上海商业地产显现趋暖 商住倒挂仍陷入困境

上海多家市场研究机构公布的统计数据显示，8月份，上海办公楼市场扭转了一直以来的供大于求的局面，出现了“拐点”，商铺市场则在供应量大跌的情况下，出现量跌价涨的态势。尽管在供应量大幅下降的推动下，上海办公楼和商铺市场出现价格上涨的态势，但是商住价格倒挂仍然困扰目前的上海楼市。 来自上海华燕市场研究机构的统计数据显示，供应量的减少缓解了供大于求的局面。 但是，上海办公楼市场持续约3年的商住倒挂现象依旧没有改变，商铺方面，个别大宗物业的成交价格也低于周边同年限的住宅。 来自21世纪不动产上海锐丰业务拓展部的统计数据显示，2006年开始，上海住宅市场的价格涨幅就逐步加快，逐渐超过周边写字楼价格。从2006年至今，办公楼买卖价格涨幅普遍仅约15-20%，办公楼的商住倒挂现象也开始持续至今，且各区域均有此现象。 21世纪不动产上海锐丰有关分析人士指出，从国际几大金融中心目前的商业地产来看，均没有商住倒挂的现象，那么上海商业地产未来的趋势应当也是这样的。上海商业用房市场之所以形成倒挂一是因为住宅市场需求依旧非常旺盛，且成交周期短、税费少、价格高企；二是因为办公楼、商铺市场是以长期投资为主，客户看中的是持续经营的能力和回报率，故交投活跃度低于住宅市场。 三是目前办公楼和商铺市场供大于求，目前仅上海办公楼(甲级)存量达到535.95万㎡，下半年还有约50万㎡办公楼供应。（新闻晨报 林劲榆） 金融机构扩张拉动 上海甲级写字楼市场趋暖 8月至今上海可售型写字楼市场成交量大幅提升，特别是出于设立第二总部考虑的农业银行本月13日以37.7亿元购入浦江双辉大厦37个楼面，更成为市场聚焦点。 数据显示，8月3日-9月13日，上海写字楼市场的大宗交易额达82.26亿元。除农行外，8月中旬，国家开发投资公司下属的国投亚华，以9.58亿元买下位于虹口北外滩的上海港国际客运中心1.5万多平方米的办公楼，成交均价达5.95万元/平方米。此外，上海农村银行、宁波银行也有意加大在写字楼上的投资。 8月上海一手产权式写字楼成交15.55万平方米，环比上升30.5%，是去年同期成交量的2.32倍。 平均成交价格达到2.5095万元/平方米，比7月的成交均价1.8158万元高出38.2%，比去年同期的1.8562万元/平方米高出35.2%。 同样，高力国际三季度报告也显示，近来上海甲级写字楼市场出现回暖迹象，租赁需求有所回升，租金下跌速度开始放缓。与今年前两季度净吸纳量几乎零增长相比，三季度吸纳量有较明显增长。分析认为，近期的租赁活跃主要得益于部分金融机构的扩张，增加了上海，特别是浦东写字楼的吸纳面积。值得注意的是最近几家香港和新加坡银行通过收购物业或长期租赁而获得位于浦东的几座新近落成写字楼的冠名权，未来应当会有更多本地和海外金融机构跟随，以提升品牌形象。 高力国际对后市预期有所转好，其华东区研究与咨询部董事李庆贤认为：基于租赁需求的温和回暖、发展商对供应节奏的较大幅度调整、以及国际金融中心规划的政策激励开始呈现，未来中短期市场展望好于年初的预期。由于未来几年供大于求的状况比之前的预期有所改善，其对写字楼市场的冲击也会相应减轻。租金仍然在2011年才触底，但下跌幅度较之前预期已收窄，同时2011年之后的反弹幅度也较之前预期增大。(房地产时报)