十年前，大家在问什么是商业地产？

五年前，大家问谁在做商业地产？

现在，大家问谁没有做商业地产？

五年后，要问谁还在做商业地产？

“十年前，大家在问什么是商业地产？五年前，大家问谁在做商业地产？现在，大家问谁没有做商业地产，五年后要问谁还在做商业地产？”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平曾用一连串的问句，概括了商业地产的发展历史。

据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产已出现爆发式增长，2011年，商业地产开发投资总额将接近万亿元，累计增长6.4倍。我国商业地产面临的整体过剩，让商业和人才资源也变得日趋紧俏。

写字楼商铺齐放量

2012年，成都将会有超过100万平方米甲级写字楼集中放量，而去年这个数字仅为22.3万平方米

2012年，成都商业地产的开发量正在呈爆炸式增长：写字楼新增供应257万平米、商业存量570万平米……如此海量的供应，让成都商业地产逐渐转入买方市场。

据高纬环球最新发布的市场报告，2012年，成都将会有超过100万平方米甲级写字楼集中放量，而在去年，这个数字仅为22.3万平方米，这意味着，在今年，成都高端写字楼的供应量将暴增5倍。

100万平方米，仅仅是甲级写字楼的推盘量，如果算上数量同样庞大的乙级写字楼，这个数字还要大大飙升。中原地产数据则显示，2012年成都写字楼的新增供应预计将达到创纪录的257万平方米，而此前尚未消化的存量还有近281万平方米。

如果这些新增供应量成为事实，将不可避免地给写字楼租赁及销售市场带来冲击。

在这257万平方米的供应中，预计有2/3位于天府大道沿线，且绝大多数为散售的乙级项目。其实，自2006年以来，天府新城众多商业金融用地的成功出让以及天府新城相关规划已预示写字楼是该区域主导的物业形态。沉睡数年之后，南延线众多项目终于进入实质性开发阶段，天府新城写字楼之战已然拉开序幕。

仅2011年内，复地·复城国际、棕榈泉国际中心、九龙仓·时代晶科名苑、银泰中心、奥克斯广场、成都大魔方、峰汇中心、环球时代中心等数十家大型商业地产项目陆续入市，形成了激烈竞争之势。 

“一铺难求”成历史

成都目前商业物业存量约为570万平米，按目前每月15万平米左右的销售量，可能需要未来三年才能消化

“金角，银边，草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺因人流多必带来财气旺。在楼市兴旺时，商铺“一铺难求”，别说“金角银边”，就连味如鸡肋的“草肚皮”都变得奇货可居。如今，大量的城市综合体入市和住宅市场的疲软表现，让商铺成为开发商们套取宝贵现金流的重要渠道，突然放大的商铺供应量，让“一铺难求”的黄金岁月正在成为历史。

“一直以来楼盘都是先卖住宅再开商业，但今天商业活跃超过住宅，因此我们打破传统先卖商铺再推住宅。”城南某项目营销总监坦言，他们不得不对营销策略做出完全调整。从去年上半年开始，成都各大房企都加快了近郊项目社区商铺的推广，蓝光空港时代广场、龙湖北城天街及时代天街、雅居乐花园、花样年香年广场等项目的商铺都取得很好的推盘销售业绩。统计显示，成都目前商业物业存量约为570万平米，按目前每月15万平米左右的销售量，可能需要未来三年才能消化。

戴德梁行此前发布的研究报告表明，目前成都主城区以高新区存量最大，约为95万平米，武侯区位列其次，约为44万平米。主城区主要存在于二、三环区域，约有5990套，总面积85.5万平米，占总量41%。分析人士据此指出：“住宅限购后，商业地产物业成交也不像想象中那么理想”。

人才争夺战频发

商业方面负责人年薪普遍会高出30%-60%，一些项目“红人”被挖跳槽的，有翻出几倍的可能

商业地产的爆炸式开发，各类商业地产运营人才同样炙手可热。人才资源的匮乏甚至让商业地产龙头——万达集团都感受到了威胁。万达商业地产研究部副总经理杨泽轩就曾表示，“一个刚毕业的小孩进入万达后一个月拿两千，去年年底拿到六千，但今年猎头找到他，他开出了70万年薪的高价，最后讲到60万。”去年底，业内关于几位知名地产商的商业地产高管的动向传言，再次掀起了新一波人才大战的高潮。 

 某业内人士透露，一般来说，一支商业管理团队的组建、磨合、成熟，需要2-3年的时间。但现在的投资节奏很难让这些商业地产新军培养团队，挖墙脚成为大部分企业的选择。人才的匮乏让商业地产操盘手们的身价骤增，从全国相关猎头公司的统计数据看，商业总经理这个职位从2009年的六七十万年薪，一口气就蹦到了2011年的130万，可以看出市场对这方面人才的渴求。据记者了解，成都的商业总经理年薪80万-120万是比较合理的水平，而从本地房地产企业的薪资构成看，商业方面负责人在企业年薪体系中普遍会高出30%-60%，而一些项目“红人”被挖跳槽的，就更有翻出几倍的可能。 

商业资源“奇货可居”

给予商家3个月甚至半年左右的免租期，有的可能会长达一年以上

“加上新增的面积，目前的库存率约为50%。”省社科院房地产研究中心主任、研究员蒋华东认为，目前成都的城市综合体开发已有供大于求的倾向，2012年的主要任务将是“去除库存化”。数据显示，成都目前在建和立项的城市综合体项目有近100个，商业存量已超500万平方米。2012年大量的商业地产，尤其是一些大型城市综合体即将投入使用，如何寻找商家成为目前房企最头疼的事情。金地集团商业地产公司常务副总裁潘韬曾以超市为例称，“真正能够成为合作伙伴的超市，以我的标准不超过8家。几百个购物中心抢这8家超市，僧多粥少。”

“万达广场的成功经验告诉人们，开发商业地产，尤其是城市综合体项目，做‘订单开发模式’是多么的重要，”某业内人士表示，“主力店是一个城市综合体的‘定海神针’，一般占有整个项目一半左右的营业面积，知名的主力店群的入驻能够吸引投资客。”开发商如何争夺商家？不少城市综合体开发商向记者透露三大招数：首先，选址精准，找到适合做商业的地块；其次，在建筑规划设计上，满足商家要求；最后，在租金价格上肯定要给予优厚的政策。不少开发商表示，“给予商家3个月甚至半年左右的免租期，有的可能会长达一年以上。”