【蔡孟颐】：高力在成都今年是第六年了，刚开始还是很辛苦，因为我们跟其他几大行进入成都的情况不太一样。他们有很多是接到项目直接进来，我们是先进来再做项目。在刚开始我来成都的时候是东南西北都搞不清楚，人生地不熟，一切都是慢慢的建立的。这五年内我们从两个人的规模发展从现在，所以我想也是成都的经济发展带给高力这么多机会。
到目前为止高力在Lipsey公司发布的2011年度全球商业房地产品牌排名榜中，高力国际连续第二年荣获第二名。我们也觉得西南的发展是非常好的，我们认为在未来的发展过程当中，高力还是会加快脚步，不只是在成都落户，我们也希望能扩大到整个西南地区。
成都商业地产处起步阶段 发展空间巨大
【主持人】：高力国际也进入成都好几年，您是怎么看待成都这个商业市场的潜力和发展前景的？
【蔡孟颐】：如果我以我个人的理解来看成都的商业才刚刚起步，无论是写字楼也好，零售商业也好，或者是整个商业发展的成熟度和市场的供给度来看，其实市场刚刚开始发展。它和上海、北京这样的城市来讲可能都落后很多，何况是一些和国外的先进城市，所以我们认为成都有很大得空间发展。
当然除了硬件的发展以外，更重要的是一些软件的提供，所谓的软件不是我们高新区的电脑软件，其实是指一些人才。我们现在西南地区最严重的问题是地产发展中人才严重不足，所以在整个品质的维护，或者是品质的提升上会有很大的断层。我们在招聘人员的时候其实就面对这样子的困扰，我们有这么多的商业楼盘要做，可是我们很难找到合适的人来做这样的东西，因此不得不面对就被迫少接一些项目，或者是减少一些服务业务的问题。
【主持人】：这个问题在未来能在哪些方面做出一些改进或者怎么解决呢？
【蔡孟颐】：其实人才这种东西需要培养，在我们目前着力于培养自己的人才。我从外面找不到人，我只好自己培养，目前我们尝试通过培养大专院校即将毕业的学生，先邀请他们到高力做实习生，然后做一些研究员，通过提供给他们一些实际项目的历练，让他尽快进入实际操作，等他毕业以后就是我们的新血液新力量。其实在过往的时间里，我们也发现就算是在成都或者是西南地区有相当经验的人，跟高力本身的企业文化，或者是操作的程序不太一样，所以我们可能要求更多一点。
【主持人】：这可以理解，毕竟高力是一个外资企业。再说到成都的本土市场，前几天有另一个机构发布《重新定义成都甲级写字楼》的报告，将天府广场片区、东大街沿线、城南新区定义为成都未来写字楼三大商圈，您怎么看？
【蔡孟颐】：他和我们的分类几乎是一样的，唯一的区别是，我们对中央商务区，也就是天府广场片区的划分，他把中央商务区和人民南路合为一个商务区，而我们是将其归为两个部分划分的。我们认为人民南路这段带状区域跟中央商务区的饼状区域还是不太一样的，第一个是这里是地铁贯穿的区域的，然后在整个商务氛围，写字楼的水准和周边的交通环境消费支撑，还有其他的条件是有所区别的。从成都的写字楼发展来看，实际上也脱离不了中央商务区、地铁沿线和东大街金融一条街的发展，这是相对比较吻合的。
【主持人】：您也是比较看好这三个区域发展的？
【蔡孟颐】：我们这样讲，甲级写字楼的发展和超甲级写字楼的发展，理论上讲脱离这三个区域市场需求就会小很多，理论上就这几个区在发展，尤其是天府新城。
投资市场细分化明显 找准适合自己的物业最重要
【主持人】：说到写字楼就不得不提到商铺，现在成都市场商铺租金也算比较高，很多资金也是转向商铺投资，您是怎么看的？
【蔡孟颐】：大家在考虑投资回报率下降很大，回报率下降很大其实有一个比较大的原因，其实就是售价太高，租金没有办法跟着涨上去，我认为它是一个市场的机制，是可以自然调解的。一线城市很明显，尤其是上海北京，他们的回报率也低得可怜，但是对房子增长，对溢价增值的服务，可能更重于资金的回报，这个是市场调节能力决定的。
我们举一个例子，假如说东大街，以前可能卖三万一平米，我租250一平米，可能回报10%大家觉得很不错，可是现在卖到5万一平米，而租金还是250块，投资回报率就只剩5%了，5%到底是高还是低，要看你的资金成本和投资房地产的期望了。比如说在台湾，台湾有2%的回报大家抢着买，为什么？第一稳定，第二增值强，第三点整个溢价的空间很高，各种原因来讲很多人愿意买，不会认为2%是低的。这个回报的高低是没有定论的，你认为低就低，你认为高就高，要看你期望的标准，我们只是说市场会调节，当大部分人认为非常低的时候这个价格就卖不出去了，当大部分人认为这个回报很好的时候大家就抢，其实就是一个自然的供需的状况变成一个平衡的机会。
【主持人】：我们只能说成都的投资者们都是比较看重这个回报率的，所以最近这个商铺市场的挤压也导致一些资金流向写字楼，我们能不能说写字楼就比商铺更稳定？
【蔡孟颐】：其实不是这样，写字楼和商铺的投资领域不太一样。我觉得成都人喜欢投商铺不是被写字楼挤压去做商铺，也不是说商铺的金额太高转向投写字楼，我个人认为个人投资方向和偏好有关，以前我常常听人家说成都人，有铺子能收几千块钱的租金就不上班，就收租金，这是过去传统的旺铺大家愿意投的，写字楼是新兴的产品，是培养出来的一个新的投资的标地。
起成都市场真正写字楼在投资的我估计就这几年时间，传统意义上那种商铺和写字楼的投资是被除外的，是被引导出来的，是被教育出来的，我们只是培育出一种新的产品让大家选择。大部分的写字楼的单价或者是总价还是低于商铺的，比如商铺买一百平米，可能是七八万一平米就是七八百万，写字楼有的一平方一万块，有的一平方三万块，三百万也可以投资，它选择的幅度很多，所以就培养很多中小型的投资人，而不会变成大家为了要投资一个商铺，可能一辈子的积蓄都投在里面了，不能做其他的。而且成都的写字楼这一段时间的写字楼回报都很稳定，一直在8%左右。
【主持人】：现在商铺的投资可能还不太稳定，但其实有很多投资者不一定那么专业，他们只会看哪一个市场投资回报率高就就转向哪边。
【蔡孟颐】：就被类似我们这样营销单位引导，我们说的也是事实，如果从回报率来看，事实上来讲写字楼回报率真的能达到10%，8%，以前投资商铺就赚翻。比如城南之前在国航的附近一批商铺，那楼盘刚开的时候1.5万左右，现在5、6万了，几年时间翻了四倍啊，就算你只有3%的回报，你还翻了四倍，那就不少了，投资其实都是有风险，只是看你要做什么样的投资。
成都商业地产“过热”可能产生泡沫
【主持人】：包括写字楼和商铺都属于商业地产嘛，因为住宅市场的压制，商业现在起来了，最近有声音站出来说，像成都市场的商铺可能过分的火热了，这个背后有没有一些潜在的危机？
【蔡孟颐】：像我们刚刚提到了，其实市场基本上来讲是一个自动调节的功能，过分火热我们只能说市场上大部分的投资者都看好这样子的产品，所以大家抢，最后会导致供过于求，或者是回报过低，这都有可能。因为经济都会有泡沫，所以一窝蜂的投资都会导致过热，在这个过程中你投资的产品是最可能泡沫的，是比较稳健保守的，还是有保值功能的产品，这个就要自己分了，因为经济不景气也有人赚钱，你投资的产品如果没有选择对第一个受伤害的可能是你自己。
【主持人】：能不能给我们投资者商业和写字楼的一些建议？怎么样选择好的投资物业？
【蔡孟颐】：我常常跟投资商业的朋友讲，我的理论很单纯，我要先看你的投资个性，如果你是一个非常保守的投资人，要求是稳定的回报，很低的风险，当然选择成熟的商业中心。因为任何人都希望先到城市的商业中心发展，你只要买到这样子的产品，原则上来讲你不会有太大的风险。比如说你投资春熙路的商铺，它够稳定吧，一平米的租金可能2000元/㎡，可能买的价格是20、30万/平米，你说30万涨到40万有多久？如果涨到40万的话才三分之一，这适合稳定投资型的，他只要想我比定存利率高，这个没有什么风险。
如果你是很积极的，喜欢冒险的，就选政策引导的区域。比如说南部新城，我刚来的时候哪里1个小时可能看不到五辆车走过去，现在一个小时几十辆车跑过去，这是政府的引导。五年前你在南部新城盖一个房子，或者盖一个写字楼，估计那时候5000都没有人买，但现在很多楼都卖1.5万、1.8万，如果你信任政策，信任这个市场的发展机制，你评估对了一个区域发展的话，你以前5000买到你现在可能赚三倍，所以很适合积极性的投资人，但是你有可能猜错，如果最后你猜错了，你5000块钱就白花了，这个要评估你是什么样的投资习惯和个性。
品牌房企布局商业地产 生产模式有区别威胁小
【主持人】：我们最近有消息说，一些房企已经在商业方面有很大的动作，包括万科、保利还是有一些商业方面的布局计划，您怎么看待这个问题？
【蔡孟颐】：其实地块他们是很早就拿到了，指标也早就定了，只是说可能他们以前住宅很好卖，商业相对商业来说没有那么熟悉，需要慢一点做。其实不是像很多人说的因为住宅调控才做商业，是原本他这一块地就是商业用地，比方说他是兼容30%的住宅，或者必须要做30%的商<
