京城优质零售物业租金下探 跌幅比重减小

搜房网讯 世邦魏理仕发布今年第3季度中国房地产市场报告显示，3季度高档住宅市场继续保持上升态势，所有十五个城市均录得售价上涨，尽管在部分城市由于成交量下跌售价涨幅开始趋缓。房价的继续上扬也支撑了各大城市高档住宅租赁市场的反弹。与此同时，中国的优质办公楼市场依然在承受全球经济走低的冲击，尤其是在那些以外资企业为主要用户且面临过量供应压力的城市。本季度优质零售物业市场在主要城市的表现各有不同，而物流设施的租金则整体略有下滑或保持平稳。 延续上半年的状况，京城优质零售物业市场回暖程度较小，租金持续下跌。 但跌幅较上两个季度有所减小，首层和二层商铺租金环比分别下降2.8%和3.2%，平均价格达每天每平方米30.1元和20.2元。 去年第三季度以来，受到新建商业项目大量上市加之金融危机的影响，京城零售物业租金开始下跌，最大降幅近6%。 今年一季度开始，金融危机对京城商业地产的影响逐渐加深，由于消费者缩减开支，国际、国内各品牌都减缓或暂时搁置了新店计划，这给不断有新商场开业的京城商业地产市场带来极大负面影响。 导致今年上半年优质零售物业首层和二层的租金跌幅始终在5.4%-5.7%区间，空置率也始终徘徊在8%-9.2%的高位。 而本季度，延续国瑞城、来福士等新张商场的招商压力现象，北京赛特奥特莱斯名品折扣购物中心、欧美汇等商场相继开业，而开业的经营面积不足80%。 就全市新开业商场空置率而言，该报告显示，市场整体空置率较第二季度再度上升0.2个百分点，达9.4%。(搜房商铺网) 商业地产终迎"暖流" 仲量联行最新发布的2009年三季度报告显示,三季度整体市场的净吸纳量达到139,000平方米,是2008年三季度经济危机以来的最高值,并接近2008年二季度市场处于顶峰时的水平。国有企业,特别是大型国有金融机构的大面积扩张构成本季度吸纳量的主力,大约60%的本季度净吸纳面积都来自于国有金融机构的租赁需求,对整个写字楼市场的维稳贡献出强有力的支撑。较2009年第二季度,市场已出现更多大单交易,较为瞩目的主要大单包括:北京农村商业银行在金融街中心北楼整栋租赁50,000平方米及中国农业银行在中粮广场租赁18,805平方米。 这是在经历了一年多的低迷后,商业地产市场似乎首次出现一些积极现象,除上述表现外,高力国际华北区研究与咨询部助理董事谢靖宇介绍租赁市场中看楼及租楼活动也正在增加。从高力国际研究部所掌握的成交个案分析,以北京为例,三季度的成交面积体量较第二季度环比攀升91.9%。租赁需求表现上升的同时,亦凸显内资需求的强劲。 优质商铺市场也有积极表现,在今年前三季度中虽然国际奢侈品的扩张几近停止,但是中档品牌的扩张却在断续加速,这些中档品牌也为零售物业市场提供了有力的支撑。高档住宅销售市场已从2008年年初开始的调整期恢复。前三季度,市场成交价格与成交量均恢复到市场的高点。 谢靖宇大胆判断,由于市场大部分搬迁或升级交易选择在新完工之项目,大部分现有项目业主继续调低租金或延长免租期以保留租户。因此,虽然整体市场交易量大幅上升,整体租金水平仍呈下行趋势,北京市场租金水平环比下降1.92%或同比下降14.44%,至每月每平方米165.89元。六大主要甲级写字楼子市场当中,季内租金环比跌幅最小的为CBD区域(环比0.35%,不到一个百分点),燕莎及中关村区域随之,两者环比下跌仅1.36%及1.68%。“市场的平均加权租金跌幅的缩小,显示出市场的最差时期已经过去,市场租金进入一个底部运作调整的阶段,而这一阶段兴许一直持续至2010年的第二季度。换言之,对租户有利的市场条件业已全面打开,租户应抓住最有利的时机,在业主改变租赁策略、市场正式回暖之前,升级使用物业”。 (中国证券报 蔡宗琦) 商住倒挂倒逼 商业地产出现暖流的背后是商业和住宅市场价格长时间的背离,DTZ戴德梁行华北区研究部经理魏东举例说明,位于北京花市大街的国瑞城公寓的价格已达到3万元/平方米,最高达到3.5万元/平方米;而在北京崇文区、宣武区,几乎没有发现单价高于2万元/平方米的写字楼。在CBD地区,御金台公寓售价高达5.5万元/平方米,而位于同一地段的SK大厦售价仅为3.1万元/平方米,其间有高达两万余元的差额。 这一现象并不正常,中国不动产研究中心此前发布的报告认为,与住宅市场不同的是,写字楼市场与实体经济密切相关,受国内国际经济的基本面影响,基本上无法借助政策调控拉动需求。因此,写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况,也更能体现实体经济的走向。 对此,魏东认为,商业地产向来被视为一种纯投资的地产商品,其价值是高于住宅的,但如今出现的“住商倒挂”现象说明了商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。商用物业、工业地产等是宏观经济的“晴雨表”。在一个健康的房地产市场上,相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。倒挂和商业地产滞销,这说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑。 但这一现象的出现也有政策因素,魏东表示,在购买写字楼和商铺时,首付比例一般都会在50%以上,而且贷款利率没有任何优惠,比住宅贷款要高出很多,另外出租收益上政府又要征收较高的税,这也是造成写字楼和商铺与住宅走势背离的原因之一。 尽管如此,根据上海统计信息网的统计数据,上海一到八月,貌似火爆的住宅市场实际投资同比出现了负增长,而表面平静的办公楼市场则同比增加了14.9%。在北京,一到八月,尽管住宅及写字楼投资同比双双出现了负增长,但写字楼投资的负增长也较住宅低了一个百分点,“这些都说明投资者已经把目光从住宅市场转向写字楼市场”。(中国证券报 蔡宗琦)