沃尔玛VS时尚岛 天桥两端商业地产冰火两重天

仅一条人行天桥之隔,在鸿福商圈的核心区域却上演了两种截然不同的冰火大戏。一个超市,一个百货商店,仅一条人行天桥之隔,在鸿福商圈的核心区域却上演了两种截然不同的冰火大戏。在时尚岛百货硬挺数月后,二三楼目前已经全面停止开放,停业整顿,而天桥另一端的沃尔玛人气则越来越旺,不愿意将车停到楼上的车主们,每天都将沃尔玛门前的小路挤得水泄不通。 百货业是东莞城市一道疤 由于商业的大量开发,现在城区很多新的大型商业项目经营状况都不尽如人意,有的商场甚至可以用门可罗雀来形容也不为过。 一条不到30米长的天桥两侧怎会出现两种截然相反的经营现状呢?其中的原因何在?这还要追溯到东莞商业地产的发展史。 从2002年东莞掀起商业步行街开发热,到2003年大型商业地产一拥而上,再到2008年,东莞一直没有停止过大量的商业开发,在前后6年的时间内,东莞商业的分布格局已经基本定型,第一国际、地王广场、华南MALL、世博广场等复合型商业地产一个一个拔地而起,君豪商业中心、愉景东方威尼斯广场等不少中型的商业项目以及各类社区商业,也都先后进入经营阶段。 截至去年,据东莞市经贸局的统计,目前东莞市零售网点总面积约350万平方米,其中3000平方米以上的大型零售网点逾200个,面积超过212万平方米。东莞在整个商业的布局已经基本成型的基础上却遇到了前所未有的经营困境。 由于商业的大量开发,现在的城区范围内的商业,除了部分传统商业街,很多新的大型商业项目经营状况都不尽如人意,有的商场,平时甚至可以用门可罗雀来形容也不为过。据慧谷集团曾经做过的报告显示,2003年至2008年东莞市持续开发的商业地产,目前开业的只有70%,而这开业的70%中又有70%是空置的。 另据统计,单华南MALL、第一国际、地王广场和世博广场这4个大型商业地产,总建筑面积就超过了200万平方米,经过这几年的建设,东莞市区的商业面积已经超过200万平方米,但去年整个市区的商业销售额(不包括餐饮)只有76亿,消费力明显不足。现在市区的常住人口只有约100万,按照约200万平方米的商业面积,平均人均商业面积达到约2平方米,大大高于世界发达国家城市人均商业面积1.2平方米的水平。 在消费力不足的情况下,在各种商业业态中,目前百货业的日子是最难过的,没有好的商家,没有好的购买力,有一定品牌的商品,打工一族买不起,老板们又看不上,白领阶层的缺失让百货的经营陷入迷局。 有品牌超市的地方就有人气 但凡有品牌超市的地方,经营都有所保证,在东湖花园的沃尔玛,每天进出人数以万计,在世纪广场的家乐福,也是人气超高。 话分两头,跟百货经营相反的是,东莞超市的经营都普遍好于百货,吉之岛、沃尔玛、家乐福、百佳等知名超市陆续进入城区,分店也陆续开了一家又一家。从目前的经营看,这些商家都在东莞找到了一席之地,每个商圈都有这些超市的身影,从最早莞城百佳的一枝独秀,到东纵商圈中,沃尔玛、百佳、家乐福、华润万家、好又多的相互比拼,在东纵1平方公里的土地上,云集了国内外众多品牌超市卖场,从目前的经营看,各有千秋,生意都算兴隆。 到了去年,鸿福商圈的雏形已经凸显,在更小的范围内,沃尔玛、家乐福、吉之岛都高调宣布入主商圈,这场超市之战从东城一直打到南城,从目前率先营业的沃尔玛的情况看,人气指标一直在飙升。多年来,从这些品牌超市在东莞的经营状况看,但凡有品牌超市的地方,经营都有所保证,在东湖花园的沃尔玛,每天进出人数以万计,在世纪广场的家乐福,也是人气超高。就算在莞城偏僻位置的吉之岛,地下停车场也常年车满为患。按照这个不算太严谨的逻辑看,相信在鸿福沿线,在有众多小区覆盖的鸿福区域,家乐福、吉之岛等几家超市相继开业后,都会迎来各自忠实的客户群,在这些超市的带动下,人气已经不是问题,可就在这个基础上,为什么跟沃尔玛相隔一条天桥的时尚岛的百货经营却陷入窘境呢? 消费习惯有待引导 发展商在招商、规划、营销等问题上都要全盘考虑。发展商的经营水平或者说发展商招商的情况,对引导市民的消费习惯有相当大的影响。 这还要从东莞人的消费习惯说起,据了解,东莞的商业项目还是以发展商自主经营为主体,华南MALL自主经营部分达到了88%,第一国际则达到了80%,而地王广场也有60%,发展商在招商、规划、营销等问题上都要全盘考虑。从这个角度上去看,发展商的经营压力可想而知。而发展商的经营水平或者说发展商招商的情况,对引导市民的消费习惯有相当大的影响。 某位从事商业地产经营多年的杨小姐向记者透露,在大型商业项目做规划时,超市只是商业规划中的辅助部分,在商业成熟的城市中,超市只是为了便利周边市民的一个辅助性业态,不能称之为是主业态,因为这种业态的租金是相对较低的,而且往往提供的面积过大,这在商业经营上是相当不划算的。但在东莞,经历一场百货业兴衰历程后,很多开发商发现,东莞人最热衷的仍然是逛超市,虽然那种品牌超市很难让开发商盈利很大,但为了拉动人气,仍然愿意引入品牌超市,所以就出现了东纵商圈的超市扎堆,而鸿福商圈也将不免俗地成为第二战场。 从目前而言,东莞的消费习惯还是原有习惯,城区消费者仍然喜欢去西正路、新芬路以及花园路等一些商业较为集中的街道,虽然今年连续开业的商场少,但当你来到这些新开的商场里,“仍是小猫三两只”,消费者甚少。究其原因,一是这些购物中心基本没有开放完毕,设施并不齐全；其次,就目前开业商家的招商情况看,跟市民的期望值相比有着明显的落差。 习惯在广州和深圳购物的杨小姐告诉记者,每有一个商场开业,自己和一帮女性朋友都是满怀希望,开业当天就前去血拼一场,可是每次都是失望而归。她说,就服装的品牌而言,自己喜欢的品牌像“慕丝”、“CK”等一直没有引进东莞,要买也还是到深广两地。这对她的购买习惯没有起到本质的变化。 ■楼市观察 新型商业是新城发展催化剂 商业往往是衡量一个城市发达程度的标准,考量一个城市产业结构合理性的重要参数。商业是一个城市发展的催化剂,大型shoppingmall、购物中心、超市、百货店等中高端商业业态体现了城市发展的生命力,商贸业发展是城市进程和转型的具体体现。 纵观东莞市区的商业发展,莞城文化广场商圈、东城世博商圈已经基本完成新型商业业态革新换代的过程,但这也是在超市带动人气的基础上实现的。 对于东莞那么多商业来说,恐怕只用超市带动型的商业模式仍有点悬,同质化严重的结果只会带来恶性竞争。南城的商圈发展势头虽然不错,由富民步行街、银丰路饮食以及宏远副食百货批发市场、宏辉商业广场所构成的美食商圈,成为周边镇区及东莞城区特色美食、百货批发的消费集中地,但随着南城城市形态的转变,高素质、高收入人群的增加,南城商业形态亟需补充,商业格局有待创新,南城商业变革势在必行。 因此,在开发商业物业时,发展商应考虑商业的长期发展,并专门针对商业自身经营特点而设计,主题性商业物业将有较大的发展空间。营销火爆的东城十三碗等都是主题性商业物业开发的案例,从市民对其的关注程度上看,已经引起了一定的共鸣,在经历过大型商业物业大兴土木的东莞,下一站的主题商业有望被推上历史舞台。