上海东海广场落单 SOHO中国正式进入沪市场

8月18日,SOHO中国发布公告称,公司以24.5亿元的价格收购了摩根士丹利地产基金Anderson所持有的上海东海广场一期的全部股本。SOHO中国已正式进入上海市场。 “东海广场是上海的第一步,但绝不是最后一步。”当日晚间,SOHO中国董事局主席潘石屹在接受本报记者独家专访时还透露,在北京,中服地块以及奥运南区地块是SOHO中国的下一个角逐目标。 SOHO中国急于发起“京沪攻略”,破除“地荒”。 上海第一步 8月18日下午四点一刻,在澳门,SOHO中国总裁阎岩代表公司正式与摩根士丹利签署该项收购协议,而在北京这一头,潘石屹似乎也稍微松了一口气。 “其实,该笔交易的相关条款和价格早在一两个月前签署意向协议时就已确定,并非此前媒体所传言的是因为买卖双方价格谈不拢。”当一切尘埃落定,潘石屹才坦言,SOHO中国作为香港上市公司,摩根士丹利又是国际性大企业,双方对该笔交易都十分谨慎,“尽职调查可以说是小心翼翼。” 东海广场一期曾几经易手,先是上海社保、开开集团,再到绿城集团、摩根士丹利,并滋生出诸多法律纠纷。就在SOHO中国正式收购该项目前几天,还有一家名为上海天怡的房地产开发公司(以下简称天怡公司)给潘石屹递来一纸律师函,称其对SOHO中国正在收购的东海广场项目尚有权益追索,希望潘石屹审慎。 对此,潘石屹也坦言,在收到天怡公司起诉上海市发改委等政府部门的资料后,公司律师和卖方摩根士丹利的律师同时出具了法律意见,认为天怡公司的主张和观点很难得到法院的支持,并且在诉讼程序上也存在着缺陷。 “退一万步,假如天怡公司赢得了行政诉讼,告赢了上海市政府,我们的购买是一个善意的第三方取得,我们与摩根士丹利的交易也是受法律保护的。”潘石屹指出。 得来已不易。易手后的东海广场将如何定位? “SOHO中国将按照公司的商业地产模式对其进行重新定位。”潘石屹透露,此前,东海广场的定位太高,只面向外资机构,其租金虽不低,大约在8—12元/天·平方米人民币左右,但出租率并不理想,仅有30%。在潘石屹看来,北京和上海发展最强劲的动力仍然是中国自己本土的公司,是中国自己的员工。“通过定位以及租金的调整,SOHO中国有信心改变目前东海广场的出租情况。” 潘石屹对此强调,SOHO中国的定位就是要紧贴本土市场。潘石屹透露,在东海广场项目,SOHO中国仍然坚持走销售的商业地产开发路线。“由于该项目已经建成,SOHO中国除了基本管理费用,无需再投入建设资金,并将尽快对余下物业进行销售和出租。 潘石屹不愿透露具体的销售价格,只说“随行就市就好”。 一位业内人士称,目前东海广场同地段的商业物业售价已达每平方米6万元左右,以24.5亿元的收购价计算,东海广场的收购成本价约为每平方米3万多元,溢价空间较大。 SOHO中国已在北京将包括朝阳门SOHO、光华路SOHO、中关村SOHO在内的多个烂尾或半截子项目成功盘活,东海广场会否在潘石屹手中迎来新生? 根据公告,此次收购的“东海广场一期”位于上海南京西路中央商务区的中心,项目高217米,项目地上总建筑面积71,671平方米,地下总建筑面积8,838平方米,易手后的东海广场已更名为SOHO东海广场。 京沪攻略 东海广场并不能解决SOHO中国的“土地饥渴”。 潘石屹坦言,下半年,SOHO中国能够形成大量销售的仅有三里屯SOHO和SOHO东海广场,中关村SOHO和朝阳门SOHO已进入销售末期。 本报记者还从侧面了解到,除上述项目外,SOHO中国未来能够形成供应或只有北京公馆和光华路SOHO二期。 SOHO中国此次虽投入25亿,但该公司此前有超过300亿元的可用资金。 据北京市房地产交易网站的相关数据显示,截至7月31日,SOHO中国今年已实现销售约68亿元,其中,三里屯SOHO为36亿,朝阳门SOHO有23亿,中关村SOHO有9亿。 继东海广场之后,寻找新项目仍是SOHO中国的首要任务。对此,潘石屹予以承认。“烂尾项目、已建成项目或者公开市场的土地都可以。” 潘石屹独家向本报记者透露,除了中服地块之外,SOHO中国非常看好总建筑面积约为68万平方米的奥运南区地块。“这也是我们的下一个争夺目标。” 但潘石屹同时强调,“目前来说,核心城市只锁定在北京和上海,暂不会考虑进入其他城市。” 此前,也有媒体质疑,潘石屹在市场低潮时没有抄底,如今市场已有回暖迹象,SOHO中国是不是已经错过了最好的拿地时机。 对此,潘石屹也指出,目前,价格起来的基本上都是住宅,商业地产的价格仍然被低估,“以东海广场所在的南京西路为例,高端一点的住宅可以卖到10万元每平方米,但商业物业却相差很远。”