现象：多个商业地产转变经营
日前，虎门地标商铺现场拍卖，以36100元/平方米的价格创下虎门商铺单价新高。据介绍，商铺出售后将以返租的形式给开发商进行经营。
无独有偶，南城第一国际也高调揭开第一国际·ONEMALL汇一城商业中心的面纱，作为东莞首个大型综合性商业项目的第一国际，目前也在全面升级其商业模式，吉之岛、嘉禾影院、冰星真冰溜冰场等正式签约进驻，展示了其商业规划与招商方面的“大变脸”。
在前期经营不太理想的情况下，时尚岛放弃之前的传统零售业务，10月初以集娱乐、购物于一体的Mall商业模式示人。
与此同时，招商经营状况一直不容乐观的香港街也进行了重新定位和调整，日前，香港街五金城首批招商宣告完成，由原来个体经营的商业步行街转变成了由专业管理公司统一管理的专业市场。
除此以外，东城20项重点工程项目近日启动，其中，“东城中心商业广场改造工程”主要是对现有的东城中心商业广场进行整体包装改造，定位为“别墅级商场”。
分析：部分商业项目有场无市
开发商为何大动干戈做出上述调整？这与目前东莞一些商业地产项目“有场无市”的尴尬现状有关。
近年来，东莞多个地段不错的商业项目在投入使用之后，并没有达到预期的效果，甚至部分项目因为经营困难而“中途倒下”。对此，业内人士戴士翔分析指出，东莞开发商由“卖铺”转向“开铺”，将推动东莞商业地产进一步发展，有利于改变东莞商业地产不兴旺的局面。
香港街营销中心项目总监黄润强向信息时报记者表示，由于此前香港街定位成商业步行街，而所处地段并不合适，该项目自两年前建好后就一直人气不足，租金也由120元/平方米下降到60～70元/平方米；之所以转型成五金专业市场，主要是因为这里紧邻成熟的八达路五金街，产业链已成规模，可吸聚更多的人气，“人气足了，卖场才会旺，才有发展前景。”
东莞市深国投房地产开发有限公司市场发展部副经理叶润年称，时尚岛之前定位为类百货的时尚购物中心，与海雅、天虹等商业项目的差异化不大，存在同类竞争。而目前集休闲、娱乐、购物为一体的新定位，则可避免同质化的竞争，进行错位发展。据介绍，时尚岛10月重新开业以来反响不错。
观点
引进零售巨头并非“万能药方”
虽然近年来东莞商业地产发展迅速，但不可否认的是，在产业运营过程中，人流量、招商等都成了阻碍东莞商业项目发展的重要因素。东莞开发商开发楼盘后，往往把商业部分卖掉，由个体经营，缺乏统一的管理，导致商业难形成规模，人气不旺，消费力外流。
“目前东莞一些商业地产项目要摆脱‘有场无市’的尴尬，重新定位是大势所趋。”戴士翔认为，商业网点建设的可持续发展至关重要。如零售巨头的加盟可吸引客流，带来人气，避免商家建设新店的原始投资，也可成为商业地产的一大卖点，“但引进零售业巨头并不是‘万能药方’，要视商业项目周边的产业链及周边配套而定。”
