商业巨头纷纷进崂山 圈地分田商战一触即发

东部秦岭路的丽达购物中心人头攒动，周边居民在这里开心购物。开心是因为不用再跑远路到香港中路或浮山后的商场里买东西了。开业才满一个月，周末客单量已达到1.5万人。 不过,这一切却不能让丽达的老板感到轻松，因为他知道商圈恶战还没有开始。利群、乐天、佳世客都要在崂山插下旗子“分田”。跟随最紧的乐天新店，8月份就将开业，位置就在丽达隔壁！从2009年开始，崂山这个原本商业最稀缺的地方，很快就要成为商业竞争最激烈的区域。岛城的本土商业将和日资、韩资商业再次过招。谁将笑傲崂山商圈，拿到自己想要的“田地”呢？最后的答案已从现在开始埋下伏笔。 已成商业巨头必争地 在空白了多年，也呼吁了多年以后，崂山区的商业氛围突然在金融危机年爆发看似不可理解，其实背后有着两方面原因。首先是在崂山区投资商业的价值被重新评估。在市区原四大商圈特别是东部精品商圈（香港中路）的商业网点被见缝插针地占满后，想在四大商圈新建大型卖场难度陡增，往往要先拆迁再新建，成本可想而知。那些现金流充裕的商业企业不想在金融危机中放慢扩张速度，崂山区、城阳区等次城市商圈的价值凸显了出来。特别是崂山区——多年来没有大型商业网点（仅有的普尔斯马特、百安居先后关张），区内居民消费水平较高，购物能力一直没有被发掘出来。于是，想进军高端的利群，想从东部商圈突围的佳世客，想塑造新品牌形象的丽达，以及刚刚开始在青岛试水的乐天，几乎同时把目光投向了崂山。 另一个重要的原因是，从2007年开始，海尔路两侧、啤酒城周边的商业地产开始启动，经过两年建设开发，会展三期、金领世家等一批商业地产项目陆续投放，给零售业开店提供了必要的“壳”。 再加上海尔路“写字楼一条街”的雏形已现，商务氛围也浓厚了起来。 意在培育高端百货 当然，每个商业企业进崂山“分田”的动机还不尽相同。 在引导大众消费多年以后，本土商业龙头利群集团已不满足于低毛利率的中档百货业，想在中高端百货、高端百货上有所建树。而且近年来，利群扩张的注意力重心不在市区，大都放在了周边的县域市场，要建设高端百货，必须找客户群消费力强的区域，回归市区势在必行。此次崂山建店被利群集团寄予厚望，这家店一旦建成，将毫不留情地斩断以往从崂山源源涌向香港中路的高端客流，阻击东部商圈。此外，利群崂山店项目，对利群集团的商业提升，同样有着巨大的意义，利群负责人曾介绍说，利群虽已拿到一批品牌的区域总代理，但在高端品牌上一直缺乏话语权，通过崂山高端百货店培育高端品牌，可以使得利群拥有更多对高端品牌供货商的议价能力，今后向济南、潍坊、淄博扩张，会赢得更多主动。 由饱和状态向外突围 佳世客的想法恰恰是想从已显饱和迹象的东部精品商圈向外突围。“谁说商圈店铺越多越好？总是会达到极限而饱和的。”佳世客一名高层人员曾对东部精品商圈大型商超越开越多表示过担忧。内外因素的交集，促使佳世客产生突围的想法。一方面，东部佳世客作为永旺集团在国内最成功的门店之一，单店销售十多个亿，已经步入成熟期，很难再实现大的增长。而仅凭单店的强大，无法形成规模采购优势，佳世客有必要在青岛市区复制自己的辉煌。另一方面，出于对东部精品商圈饱和的顾虑，考虑到利群们在崂山开店阻击东部商圈的威胁，佳世客进军崂山也变得毫不犹豫起来，与利群自己建店不同，佳世客此次携手上实地产。 岛城已成为“试验田” 乐天玛特的意图更为明显。这韩资五百强企业，自从去年收购了万客隆开始进军中国市场后，首先把目光放在了山东省、青岛市。由于青岛市区商业聚集度已经很高，乐天集团在青岛选定了城阳、崂山两个区作为试水市场的“试验田”，今年上半年，第一家门店在城阳宝龙开张，这也是乐天集团在中国的第一家自建门店。出于快速跑马圈地、在青岛商业领域发出声音的渴望，乐天的开店可谓马不停蹄，一店刚开，崂山二店的筹备就已展开，甚至工期一再提前，原定10月的开业期现在已经提前到了8月。 然而，就在各路人马摩拳擦掌，迫不及待要在崂山“分田”掘金的时候，却被丽达这个“小老弟”抢了个先。 依靠闪电战抢得先机 丽达是个新品牌，但它背后的商业团队却是老字号，它闪电战进军崂山，无疑会取得宝贵的先发优势。为什么会让丽达抢先了呢？ 其实，利群早在2007年就开始谋划崂山项目，佳世客也在去年下半年初就确定了与上实的合作。不过这些项目都是自建或合作项目，由于种种原因速度推进较慢。而丽达自从去年年底决意进军崂山，很快就购买加租赁拿下了会展三期的已建成网点，并用6个月的闪电速度完成开店，第一个落户。同样选中会展三期的乐天，却因为项目尚未竣工，也被丽达甩在了身后。 丽达目前是崂山商圈唯一的大型商业项目，不过，这个“唯一”只能持续两个月的时间。时间是宝贵的，丽达比谁都清楚这一点。发会员卡、开免费班车、优化一站式服务，从5月28日开业那天开始，它的经营就一再提速，只为在对手进来前尽可能笼络资源。因为乐天8月份就开业了，利群今年也会动工建设。 明亮的临街专卖店、清晰的分区、宽敞的通道……第一次走进丽达购物中心，人性化的设计会让人眼前一亮，从品牌招商来看，这个新商场的定位也不低于西部的百盛。“我们的定位是社区型购物中心，多业态满足一站式购物。”丽达的负责人说，3.5万平方米建筑面积大小适中，一层、二层为中端百货业态，主要经营黄金珠宝、化妆品、品牌服装、皮鞋皮具、家居饰品、数码家电等品类。负一层为超市业态，主营生鲜食品、休闲食品、文化办公用品、洗涤化妆用品等品类，经营品种8万余种。 更让竞争对手感到“痛心”的是，丽达对客源的“捆绑”已发挥到极致。店门口，店员正在大张旗鼓地办会员卡，4条线路的十多辆免费班车，正把沙子口、浮山后的居民源源不断地引进店里，开业不到一个月，丽达发放的会员卡已经突破3万！ 无疑，竞争对手要撬走丽达抢先锁定的客源，将要花费更多的气力。 都打“一站”牌看谁成“首发站” 细数各大巨头在崂山的项目，会发现一个有趣的现象。在前期的宣传中，利群、丽达、乐天，乃至永新广场、崂山中央大道，各大商超、商铺无一例外打出了“一站式购物地”的招牌，大都兼顾餐饮、娱乐，希望一网打尽所有客群。 但问题是，在不足5平方公里的面积里密集分度的商超们，谁会真正成为一站式购物地，成为“首发站”呢？而一旦对手成为了“一站式”，自己只有喝西北风的份了。 “首发站”落户谁家，这个问题一旦解开，崂山商圈的商业格局也就揭晓了。 利群崂山百货项目今年动工，项目位于山东头村旧村改造地址（啤酒城对面，海尔路与香港东路交会处西北角），项目总投资将近20亿元，总建筑面积20万平方米，是当之无愧的最大项目。虽然利群崂山店定位高端，但对于这么大体量的商场，必定会涵盖多业态。这家门店如果能超过利群台东店的经营水平，利群在崂山的老大地位将不可动摇。 佳世客携手上实地产的商业项目虽然时间最靠后，还存在不确定性，但杀伤力同样不可小视。“这个区域是当地最好的位置，至少3面都相邻交通要道。”佳世客负责人认为，选址是商业建店的“最高天条”，佳世客啤酒城店的位置不输于目前的东部佳世客，选择的业态也将是佳世客在青岛最成功的ShoppingMall业态。同时，如果啤酒节一旦随着啤酒城改造项目变为“常年节庆”，受益最大的也将是佳世客。 乐天是相对简单的大卖场业态，与百货业态商家的正面竞争最少。虽然在一站式方面优势不突出，但相对单纯的业态反而有可能避免激烈竞争，固守住细分市场。乐天负责人曾表示，舒适的购物环境、丰富的韩国商品，将是乐天玛特的最大优势，此外乐天擅长拉拢客源，购物班车、大型主题活动都是吸引客流的法宝。 “我们想和利群一起，做大崂山商圈。”丽达负责人对崂山商圈的下一步发展，有着自己的认识，差异化竞争或许是最好的结局。不难看出，兼顾百货和超市的丽达，与百货业为主的利群，超市卖场为主的乐天都有清晰的定位区别，唯独与佳世客的Shopping Mall有着太多的相似，佳世客或许是它最不想看到的对手。 无论如何，竞合只是美好的愿望，是商业竞争的最高阶段，残酷的竞争是必经之路。锣鼓已经响起，在崂山脚下的鏖战在即，是卷土重来的外资商业给本土商业再次上一课，还是本土商业展示出十多年学习修炼的成果，我们拭目以待！