商业地产抄底资金涌入 年底购买力爆发

近期,一家新加坡投资基金整体收购了上海新天地知名项目锦麟天地雅苑面积达3000余平方米的商铺,涉资达4亿元;澳洲诞生了过去18个月内金额最大的商用物业交易,瑞士AFIAA环球房地产投资基金,收购悉尼甲级写字楼「The Atrium」,收购价为1.37亿澳元,起首回报率为7.35%。 本报获得的数据显示,预计到今年年底,2009年全年上海成交的大宗物业交易（每笔交易金额大于1000万美元）总金额将达到200亿元人民币,而2008年全年成交金额为180亿元,同比增长20亿左右。而在欧洲,10月的交易量高达16亿欧元,其中价值1-3亿欧元的成交数量大幅提高。 越来越多迹象表明,很多国际资金在临近年底的时候开始选择出手,主要基于对全球房地产市场复苏的较一致判断,而中国市场今年亮丽的表现再次成为资金投资的重点考虑对象。在不少国际研究机构看来,这是明年全球房地产市场复苏的先兆。 年底购买力爆发 在经过半年多的观察后,国际房地产业内终于确认了今年中国豪宅热卖背后强大的购买力,不少海外物业开始出手,希望在中国市场庞大的购买力中分得一杯羹。 “中国及亚洲豪宅市场的热销,成为此次推荐重点选择亚洲资本活跃城市的重要因素。”千年合伙人公司董事总经理鲍默特近日在上海推出了旗下一个名为“千年塔”的豪宅物业,希望借中国豪宅的购买力,打开这个位于美国旧金山豪华公寓的销路。该项目已有23套公寓售予新加坡人及移居新加坡的外籍人,而千年合伙人公司希望在亚洲总共卖出100套,中国则是其重要市场。 DTZ戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成告诉本报,金融危机的影响使今年初上海大宗交易市场非常平淡,从第二季度开始成交逐渐活跃,仅下半年完成大宗物业交易就超过2008年全年的总额。这也显示房地产投资市场受到金融危机的影响正在逐渐消退。“千年塔”等海外物业来华推介现象的出现,进一步证实国际市场对中国投资恢复的充分肯定。 叶建成指出,不少投资者正密切关注商业地产带来的投资机会。例如近期上海大宁国际的四幢写字楼就被中银香港整体收购;有神秘买家花费近6亿元买下了上海浦东保利广场一幢写字楼,均价高达约9万元/平方米。预计上海这波投资高潮或将延续到明年一季度。 值得注意的是,在本年大额投资交易的买入方中,国内资金的比率远多于国外资金,无论是整体宗数及金额占比均高达84%。 一位参与大宗物业交易一线服务的国际代理行人士告诉本报,目前一旦有项目要出售,就有很多资金追逐,市场上能够给投资者较好回报的优质待售物业还不多。未来大宗交易也不一定只聚集在上海、北京等一线城市,二三线城市反倒有更多机会,物业增值空间也更大。 全球房地产复苏启动？ 物业的租赁表现,往往成为投资市场的重要参考依据和交易活跃度的衡量指标。 “上海不少物业今年在经营上进行了重点投入和提升。例如淮海路东段改造至今总投入不低于5亿元。”华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司联席董事总经理伍步昂向本报记者透露,目前,淮海路东段现在首层店面一铺难求,其中商业业态调整最大的无限度广场总出租率也已超过80%。 仲量联行最新专题报告预测,2010年,全球房地产市场复苏将拉开序幕,直至2011年,全球房地产市场才会出现普遍增长。该报告指出,伦敦、纽约、东京、莫斯科等物业价格超跌的城市将率先复苏。亚洲和欧洲的部分城市物业价格和成交量正在触底反弹。“亚洲大部分国家和欧洲的部分国家物业租赁市场将在明年上半年触底反弹,而美国市场触底则要等到2010年末。” 不过,中国房地产市场领先复苏已经得到确认,而随着中国本土投资者的不断壮大并逐步占领传统物业交易市场主体地位,国际大型资金对中国的投资正在经历投资模式的升级。 据了解,黑石和陆家嘴(600663,股吧)集团在上海建立的首只人民币基金“中华发展投资基金”,欧洲金融机构里昂证券与国盛集团共同发起设立的人民币私募股权基金,都属此类合作模式。叶建成透露,未来这类人民币基金募集完成后将可能有两种投资渠道:一是直接收购物业,二是入股具有潜力的房地产公司。根据资金来源和基金类型不同,其投资回报率要求一般在15%-20%之间。