震后一年：四川开发商重拾信心看好高档商业
新加坡开发商凯德置地在成都第一个完全独立操作的地产项目开盘当月卖掉1/3，当天销售金额近亿元。
凯德置地集团成都公司总经理韩德明松了一口气。他对记者坦言，去年“5·12地震”后，他曾有些担忧整个区域市场的走向，但现在的市场表现显然好过预期。“我们会加大、加快手上项目的开发，做好我们现在所有的项目。”公司旗下的成都来福士广场项目已如期于去年10月开工。
记者获悉的信息显示，成都一些大型项目的开发商并没有盲目乐观，显得相当谨慎和理性。成都当地媒体的一份最新的调查显示，成都市内的仁恒广场、铁狮门、新鸿基、华置广场以及龙潭、锦江、武侯等总部物业基地中，有部分项目放缓了开发节奏，原计划将于今年推出的写字楼纷纷推迟了上市计划。同时，也有开发商依然保持原有的开发节奏。
“成都，以及周边经济走出地震阴影的速度远比之前的想象快得多。”成都市物流办主任陈仲维对CBN记者称。非但如此，这个城市还要争取在西部城市的发展中拔得头筹。假设梦想成真，成都将以西部龙头的身份吸引来更多的周边资金。这也符合诸多开发商对成都市场的投资前景判断，届时，开发商们正在成都开发中的高档物业都将派上用场。
投资，仍在继续
事实上，地震并没有瞬间中断诸多地产企业在成都以及周边板块的投资，但是，这些企业的投资更加谨慎了。
“现在是一个投资的好机会，很快我们就会有新的投资项目敲定。”绿地集团(企业专区,旗下楼盘)成都事业部董事长、总经理贺大川对CBN记者明确表示。他于去年地震后的第二天正式入职绿地成都公司，他坦言，在过去1年间，曾经有几十幅地块主动与其进行接触，他在其中选择了大约10幅地块深入了解情况，但最终只有数幅土地进入谈判程序。
“很多企业在去年的市场行情之下，都急于出手项目。有些公司是在2007年高峰时获取地块，所以在市场低迷的时候就想低价抛出。很多土地的地价去年底都有大约30%的缩水，这一价格在今年第一季度继续走低。”贺大川表示，他的任务就是在这些意向土地中谨慎筛选出高性价比的土地，以拓展绿地集团的成都市场。
与前两年不同的是，贺大川坦言现在对收购项目的价格更为“敏感”，也并不偏执于收购大项目。
“2007年全国楼市都很热，成都也想降温，但是降不下来。2008年开始，全国楼市的走低对成都产生了一些影响，这种影响在地震之后更为加剧。之后又遭遇国际经济形势的不景气，雪上加霜。”一家在成都投资了多个项目的港资企业高层对CBN记者总结说。
该公司于2005年进入成都市场，并于之后3年内拿下数个项目，这期间经历了成都楼市的“高潮”以及之后的“低谷”。 “虽然市场不断波动，但是我们从来没有停工”，非但如此，他们仍在积极推进新的投资项目。
据他的观察，一直到去年7月份之前，成都依然吸引着诸多投资银行的进入，导致该市办公楼市场租金飞涨。而当时，全国诸多城市都在遭遇高空置率与租金下跌。据了解，他所在的公司在去年8~12月之间也持续推出新项目，销售结果“令人满意”。
他由此判断：经过了多次波峰波谷的成都市场有其自身的韧性。“在今年一季度的‘小阳春’中，龙头反而不是上海，而是成都。截至目前，成都一环以内的办公楼市场都表现良好，但是除了一环外，其他区域仍有风险。尚处在发展中期的成都市场大约会在明年年中开始逐渐上升。”
这与仲量联行成都公司总经理吴允燊的判断一致。他认为，港资地产企业在2006年前后开始在成都满怀热情地拿地，他们需要投入200亿元人民币开发规划已经十分成熟的CBD板块，最终这些地块将于2010年转化为大批的高档物业，届时成都的高档商业以及办公氛围将更为成熟。
市场仍需“呵护”
今年一季度成都楼市的回暖正在坚定开发商的投资信心。诸多公司都将成都市场列为未来扩张版图内的重要目的地。
目前，凯德置地除了上海总部外，已经在北京、广州分别成立子公司，而成都公司将是其在华的第四家子公司。按照凯德置地总裁林明彦的说法，凯德置地接下来的发展将以门户城市为核心，辐射周边区域——从上海到长三角，从北京到环渤海湾，从广州到珠三角，从成都到中国西南部。
“购房者又开始重新回到房地产市场。以凯德置地的经验为例，在购房落户的政策落定之后，诸多周边区域的购房者为了子女教育而进入成都住宅市场，目前外地购房者占其一个在售项目的相当比例；此外，成都市在地震后出台的购房财政补贴(包括契税、个人所得税补贴和财政补助)也对市场触动很大，成都住宅售价总价为40万~50万元，补贴额度最高可达到10万元，这对于地产公司来说又是一个很大的利好。” 韩德明对记者分析说。
但这并不证明投资人可以高枕无忧。“现在来看，万科2007年降价是对的，我认为今年形势是比较严峻的，金融危机肯定有后遗症，总不会太好。总的来说，经过一年多的调整，现在市场已经进入筑底过程，因为再往下面走，根本走不动了，没有空间。而开发商也应当珍惜这一市场现状，在提高楼房质量的同时保持一个合理的房价。”贺大川对记者称。
“在地震之后，我们立即对项目的规划进行重新审视，并反复更改。” 韩德明说。最终，这家公司成为当地首例在项目中加入隔震层的地产企业，事实证明，之后一些购房者在选择物业时，已经将楼房的安全性作为考虑要素之一。与此同时，凯德置地正试图通过灾区重建，以“恢复投资者对当地市场的信心”。
但记者也注意到，虽然开发商们仍然保持着对成都的投资信心，但由于地震后当地房地产市场走势仍未平稳，全国楼市回暖基础尚未明朗，因此，到目前为止，已经在成都有投资的开发商仍然以现有项目的投资为主，并没有明确的新增项目投资计划。不过，投资信心的恢复，已经是一个良好的开始。
后市仍需谨慎
“一年转折起落，成都依然美丽”。这是在地震周年之际，停放在成都体育中心参加一周年纪念的大巴车身上的宣传语。
虽然成都楼市的成交量在过去几个月都持续上扬，但是，在一个名为“少城地产联盟”的成都本地地产精英QQ群中，还是有人对成都楼市的前景提出担忧。自地震后几乎跌入冰点的成都楼市，能否在此次的“小阳春”行情后告别低迷，从此回暖，仍然是成都房地产业界难以解答的一个问题。
自去年地震后，成都楼市因受地震和宏观经济的影响，颓势一直延续到秋天。
2008年下半年，翻开这座城市的报纸，不难发现这个行业的变化：往常诸如“行业领袖”、“业界翘楚”、“城市运营商”之类的房地产企业形象广告开始在媒体上消失，取而代之的是“一口价”、“零首付”、“无理由退房”、“开盘必特价”、“买房付租金”甚至“买二送一”之类的卖房优惠。
除了地震，宏观调控、金融海啸以及成都市政府南迁搁置的消息，都使得房地产市场一度受宠的南延线开始丧失优势。跳水成了本就竞争激烈的城南楼盘的唯一选择。某楼盘的广告语“2008元/平方米的售价”似在提示这个行业要牢牢铭记这个行业历经2008的不凡。
除了开发商的让利，政府为救市亦不遗余力。犹如此前万科在开发商中率先降价一样，成都市政府在震后及时推出救市政策。从“震后10条”到改善性住房的界定，从“16+8”到新的入户政策，加上“国10条”和“国30条”，一张张救市图谱开始绘制。
中央和地方政府的系列新政，尤其是成都在春节后推出的户籍新政(从之前的90平米降为70平米即可入户)，为成都楼市成交量的上扬推波助澜。
在系列新政的刺激下，成都楼市的成交量终于在降价声中持续上升。在“五一”春交会上，成都市房产交易中心公布的数据显示，本届房地产交易会累计成交各类房屋5586套，成交面积52.23万平方米，成交金额26.94亿元。分别比上一届增长83%、82%、77%。刚性需求通过房交会这个平台集中爆发。
算上“五一”春交会期间的成交量，从去年国庆秋交会后至今，成都市场共成交的一手房已经超过7万套。这几乎是一个让人振奋的数字。
但是，即便以7个月成交7万套的速度计算，在没有新盘进入市场的假定条件下，存量房的消化也尚需时日。而从这7万套成交房屋的户型和区域看，户型主要还是集中在100平米以下的中小户型，区域主要集中在三环以内的市区。一个公开的数据是，春交会期间成交的房屋75%集中在市区。
显然，在市区土地开发几乎达到极限时，在刚性需求得到一定满足，改善性需求和投资性需求尚未得到充分释放的情况下，大量城外的待售房源如何消化仍是一个问题。
此外，从土地市场来看，从3月份成都市国土部门首次发布今年的土地拍卖公告直至5月8日首次土地拍卖会的举行，今年在推出土地时，政府方面持相当谨慎的态度。从近期推出的地块分析，先是用城区周边的小地块来试验市场的反映，甚至有个别地块是“熟地”定向挂牌。
据成都土地储备中心有关负责人透露，今年成都土地市场的土地放量将远远大于去年，而且主要集中在住宅用地。其中包括成华区范围内2000亩左右的土地以及城西“铁半城”的改造项目亦将进入实质性的实施阶段。从政府推地的谨慎和新近拍卖场上难觅知名房产企业的身影等因素分析，大多数企业仍在观望中，投资客亦然。
显然，形势尚不明朗，后市仍需谨慎。(作者长老二系成都地产业资深人士)
