中航地产重组或注入两大城市综合体项目

6月1日，5月7日盘中紧急停牌的中航地产(000043.SZ)再次例行公告称，因相关程序正在进行之中，重大事项存在不确定性，继续停牌。 “大股东深圳中航集团正在筹划以定向增发的方式对公司进行资产注入。”刚调研过中航地产的银河证券分析师潘玮向记者表示，经过与中航地产董秘及证券代表交流，深圳中航集团集团地产储备中五个有注入预期。不过，“初步具备增发条件的项目，只有深圳中航苑改造和深圳龙华长和益项目”。 中航地产董秘杨祥对此不置可否，“公司6月5日前会发布重组公告”，上述公告称，届时将披露涉及以资产认购股份事项的有关预案等信息。若逾期未能披露该预案，该股5日将恢复交易。 中航地产重组让一季度提前潜伏的7只基金获益丰厚。今年1月，中航地产从5元上涨，3月末收报9.71元，涨幅达94.2%，5月6日停牌时最高达11.45元。 两项目具备注入条件 目前，深圳中航集团地产储备项目的经营方式是由中航地产托管并代为经营，收取受托资产经营收入3.5%的托管经营费用。 大股东持有的主要地产项目储备，主要是深圳中航苑改造、深圳龙华长和益项目、深圳渔农村旧城改造、江西九江共青城和广州国际大厦。尽管上述部分地产项目因规划待定或法律手续尚不完备等因素，不完全满足注入要求，但深圳中航集团多次明确承诺，包括上述项目在内的全部地产项目均在拟注入资产考虑之列。 事实上，渔农村改造和龙华长和益项目在中航地产三股东中航城发展名下。根据上市公司与其三股东签署的委托经营管理协议，这些项目的具体拓展工作将由上市公司负责，并按前述比例收取受托经营管理费。 其中，龙华长和益项目位于深圳宝安区龙华街道人民路西侧，距深圳新火车站2.5公里。该项目占地面积约6.2万平方米，总建筑面积约24.7万平方米，主要建筑类型为高层住宅和商业用途，其中商业面积7.2万平方米，综合市场2000平方米，住宅面积17.3万平方米。中航城发展2006年1月出资约3.8亿元持有该项目69.3%的权益。 中航苑改造则位于深圳市福田区华强北和上步片区，占地面积约11万平方米，是深圳市级核心商业圈——华强北的重要组成部分。改造项目将根据规划进行土地分宗并实施改造，改造后建筑面积达63.5万平方米，其中商业面积约23万平方米，办公面积约23万平方米，酒店面积约3.3万平方米，酒店式公寓约2.5万平方米，商务公寓约8.4万平方米。预计2012年完工。目前，中航苑改造的四块已预留建设土地，位置就在该区域核心地段，部分已拆迁平整完成，等待开工。 由于定向增发和资产注入要面临项目财务问题，国家发审机构的审批等问题，需要项目具备一定条件才能注入。潘玮判断，“中航苑改造和龙华长和益项目，初步具备增发条件”，至于渔农村旧城改造、九江共青城及广州国际大厦，增发条件暂时不成熟，“注入可能性不大”。 收益尚难判断 对于资产注入的具体项目，中银国际研究员周路有不同判断。他认为，深圳中航苑改造最可能在此次资产重组中注入。同时，为彰显大股东对上市公司长远发展的支持和投资价值的认同，不排除大股东以现金方式认购部分增发股份。大股东旗下的上海宾馆、深圳花园格兰云天酒店(产权归大股东，由上市公司经营管理)等酒店资产也可能注入上市公司。 值得注意的是，尽管对本次资产注入的项目都做了乐观预计，但是，项目注入后能对上市公司带来多大的业绩改善，上述研究员均持谨慎态度。 潘玮指出，注入的都属于长期获益项目，目前不好判断。她预测，不考虑资产注入情况下，公司2009年每股收益估计为0.36元。 周路表示，一旦完成资产重组，将增厚该股每股账面价值，降低高企的负债率，但因重大重组事项的不确定性，“暂维持持有评级”。 周路称，中航地产2009年每股评估净资产值达11.79元，对应11.38元的停牌股价折价3.5%，远低于可比A股地产公司溢价28%的平均水平。且中航地产2009年开始对投资性房地产实施公允价值计量后，公司今年一季度末每股账面价值达7.53元，市净率仅1.5倍，大大低于3.7倍的平均水平。 不过，中航地产资产注入仍受到追捧。以王亚伟操盘的华夏大盘精选为首的7只基金，今年一季度介入，共持股1866.48万股，比去年四季度增持1037.89万股，增仓幅度达125.26%。其中，华夏大盘精选持仓370.19万股，华夏优势增长持股379.31万股，华夏策略精选持有237.31万股，华夏系基金占近半壁江山，且均为首次买进。 同时，在重组消息带动下，中航地产股价连续拉升，4月到5月6日停牌前，华夏系基金持股市值增长14.5%。