南京商业地产：销速偏缓库存过大

办公类物业 目前南京办公类用房可售面积达到80多万平方米，成交面积9万多平方米，月均成交面积不到2万平方米，同比去年的3万平方米/月的销售速度减慢不少。按照目前的月平均销售速度计算，整体去化完成将需要45个月。 从商务市场来看，尽管全球经济危机导致大量企业缩减办公费用，但是在2009年可以看到仍旧有很多企业选择在逆市中扩张，特别是本次经济危机中受影响较小的，拥有强大资金实力的企业更是抓住机会跨步发展。2009年以来城中、江宁地区以及河西是写字楼成交的前三甲，可见企业对于成熟商务区域的高级物业以及交通便利的城郊区域生态型物业依然有着强劲的需求。 如南京新街口CBD区域的高端物业都有新的知名企业入住，辉瑞制药租赁玄武区珠江路一号750平方米的办公面积，海尔纽约人寿在玄武区汇杰大厦租赁1500平方米的办公面积，偌华公司租用白下区金鹰国际大厦500平方米的办公，日本三菱租用珠江一号近200平方米的办公面积；江宁开发区也有国际500强企业以及国内著名产学研基地等科研类企业的大面积进驻。 河西商务区则在打造金融总部经济政策的影响下吸引了众多金融机构进驻，09年进驻的包括有紫金财产保险、菲律宾首都银行中国法人总部等机构。 大量企业需要理想的办公物业与南京市场较高的空置率形成强烈的反差，其原因一方面因为是目前南京写字楼市场存量过大，供过于求；另外大量写字楼没有特点，同质化严重，不能很好地进行前期产品差异化定位与针对性的市场推广也是一个重要原因。 商业类物业 截至2009年6月14日，南京可售商业面积接近230万平方米，而前5个月，成交面积仅为16.94万平方米。按目前南京库存的商业去化速度，全部消化完毕，需要5-6年的时间。 商业市场上，中国市场在经济危机中的表现让更多零售商将进入中国市场当成重要战略，具有迫切的扩张意愿。如卡地亚在新街口德基广场的精品店本季度正式开业，营业面积300平方米；全球第三大超市乐购超市2月底与南京万达广场签约。而目前市场较多的商业项目与较大的供给量，使得商业物业整体的入住率和去化率不断上升，但是一些商业类物业忽视商业规律，盲目开发的误区也导致产品不适合零售商的需求，这也是商业物业市场空置率居高不下的重要原因。因此需要借助专业的商业管理公司进行前期介入，做好产品定位和产品的优化、物业类型和用途的细化，以此避免恶性竞争。