2009上半年京商业物业新增供应同比下降 租金下滑

搜房网讯据世邦魏理仕近期发布的《2009年上半年北京优质物业市场回顾及展望》显示，上半年北京优质商业物业市场新增供应量达26万平方米，同比去年上半年的50.5万平方米下降了48.5%；租赁需求同比去年大幅下滑。 1.新增供应同比下降 2009年上半年，市场新增供应量达26万平方米，同比去年上半年的50.5万平方米下降了48.5%。一季度，市场非常低迷，没有新的商业项目开业。二季度，四个新项目开业，分别是位于王府井的金宝汇购物中心，东直门桥西南侧的北京来福士广场，朝阳门桥东南的悠唐生活广场和崇文门的国瑞购物中心，新增供应建筑面积合计26万平方米。从区域上看，新开的商业基本都位于东部的成熟商圈内。尽管这几个新项目的出租率都已经超过了85%，但是已经开业的部分只有60-70%，导致商场人流量不大，人气不旺。 2. 租赁需求下降 受到全球金融危机的影响，大部分零售商调整了原有的开店计划，上半年北京的优质零售物业租赁需求同比去年大幅下滑。去年上半年，商业物业租赁市场非常活跃，很多零售商长期看好北京商业市场的发展，短期又看好北京奥运会的广告宣传效应，因此积极拓展市场，增开新店。今年上半年的情况则正好相反，大多数零售商非常谨慎，目前主要在观察零售市场的变化。大部分外资零售商受到本土市场业绩大幅下滑的影响，调整了在中国市场的扩张计划，缩减未来一年开新店的数量。表现最为明显的是奢侈品牌零售商，他们受到金融危机的影响最大，同时在北京的开店数量已经饱和，所以在未来一年几乎没有开新店的计划，而且关闭了个别门店。内资零售商受到的影响相对要小，但是门店零售额的下滑也对他们的市场信心产生打击，他们更倾向于在成熟商圈的商场内新开门店，而不是选择风险较大的新商圈。本季度新商圈的一些项目由于种种原因，已经出现了商户退租，大面积空置，甚至整个项目重新定位，重新招商的情况。在整体市场低迷的情况下，也有个别的亮点，少数新进入北京市场的外资零售商在上半年连开几家新店，不过大部分都是在去年下半年就已经签约的。H&M是比较有代表性的一家，2009年进入北京市场，目前两家店已开业，两两家正在装修。 3. 空置率上升 在租赁需求大幅下滑的情况下，不但新项目招商困难，而且一些已经开业的项目也正在调整。东四环的美罗城，北四环的北辰时代名门购物中心都在进行整体的重新定位和招商工作，美美百货从西单的首都时代广场撤离。在一些新兴商圈内，商户调整的现象也屡见不鲜。同时，上半年的新增供应26万平方米，尽管出租率已经达到85%以上，但仍然对市场造成较大的压力。因此，2009年二季度北京市场空置率达到9.2%，环比上升两个百分点，同比上升1.2个百分点。 4. 租金继续下滑 由于市场经济状况不景气，很多商户的开店节奏放缓，甚至压缩开店计划，导致大部分商业项目的招商工作进展缓慢，这使得零售商不断下调租金收益预期，市场租金报价和成交租金不断下滑。2009年第二季度，北京优质购物中心的首层租金报价达到每天每平方米31元，环比下降5.4%，同比下降9.4%；二层租金报价达到每天每平方米20.9元，环比下降5.1%，同比下降16.1%。 5. 未来供应依然很大 我们认为，2009年下半年的北京零售物业市场将处在逐渐复苏的过程中，更多的零售商将感受到市场的积极变化，零售额的增长将改变他们对市场的预期，他们可能会重新审视已被暂停的开店计划。但是，这并不意味着大多数零售商会在2009年签约新店。零售商更倾向于进入成熟商圈的优质商业项目，但是租金成本等因素会阻碍他们的选择。在开新店时，零售商更倾向于选择成熟商圈的优质商业项目，但是，考虑到租金成本等因素，会阻碍他们的这种选择。因此，新项目是零售商的主要选择，而且选择的空间比较大。根据统计，预计2009年下半年有3个优质零售物业项目开业，供应面积在20.6万平方米。总体看，2009年下半年的零售物业租赁市场依然艰难，整体租金仍处在下降通道之中。