广州商业地产资产减值 开发商忙出售物业套现
仲量联行最新数据显示,物业资产价值在中国大多数市场出现下降。商业地产企业正面临着一系列的挑战,这类企业将很有可能继续削减职位及降低成本。
广州商业地产未来的买卖和租赁需求将继续维持于低水平。另一方面,需求不足令租金有下跌的空间,但跌幅将明显趋缓。“2010年广州可能会到写字楼的高峰期。”一位代理公司资深人士透露,中海在珠江新城的商铺已经售完,而保利地产、合景泰富近期在推售写字楼和商铺。
世邦魏理仕研究表明,广州写字楼租赁市场在4月继续保持平静,天河区的甲级写字楼物业基本没有成交,仅有越秀区的中华国际中心表现活跃,近期中华国际中心的新租户主要来自从位于同一区域的广东电信广场迁出的企业,先灵葆雅和赛诺菲－安万特在该写字楼物业分别承租约1,000平方米。
广州商业地产景气下行
不断恶化的信贷危机和商业地产市场的衰退,对各个国家产生了不同程度的影响。在亚洲包括新加坡、澳大利亚、香港和日本在内的成熟市场,虽然关于交易的谈判有所增加,但商业地产的交易量仍维持在较低的水平。财务状况相对健康的银行不会对一些不良资产的处置感兴趣,相反,一些私募基金因受到金融疲软的影响被迫考虑这类资产交易。
同样,受需求持续低迷的影响,一季度广州甲级写字楼租赁需求仍旧萎靡。但是,在租金明显下调的刺激下,甲级写字楼的吸纳量较上一季度略有上升。据戴德梁行研究数据显示:一季度广州甲级写字楼吸纳量已扭转上季度负增长的状况,约为5,800平方米。写字楼整体租金水平为116.1元/平方米/月,较上季度下跌9.6%。其中,体育中心CBD和珠江新城CBD租金下调最为明显,达11%。
随着租金的下调,广州甲级写字楼租赁成交有所增长,整体空置率也略有下跌。据统计,一季度广州甲级写字楼总体空置率为15.32%,较上季度下跌0.3个百分点。区域方面,体育中心CBD租客搬离情况仍然存在,该区空置率由上季度的12.3%上升至14.1%。继续降低租金、延长免租期成为当前租赁市场成交低落时期业主普遍采取的策略。
虽然由于目前宏观经济不景气的状况在短期内难以发生根本的转变,预期商业地产未来的买卖和租赁需求将继续维持于低水平。另一方面,需求力量不足同样令租金有下跌的空间,但跌幅将明显趋缓。近日,有某北美汽车配件制造商,因计划缩小产能,有意将其在广州的一处厂房出让,短期内吸引多家港资及本地企业询问,有购买意向的企业均为主攻国内市场的港资或内地企业,其业务基本没有受海外需求缩水的影响。而5月21日,奥园地产(3883.HK)公告以3.2亿元代价完成了天河区一商业项目的收购。该项目总建面约11万平方米,可售面积约8万平方米,楼面地价4100元/平方米,而珠江新城出售的商业地楼面地价要在6、7000元/平方米以上。
富力5亿售2万平方米写字楼
经济形势在好转,但房地产市场的复苏还需要多长时间,仍然无法确定。
广东是国家主要的经济发展区域,净出口占1/3,目前出口需要国家政策的支持,这也是金融机构的发展空间。“我们基本的指导思想是按照省委省政府作出的战略规划,金融业在以下重大领域给予中长期的资金支持:第一,珠三角同城化项目建设,包括高速公路城际轨道等；第二,广东要建立现代化产业体系,支持重点包括产业的发展和产业升级；第三,广东区域协调发展,粤东西北地区发展的支持和战略合作伙伴关系；第四,科教和卫生；第五,正在探索的房地产开发和房地产金融。”国家开发银行广东分行行长吴德礼说。
广州今明两年将有庞大的商业地产投入市场,开发商乘此时机套现。据记者了解,保利地产即将推出珠江新城南向临江超甲级金融写字楼的保利中心,这是继广州中信广场、广州保利国际广场等地标建筑后又一个商业地产项目。预计该项目可销售回款近20亿元。5月20日,保利地产非公开发行A股申请获批,又为其下半年投资筹得近15亿元资金。国开行日前购买富力盈泰广场10层写字楼,建筑面积逾2.2万平方米,另外还有整层商铺及数十个车位。合同金额高达近5亿元人民币,物业涵盖写字楼、大型商铺、车位等。“买了两万平方米,也是预留未来发展空间。”吴德礼说。据了解,2008年珠江新城的写字楼均价在2.5万元/平方米以上。
吴德礼表示,看好珠江新城的金融中心和总部经济的区域定位,此项固定资产的购置都有严格的审批程序,国开行大股东———财政部和中央外汇投资公司都经过严格评审。此外,富力马场项目也在与另外一家银行洽谈销售。富力联席董事长张力表示,暂时不考虑在珠江新城买地。
珠江新城地下商城也正在寻找“接盘者”。据珠江新城地下商城策划代理公司高力国际相关人士透露,该公司2004年开始参与项目策划,去年底开始招商,目前正在找有商业经验和经营实体的营运商合作,目前符合条件的寥寥可数。据透露,该项目6月份将公开招投标,工程将于亚运前完成,目前金穗路以南已经封顶,今年9月竣工,金穗路以北的开始动工,明年10月完工,部分投入运营。据透露,天河区宏城广场也准备打造地下空间商场。
