“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”华人首富李嘉诚对投资房地产的名言，被一个又一个的成功案例所，即便在这个瞬息万变的时代也始终没有过时。保值性稳定的住宅投资尚且如此，相对风险更大的商铺投资，自然要更加重视“地段第一”的选购导向了。
老乡小朱，正是“地段论”的坚定贯彻者。2006年，广州楼价进入又一次上升浪的时候，小朱初试牛刀入市了，他看了广告，也实地考察了一番，选定天河区某黄金路段位置买下一间40平方米的临街商铺。接下来的时间，商铺价格一直在涨，他的脑里宏图展现：就由这间铺来实现“一铺养三代”了。
两年过去了，商铺的价格竟然回到了两年多之前。最让小朱未曾料到的是，这商铺的路段是公认的好地方，但就是不见“金鸡”下蛋。换了两个租户，都称赚不到钱搬走了。在商铺投资颇有斩获的李先生听他倒完苦水之后，给出诊断：地段论，只知其然还要知其所以然。
提到地段，人们第一时间想到的是交通、客流。事实上，现在卖商铺的广告，无一不在宣传其“黄金地段”、“交通枢纽”的卖点上极尽所能。李先生指出，在选择一个商城内商铺时，选地段没错，但不能笼统地谈地段，必须要考察这个地段具体的“交通动线”和客流情况，把握好这两大要害，回报率才可能实现。
“交通动线”就是具体指有多少人会经过商铺门前。“很多投资者片面地认为，越是靠近交通主干道，地理位置越好。事实却恰好相反，商业的最佳位置一定不能在交通主干道旁，因为这相当于多了一个天然的交通隔离带”。李先生进一步解释，如果一个项目处在环路和一条主干道的交叉口一侧（四个角中的一个角），那么与它方向相反的两条路上的人都会与之擦身而过，要到达项目，就一定得围绕两条路转圈。这样一来，看似黄金位置，实际却是商家选址的“鸡肋”。除了通达性之外，合理的交通组织和停车便利也很重要，“很多商铺的位置绝佳，但停车方式不合理或者车位紧缺，就会隔绝掉很多消费者，这些都是商业选址时需要考虑的”。
针对小商铺的投资者，李先生的建议是“在评析一个商业体内部交通的好坏时，可以从垂直交通和平面交通两个方向分析”，垂直交通是客流从低楼层向高楼层运动的方式，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的内部交通设计能使并不处于“金角银边”的商铺也能得到充足的客流。
