外资紧缩投资背后 商用物业转手率下跌

金融危机下，外资在中国房地产的投资版图正应势而变。 "根据我们所跟踪的数据来看，去年第四季度金融危机爆发后，北京房地产基本没有外资大单成交，今年一季度仅有马来西亚百盛集团以11亿元左右的价格收购双全大厦6万平方米商业一单。"近日，第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司董事纪刚接受本报记者采访时坦承，目前外资仍以观望为主，短期内不会到达抄底的程度。 国资委认为去年央企负责人薪酬下降符合市场规律，并规定今年集团总部工资增幅不得高于本企业平均工资增幅。 不仅如此，包括美国基金AetosCapital、高盛等在内均有意出售旗下部分物业，外资开始调整投资策略，将战线从二三线城市重新收缩至一线城市，投资物业类型也从办公楼更多地转向商业地产。 物业换手率下跌 近日，美国基金AetosCapitalAsia(ACA)宣布退出与合景泰富(01813，HK)合作的成都项目，此前不久，ACA刚刚终止收购雅居乐(3833)惠州白鹭湖项目25%股权，并要求退还订金人民币12亿元。 与此同时，其他资本大亨的"绯闻"也不断传出，李嘉诚频繁抛售上海物业，摩根士丹利有意转让上海第一烂尾楼东海广场等等。 纪刚坦言，在华物业资产缩水以及进退两难的尴尬境地，让外资生畏。 "北京大望桥东南角的擎峰项目曾有美林集团注资，随着美林集团被美国银行收购，这个项目的资金也出现了一些问题，奥运之后至今仍未开工，现在正在寻求新资金，一些客户看了以后，由于各种原因都暂时放弃。"一位不愿透露姓名的投资经理向记者坦言，现在只有注资将项目盘活。 "现在，有意退出的部分外资面临的现实就是，要不赔本出手，要不就无奈地继续持有以等待下一个经济周期。"这位投资经理指出，前者的典型就是凯雷，后者的样本就是高盛。 3月初，有消息传出，凯雷投资集团近期正在大举抛售其在上海的多套别墅资产，其价格几乎和其2007年买入时的价格一样。如果该情况属实，扣除手续费等，凯雷的这些别墅资产交易应属赔本交易。消息传出后被凯雷方面予以否认。而高盛本意是想出手金汇广场，但最终因价格未达成一致，无奈之下，只能将物业重新装修用以出租。 纪刚指出，在国内，一般的换手模式是国内开发商卖给外资基金，下一次换手基本都是在外资基金之间进行，换手的不活跃带来了金融危机下外资的退出难题。 SOHO中国董事长潘石屹日前在接受本报记者采访时就指出，目前京沪两地的部分商务地产价格已跌了将近一半。纪刚的数字没有潘石屹那样惊人，"我所了解的情况是，与最高峰相比，整售项目的资产缩水至少10%。"北京高力国际物业服务有限公司投资与项目部董事黄卓伟则指出，价格虽因项目而异，但的确存在报价下调20%-30%甚至更多的情况。 区域与物业类型的调整 记者在调查中发现，不仅在投资进度上，在物业类型以及区域选择上，外资也开始进行调整。 3月底，世帮魏理仕发布《2009年第一季度中国房地产市场表现》报告指出，中国房产市场继续低迷，但零售物业市场表现略佳。黄卓伟预计，未来12个月，以北京为代表的写字楼市场都将面临空置率上升和租金下调的双重压力。这也是外资转变投资物业类型的主要原因。 首先是大型商场成为新宠，今年1月，马来西亚百盛集团宣布，11.287亿元收购北京双全大厦，开设大型商场；3月，香港宏佳企业公司与成都武侯区达成约25亿元的投资协议，正式介入该区华兴片区的旧城改造，同时巨资打造占地123余亩的成都国际购物中心。 同样抄底北京商业地产的还有来自台湾的大润发超市。有消息称，台湾大润发超市近日在北京CBD收购了一处物业，这是大润发首次在内地购买物业开店。 "前期巨大的资本积累使得零售企业在这一轮的外资收购潮中突现出来。"纪刚坦言，百盛与双全大厦的合作开始谈的也只是租用，后市可持续发展，才考虑收购。"这样不仅可以减轻高租金压力，同时未来还可以获得物业升值。" 纪刚还透露，外资几乎收缩了二三线城市的重大投资，专注于京沪等一线城市。"就连此前外资热衷的天津、大连、杭州和苏州等热点城市也在收缩范围之列。"