关注:重组之后 世茂股份融资启动"商业帝国"

募集资金中有17亿元将投向青岛世奥大厦、江苏常熟世茂世纪中心、苏州世茂运河城商业、北京世茂国际中心。 世茂股份7月13日公告宣布，将向不超过10家的特定对象，包括基金公司、券商、保险机构投资者等进行定向增发.，募集资金20亿。募集资金中有17亿元将投向青岛世奥大厦、江苏常熟世茂世纪中心、苏州世茂运河城商业、北京世茂国际中心等四个商业地产项目，这四个项目的总投资额高达133亿元；剩余3亿元用于补充世茂股份的流动资金。 融资 世茂股份表示，本次增发不会影响许荣茂的实际控制人地位。许荣茂合计持有世茂股份8.69亿股，占世茂股份总股本的74.26%。按照本次非公开发行的数量上限测算，本次非公开发行完成后，以许荣茂为实际控制人的股东持有发行人的股份占发行人股本总额的比例不低于65.82%。 此外，世茂股份董秘办工作人员接受观点地产网采访时表示，在此次募集资金投向的四个项目中，除了青岛世奥大厦项目之外，都已经开工。 公告显示，青岛世奥大厦项目是4月29日世茂股份与合作方青岛世奥房地产开发公司联手，作为惟一的竞拍者，以每平方米4250元的低价联合竞得。项目位于青岛市南区，总体规划为2幢超高层塔楼，分别为服务式公寓塔楼（339米）和综合塔楼（260米），预计建筑面积24.69万平方米，预计总投资为39.88亿元。 根据世茂股份估算，该项目预计实现销售额46.46亿元，销售毛利率约为34%，出租物业投资回收期约为8年，项目预计综合收益率将达15.39%，具有较好的经济可行性。项目将集办公楼、酒店、服务式公寓以及商业于一身，发展成为独具特色和前瞻性的高档综合发展项目。 而江苏常熟世茂世纪中心项目位于常熟老城区的东北部，是常熟新城规划中的中央商务区，项目建筑面积98.15万平方米，总投资额度为44.94亿元，目前该项目已开工，投入募集资金4亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。公司预测该项目实现销售额54.19亿元，销售毛利率约为42%，而出租物业，投资回收期约为12年，项目综合收益率达11.41%。 除此之外，苏州世茂运河城预计总投资为22.3亿元。北京世茂国际中心项目则位于北京三里屯。 世茂股份表示，商业地产项目开发及运营具有前期资金投入大、开发及投资回报期较长的特点。因此，在目前我国土地价格不断攀升，土地出让金及开发建设资金支付要求日趋严格的背景下，商业房地产发展商如同时从事多个项目开发、运营及增加合理的土地储备，将进一步加大预售或可出租项目的资金回笼的压力。 另一方面，商业地产开发、运营企业的经营受宏观经济形势、国家相关经济、金融、相关行业政策调整的影响较大。如国家信贷政策、土地政策、税收政策等的变化，都会影响到商业地产开发、运营企业的资金回笼速度以及信贷资金来源。一旦销售、出租或经营业务、对外融资遇到困难，商业地产开发、运营企业将面临较大的财务风险。因此，公司需要保持与未来商业地产项目开发、运营规模相匹配的流动资金以降低公司的财务风险，满足项目开发、运营及增加合理土地储备对资金的需要。 重组之后 值得注意的是，近3个月来世茂股份动作频频。 5月4日，世茂股份与合作方青岛世奥房地产开发公司联手竞得上述青岛市世奥大厦项目地块。 6月4日，世茂股份宣布，5月26日与南京市国土资源局签订了《土地出让合同补充协议》，向南京世茂滨江新城项目（二期）新增开发面积48.3万平方米，并缴纳土地出让金17.2亿元。 2009年6月12日，世茂股份第五届董事会第四次会议决议公告：关于同意公司与世茂房地产签署《<不竞争协议>项下的相关交易安排》的决议。协议规定，对于单独的商业地产，将由世茂股份独立投资、开发和经营。世茂房地产（0813HK）、许荣茂和关联人承诺将不从事该等商业地产的投资、开发和经营。对于单独的住宅和酒店项目，将由世茂房地产独立投资、开发和经营。世茂股份承诺将不从事该等住宅和酒店项目的投资、开发和经营。 世茂集团主席许荣茂在6月2日举行的股东大会上表示，重组的目的是为了解决世茂房地产和世茂股份同业竞争的问题。此前世茂股份的定位是建筑面积20万平方米以下的住宅项目，和10万平方米以下的商业地产项目。重组完成后，世茂股份将主要从事大陆地区的商业地产开发经营。 此外，世茂股份宣布更改会计政策，采用公允价值模式计量盈利。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 招商证券发表研究报告指出，在国内商业地产上市公司中，目前全面实行公允价值计账的只有世茂股份一家。