商业地产投资逐渐升温 前景难测投资需理性

3月，李嘉诚旗下香港长江实业宣布启动内地最大商业地产项目——上海真如城市副中心项目；SOHO中国主席潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)也高调宣布未来数月将大举收购位于北京及上海市中心的商业地产建成项目。 诸多地产大鳄逆市出手，加之楼市“小阳春”带动，商业地产投资逐渐升温，有可能成为下一个炒作吸金的热点。在住宅市场降价、金融危机之后，不少开发商主动将商业地产开发作为盛放鸡蛋的第二个竹篮。不过，商业地产供求危机也正悄然降临。在楼市调整期，商业地产同样可能成为吞噬利润的黑洞。 商业地产前期需要大量的资金压着，而且一般都要3-5年才会有稳定的回报，再加上商业地产开发的复杂程度，因此，商业地产在金融危机之前一直保持着“高投入、高风险”。金融危机到来后，由于股票基金等其他投资产品表现不尽如人意，而商业地产收益相对稳定，在现金流允许的范围内，适度加大这一类型资产的配置比例，可能是一种抵御行业低谷的策略。同时，受目前市场需求挤压，商业地产价格下降，有实力的投资者出手可以以较低的价格购进商业物业。相比而言，目前商业地产的投资价值开始显现，适度加大商业地产的开发和配置比例，可以有效地平滑行业周期性波动的风险。 不过，乐观过后仍需理智冷静。商业地产长期发展更多的是依赖经济的繁荣程度。金融风暴对经济的冲击，金融、IT以及服务型公司陆续收缩其全球战略布局，使办公及零售物业对地产的需求一落千丈，尤其是一线城市写字楼空置率将持续上升。仲量联行报告预计，北京甲级写字楼空置率预计将从2008年底的23%跃升至2009年底的36%；上海从13%升至19%；广州从23%升至27%；深圳从17%上升至24%。 从2008年不少多年从事商业地产投资的开发商年报来看，商业地产在楼市调整期，同样可能成为吞噬利润的黑洞。例如，李嘉诚旗下的长江实业投资及财务的收益下跌95％，其中，投资物业重估收益仅为6.01亿港元，相比于2007年的24.13亿港元下跌75％。即使是全国著名的“收租王”金融街，在物业租赁收入增长81％的情况下，2008年也因投资性房地产公允价值下跌，导致2008年净利润同比下降48%。 更令人担忧的是，在空置率上升、租金下调的当下，一些新增商业用地还在大举进入市场。有数据表明，未来三年，上海、北京、深圳三地的商办土地供应量1415万、3083万和446万平方米，总供应量接近5000万平方米。但2008年，三地商办类房地产项目的总销售量仅分别为287.3万、298.4万和46.61万平方米。尽管商办类用地的项目不一定完全出售，但未来三年，年平均可售商办物业将远远超过2008年销售商办物业总量。另外，造成商业地产供应激增的另一个原因是地方政府的推动，在众多一、二线城市的新城区规划中，商业地产将集中入市。 有理由担心：不断上市的商业地产项目也可能面临比住宅项目更为严峻的命运。