商业地产“商业”缘何“缺位”
住宅产品的利润空间越来越小，房地产投资开发企业纷纷转向商业地产。在日益成熟和发展的过程中，商业地产前景和思路已经越来越清晰，有志于商业地产或已经投身于商业地产的同行们，无疑都意识到了商业地产的优势和空间。但我们依然应该清醒地认识到，相当一部分开发商对商业地产开发中的"商业"缺乏根本认识，在其思维定势中，并没把"商业地产"的"商业功能"作为考虑问题的出发点或者说思考的原点。商业地产开发"商业""缺位"的现象非常明显，十分严重。
现阶段，有人用"忽如一夜春风来，千树万树梨花开"来形容商业地产的蓬勃发展。说起来，比起住宅地产的"小荷才露尖尖角"，商业地产可以说是一枝独秀了。
从十几年来一直对外宣称不做商业地产的知名房地产公司通过猎头公司搜罗商业地产开发人才，到以商住开发享誉全国的潘石屹携200亿进入商业地产领域，前不久更是以25亿资金吃下沪生"车海广场"，再到专业商业地产开发商万达在国内一、二、三线城市专营万达广场，不难看出，商业地产开打正成为许多房地产投资开发商追逐的热点，一些二、三线城市的开发商加大对商业地产的投资力度，对商业项目的选择力度，对商铺投资规模的开发力度以及使商业地产呈现出前所未有的繁荣局面。然而，当我们走近这些开发商，走进这些商业顼目时，就会惊讶地发现商业女畦乎开发"叶公好龙"者大有人在。
因为工作关系，今年前八个月，有近300家商业地产开打商与我们取得业务上的联系，我们有意识地选择了不同地区不同城市不同类型物业的开发商进行了接触，其中有一些已经谈的很深了。谈的越深，越能清楚地看到，相当一部分开发商对商业地产开发中的"商业"缺乏根本认识，在其思维定势中，并没有把"商业地产"的"商业功能"作为考虑问题的出发点或者说思考的原点。商业地产开打"商业""缺位"的现象非常明显，十分严重。
商业规划的"缺位"
商业规划，指的是商业地产项目功能分区后的建筑布局、交通路线、楼层配置、业态业组合、服务与配套设施规划。在商业地产实操中，一般由前期策划完成商业地产开发项目的念规划，再根据与建筑设计的沟通具体细化为商业规划。
相当一部分商业地产开发商沿袭住宅开发的习惯，拿地前后首先去请建筑设计公司。实际上，建筑设计公司主要解决的是项目的结构，水电气等建筑工程问题。项目的商业功能否合用?好用?则需要商业顾问机构从项目的商业定位出发分步进行思考。
商业地产项目前期策划有三大重要环节：市场调查，商业定位和概念规划。应该说，这三个环节是一环套一环的，市场调查得到的结果经市场分析研究就成为市场定位的依据，市场定位细化后的功能布局、经营布局就成先商业地产概念规划的依据。
从我们接触昀20余个项目来看，商业概念规划的"缺位"已经严重影响到商业地产项目的后期招商、销售方商业管理。一家建筑设计公司的部级建筑设计师很无辜地说，一般的开发商对未来商业项目都有一些不成熟的想法和看法，这些意见和建议都是无法得到市场印证的。我们是建筑设计公司，主要考虑的是设计中的结构技术数据处理，至于具体的商业经蕾布局，我们的确思考的不多。。＇解决这个问题有两个办法，一个是寻找有市场敏感度的建筑策划公司，一种是与商业顾问机构合作提交项目概念设计任务书。前者对建筑策划公司的市场眼光是一个考验，后者的建筑表现能力是一个关口。
项目商业规划的"落位"与"缺位"，解决的是项目定位落地与否问题。商业规划"落位"，说明在建筑设计之前，我就充分考虑了商业建筑的特殊要求，在目标业态与业种＇的组合中找到许多共生、关联的有价值的设计；随业规芷4的"缺商进行了接触，其中有一些已经谈的很深了。谈的越深，越能清楚地看到，相当一部分开发商对商业地产开发中的"商业"缺乏根本认识，在其思维定势中，并没把"商业地产"的"商业功能"作为考虑问题的出发点或者说思考的原点。商业地产开发"商业""缺位"的现象非常明显，十分严重。位"，常常会使商业建筑成为冰冷的建筑，缺乏商业建筑应有的人流的导引，商品布局的通透，经营空间的生动性和丰富性。
不同类型物业的商业概念规划要求不一样，项目的商业概念规划应该是项目体量、商铺布局、人流动态、商业氛围营造等多种商业元素的综合体现。一般而言，城市商业综合体与大型购物中心的商业规划更重视公用共享空间，如中座，更重视流动空间，为室内步行街来刺激客流，其商业规划的必要性也更加突出。即使是一条不到600米长的商业街，面对的都是自主性较强的街铺，商业规划也是必不可少的。
商业规划的"缺位"，会常常让我们看到一些特殊现象：同一样项目有的地方人流如织，有的地方却门可罗雀；同一个商场，出入口设置本想吸纳更多人流结果却成了人流流失的渠道……
商业定位的"缺位"
商业定位，顾名思义是指商业地产开发项目在未来市场格局中所处的位置。从传统商业"一年一小调，三年一大变"的市场调整中，我们经常会发现：某个商场的定位调整了。发现定位调整的蛛丝马迹是，消费者能看出商品组合的目标消费群更清晰了，或者是商品价格更趋近目标消费的价格区间了，或者是针对目标消费群做出了对应的服务策略，凡此种种。商业项目一次定位的调整，R寸项目的影响是巨大的，调准了，销量就会有明显的升势，调模糊了，企业经营就会呈现明显的下滑趋势。
作为为现代商业提供商品交易场所和交易设施的商业地产开发，应该说，项目的市场定位决定了项目的成功机率。相当一部分是从住宅开发转移到商业地产开发的房地产开发商，对项目的定。位是有一定概念的，因为住宅要卖给谁?什么户型什么配置才能快速销售。对项目定位的不陌生，很容易滋长他们对商业地产项目定位的"唯经验论…＇模仿论"和"超前论"。
"唯经验论"者习惯以传统商业的发展为蓝本，以保守的眼光看待现在的商业地产开发，从商品的进销存人手思考商业。现代商业服务业的快速发展更迫切地需要现代商业用适度超前的思维去思考商铺的存活率。
"模仿论"者，习惯从国外考察回来找到一个在异国他乡的开发案例来指导此时此刻的国内商业地产开发。但简单的模仿不是中国商业地产的出路，前些年轰轰烈烈的某知名购物中心品牌就是前车之鉴。
"超前论"者习惯于从国内外报章或主流研究杂志上获取一些诸如"生活方式中心"之类的所谓超前业态，超前地导入现代商业地产开发，结果很容易造成商业地产项目定位与实际招商脱节。因此，从实际操作层面上讲，无论以上哪种对项目定位的片面看法，都是造成商业地产定位"缺位"的根源。
按照商业地产的实操流程，项目的商业定位不是简单的一句话，也不是一句广告语，更不是哪个单一的业态或业种。而是指导未来商业开发的一个体系。要设计这个体系的先决条件就是完善的针对性商业调查。。在与开发商的沟通中，常有朋友＇这样说："这个地方我呆了五六年，什么情况我不知道，还要调查什么?"也有朋友这样说："你们是专业公司，看看市场不就明白了吗?"甚至有朋友说"调查我们做过了，上次那个广告公司给我们搞了两天，什么情况都搞清楚了"……听听这些话，你就会明白为什么有些朋友的商业项目最终都会遇到这样的麻烦。
你听说过，一个市场一边卖汽车一边卖水产吗?你听说过，一家服装城改为建材市场吗?商业定位的"缺位"已经让一家新增的商业项目处在水火之间。
