北科建打包成熟商业物业 拟通过REITs上市

业内专家透露,一份由银监会联合央行草拟的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》(以下简称《管理办法》)已于近日完成。这份REITs方案明确指出,房地产投资信托业务将由银监会和央行监督管理,同时确定了信托单位可以在全国银行间市场发行。 这将意味着机构投资者之间的REITs或已箭在弦上。此前,有传闻称,今年10月,针对机构投资者的REITs方案有望出炉,而针对散户的REITs则要延迟至明年。 银行间REITs产品的突破 REITs终见破冰之举,而其突破口就是银行间的REITs产品。 “这个管理办法已对银行间REITs产品的主体及路径进行了比较详尽的阐述。”8月4日,国巨创业投资集团总裁孙飞在接受本报记者采访时坦言。 据了解,这份《管理办法》规定,REITs将由依法设立的信托公司作为受托机构,通过公开发售信托单位设立房地产集合投资信托。 信托公司担任受托机构从事房地产投资信托业务,应经银监会批准,作为受托机构的信托公司条件之一为注册资本不低于5亿元,最近3年年末净资产不低于5亿元。 受托机构将向银监会申请信托发行,获得批准后,经受托人申请,中国人民银行核准,信托单位可以在全国银行间市场发行。发行信托单位应采用承销方式,承销机构应为注册资本不少于2亿元人民币的金融机构,承销机构可在发行期内向其他投资者分销其所承销的信托单位。 据了解,管理办法还规定,信托计划的资金实行保管制,资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。发行后的房地产集合投资信托单位可以在交易场所进行交易,但信托单位持有人不得申请赎回。信托可以通过发行新的信托单位募集资金进行投资。 然而,在孙飞看来,这个适用于银行间REITs产品的《管理办法》并不意味着真正的REITs产品可就此诞生。 “这并非是国际通行的REITs准则,只能算是一种准REITs模式。”孙飞指出,真正的REITs产品其先决条件是要在公开市场上流通。所谓的公募,“这种银行间的REITs产品其仍属私募。” 据记者了解,目前,由证监会主导的面向公众的REITs方案仍处在“内部讨论阶段”。 寻找实施时机 虽然草拟方案已完成,但具体实施仍没有时间表。 “在目前房地产又开始火爆的市场行情下,短期内REITs很难出来。”北京大学经济所常务副所长冯科分析,按照《管理办法》所说,这种银行间的REITs实际上只是银行的一种信托理财产品,以前的信托融资规模受到很大限制,这种REITs产品的融资规模将成倍放大,在开发商资金链已得到缓解的情况下,这么多钱流到市场上,会不会推高房价?“政府肯定会考虑这个问题。” 冯科认为,REITs极有可能会与物业税等宏观调控政策进行综合捆绑应用,而不是现阶段单独出台。“目前,已经开始收紧二套房贷款政策,成交量和价格都有所抑制,如果以后再出台更为严厉的调控政策如物业税等,市场势必会冷下来,那个时候,REITs或将作为一种温和的补救措施出台。“现在出台不太符合逻辑。” 当然,REITs即便出炉,也并非意味着每个开发企业都能受益。前期阶段的REITs肯定会非常挑剔。 从《管理办法》来看,未来上市的REITs更类似于一个封闭式的房地产投资基金,主要投资方向将用于境内成熟物业。 中信证券股份有限公司房地产金融高级经理翁少群对此也指出,开发商更多的是需要开发基金和孵化基金,那个时候是最缺钱的,但REITs在这个阶段帮不上忙,它需要的是成熟物业。“一般至少要有两三年的运营期,有一个稳定的租约或者租金判断走势。” 翁少群认为,现阶段那些在建项目想卖给REITs还不太可能,至少从REITs的投资比例来说,很大程度上要控制目前在建项目的比例,“REITs出台的前期阶段,这个原则是不会放松的”。 同时,《管理办法》中还规定,信托财产不得从事或参与土地开发,由于只能进行物业持有性投资,信托倾向于长期回报,《管理办法》明确,信托持有任何一项房地产的时间不得少于2年。 记者在采访中了解到,已有开发企业在紧张运筹之中。如北科建集团已着手启动将其开发的中关村西区核心地段的成熟商业物业,通过REITs打包上市。