳中有进。首先，成都地区的经济总体向好，企业主们不是没钱买写字楼，而是受住宅调控政策的关联影响持币待购；其次，省市政府搞的天府新区、东村等区域的开发，以及其他的招商引资政策，也会吸引更多的外来投资；再次，近两年来成都市写字楼市场大跃进式地开发，也造成了一定的库存，因此2012年价格战、产品战、品牌战等都可能会在写字楼市场上演，这对于拉动销售也起到了很大的促进作用。