仕一邦：社区商业地产将成新贵 赢得“钱”景
摘要：仕一邦：社区商业是一种有别于城市区域中心的商业，大型购物中心，是以一定区域的居民区为中心，以方便，满足业主综合消费目标，提供日常生活需要的商品的商业形态。
仕一邦认为社区商业是一种有别于城市区域中心的商业，大型购物中心，是以一定区域的居民区为中心，以方便，满足业主综合消费目标，提供日常生活需要的商品的商业形态。社区商业消费市场巨大,各种商业业态都想融入进来，所以社区商业房地产开发也是商家翘首以盼的需求。特别是那些有扩张欲望、有发展计划的商家，更是急不可耐地把触须伸向人气十足的大盘社区。随着天津旧城区的改造，不少临街铺面、旧商业楼被拆除，好多商家生意的依托面临重新选择，城市副中心功能划分，社区的新建衍生，商圈格局正重新组合，为商家提供了发展生意的新去处、新抉择、新前景。涌入社区的商家从社区商业物业处得到新生，赢得“钱”景，反过来也刺激天津社区商业地产的大发展。
但在刚刚兴起的新商圈，这类社区商业是否能够迅速火爆起来？
据仕一邦了解，很多社区商业之所以得到如此的青睐，主要源于社区商铺多以一个大型社区或数个中小型社区形成的“商圈”为依托，区内人口众多，居民潜在购买力巨大。同时，社区商铺购物具有外在购物场所不具备的便捷性，这就使繁荣的社区商业街和商铺的知名度和租价，并不逊于城区商业街。而且，随着社区入住率的提高和居民购买力的增强，商铺的价值会逐渐得以体现和提高。社区商铺还大多用于销售生活必需的日用品，营业收入稳定，投资回报或租金也比较稳定。也使得社区商铺一路畅销。
仕一邦认为，一个成熟的社区商业中心应是集社区活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，这样，既可以实现商住分离，把各个街坊变成纯住宅，不再有沿街商店的喧嚣；又可以达到社区配套资源的有效整合，最大限度地发挥配套设施的作用，实现小区的动静分离，形成真正的舒适社区。从目前来看，我国大多城市的社区商业仍无法与中心城区的商业相抗衡，最主要的原因是社区商业中心没有形成气候，也没形成与中心商业区的差异化发展。“想超越中心商业区，就必须有更多的差异化特征。”仕一邦曾指出，近年我国的商业地产发展迅猛，新的居住区不断形成，社区商业无疑是一个潜力巨大的新兴市场。社区商业地产的特点：首先社区商业的建设要以“便民、利民、为民”为出发点。根据小区面积，居住人口和周边环境来进行合理的功能分区。其中包括以下几类服务：基本生活需求：购物、餐饮、维修、洗衣店等；社会服务要求：银行、邮局、电信、家政服务等；健康休闲需求：美容美发、健身减肥、茶馆、咖啡厅等；文化生活需求：图书、音像、各类培训等
仕一邦认为社区商铺应具备以下特点
1.以中小商铺为主，同时配以一定的大面积商铺--一些开发商反映，面积在20平方米左右的小商铺格外受到欢迎，其他100平方米内的中小面积商铺市场反响也相当好。因此，规划设计时要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。不过，针对大投资商的大面积商铺也有发展空间。
针对商铺的设计与销售
2.应贴近市场需求，采取更加灵活的方式--虽然商铺的售价远高于住宅楼的售价，但由于商铺层高大都高于普通住宅，有的甚至超过5米，这就有利于业主在其中另隔一层，作为仓库或休息场所使用。在规划设计时，应考虑方便业主自由分割。
3.商业业态
总体上我们的社区商业地产还处于正在细化的发展状态。仕一邦地产投资顾问认为，以社区商业地产运营链条为方向：链结“投资者”-“开发企业”-“运作方”-“经营方”-“消费人群” 利益结合体与“投资价值”-“开发价值”-“租售价值”-“商业价值”-“商品价值”之间紧密挂钩，以客户需求、商者经营、业态价值等多个纬度建立真正“价值商业体” ，
4.就社区商业地产的发展来说，作为小区的基础配套之一，是为其住宅产品提供支撑和服务的，应当进行合理的功能分区，充分考虑其均衡性和便利性，使投资者得到保障、业主得到便利，从而营建成一个良好的社区氛围。
社区居民人数，居民人均购买力，社区商业所触及的范围，直接影响到社区商业未来的发展。
一方面， 处在不成熟地段的住宅项目，入住率不高，人口密度和人口总量都相对小，社区商业中的很多业态可能因为门槛人数的问题而很难存活，甚至不乐意进入。社区商业不成熟，生活配套不完善，很多购房者也不愿意马上入住，至少投资的房产是租不出去的。
仕一邦认为社区如不成熟，社区商业注定是艰难的；对待社区商业，不如换个角度思考一下，把社区商业招商放在住宅销售的前面。商业引导、成本转移，或许是个可行的办法。另一方面，我国国民经济的快速发展，城镇居民人均可支配收入同比提长加快发展社区商业，是满足居民消费，改变城市面貌，扩大劳动就业，提升城市商业现代化和综合竞争力的迫切要求，对于众多成熟社区来说，随着社区业主对居住小区的商业配套的依靠和要求愈来愈高，社区商铺积聚了一大批长期稳定的消费群，消费市场潜力十分可观。
