摘要：“现在长沙商铺投资，我觉得有三种级别：最高级别可能是广州服饰城这种，大资本，然后是张平胜这种投资者，有自己的运营理念和手法，还有就是投资单个或者几个门面靠转租赚钱的。”成都商铺网
100万只能买社区门面
手里有30多万元“闲钱”的李澜，听朋友说商铺的回报率高，从9月份开始就一直在寻找合适的铺面。一圈下来，李澜感觉有点失望：“好位置价太高，位置差的回报成问题。总之一句，商铺投资门槛很高、而且越来越高。”此时的张平胜，则正在摩拳擦掌准备大干一场。一次“首付”达800多万的商铺投资行动，将是长达10年的一场“掘金之旅”。
2009年楼市的高歌猛进，让小投资者感觉商铺行业门槛一再提高而“门难进”。而一些“大玩家”则开始尝试“运营”成规模项目，在风险和回报两方面继续“冲高”。
“投入越来越大，做起来要求也越来越高了。”张平胜感慨。尽管与李澜的投资级别有着明显的分野，但是对进入门槛提高的感觉，两者相当一致。
小资金“鏖战”社区商铺
商铺投资，并非像很多人想象的那么容易。
“难在找一个合适的铺面。”在长沙找铺一年多的刘冉对记者分析。准备买铺的他，看遍了长沙各个区域的商铺，最后目光定在武广新城新客站区域，但是找了几个月这里“基本上没有商铺”，一些新楼盘的商铺出来就卖光的现象在他眼里屡见不鲜。而他的资金，也从之前的60多万元，准备到110多万元。
“60多万元没什么机会。100万多一点也就买个80平方米左右的社区门面吧。”刘冉告诉记者。听说一个楼盘二期的商铺快出来了，刘冉开始绷紧神经通过各种渠道消息盯着“目标”，“错过了可能就再没什么好机会了”。
事实上，对小资金来说本就有限的投资机会中，社区商铺成为主战场。
6月份湘江世纪城商铺开盘当天售罄，每平方米1万元左右的价格让投资者趋之若鹜，在一些相对偏远的楼盘，开发商一般都迟迟不敢推出销售。“社区商铺一般而言回报率高于住宅。”曾有意湘江世纪城却慢一步的李澜认为，“但是，像这样的高密度人群聚集的新区，太少了。”事实上，这些位置比较好的已售商铺，会陆续被人租走。
“先期租的人，往往并非真正最后的经营户。好的商铺在长沙会租三四次，对于投资人来说门槛层层加码，租金水涨船高。”商铺投资资深人士、搜门面网CEO邵暄表示。
事实上，掘金“转租市场”在长沙吸引了很多投资者的进入，但是当下想进入这个圈子，要求比直接购买商铺还高——如果租下来转租不出去，时间流逝会让前期的投入完全“打水漂”。
中级玩家操盘“概念投资”
“现在长沙商铺投资，我觉得有三种级别：最高级别可能是广州服饰城这种，大资本，然后是张平胜这种投资者，有自己的运营理念和手法，还有就是投资单个或者几个门面靠转租赚钱的。”邵暄认为。
2004年进入商铺投资行当的张平胜，从自己找好门面难的经历中发现商机——找好的位置，租下包装，再出租经营。在2009年，张平胜以“首付”800多万元的代价，拿下新开铺南郊公园旁步步高超市所在楼宇的一楼10年经营权，主打“湖南首家公园购物城”概念。
“从一些企业手里接下成规模的门面，进行包装再招商运作，是长沙商铺投资的新趋势。”邵暄介绍。长沙目前做这一行的有约16家，达到张平胜公司规模的在2至4家。
“商业地产资源有限，想做生意的人多，好门面难找，这就是我们的机会。”张平胜认为，“我们的投资门槛也在迅速提高，以前投资交付方式可以租金按季交，押金交一个月的；现在拿下10年经营权的交付方式则要一次性付3至5年的租金，押金要交一个季度以上。好项目抢的人多，很难找。”张平胜介绍，10年的运营前4-5年是市场培育，后几年回报会水涨船高。
在此之前，张平胜操盘包装了美诺商务广场，让解放路口那栋烂尾十多年的小楼获得新生。
“他现在能飞了。”张平胜形容自己公司曾经的一个小股东，“他们都发现了这个行业的机会。”据悉，该股东在铁道学院附近一次性投资了10多个门面，也进行了概念包装，美诺项目后陆续有几位这样的小投资者“单飞”。
据悉，拿下合生创展湖南区域运营代理的黄姓生意人，也是靠商铺投资发家。
主打“母婴、儿童”市场的美诺购物公园，也有风险——眼下招商受热捧“招满”并不是什么大难题，但是要找到一大批高质量的商家，并在招商后如何迅速让“母婴、儿童”产品消费者向此汇集形成高人气，张平胜对此颇为认同，这才是自己将面临的考验。
[记者观察]
风险与机会的轮回向上
