社区商业风生水起 将成未来市场重投资要机会

自2008年下半年以来的经济形势使得商业地产项目的开发商和零售商都前所未有的冷静与谨慎；而根据金融危机以来对零售业销售业绩的搜集与分析来看，折扣型与日常生活型商品营业额有增无减；继2008年中国购物中心产业资讯中心发起的“区域型购物中心--商业地产开发商的历史性机遇”系列论坛活动之后，在行业形势不甚明朗的2009年，我们的目光聚焦于社区商业，为商业地产开发商与零售商的发展探求新的突破。 第一部分 什么是社区商业 社区商业就是集城市商业与社区商业集群消费需求于一体的新型商业业态，一般位于城市居住生活区的核心区域。它既有商业步行街的休闲性，购物中心的专业性，又有街区商业的互动性；不仅满足社区内以及周边社区居民必备的基本生活需求功能，同时还兼具社区及周边社区居民购物、休闲、娱乐、文化等功能，而且不会造成大范围人流，可以减少城市压力。社区商业的发展以市场为导向，主要以就近满足居民日常消费所需，为社区居民营造舒适、便利、和谐购物生活环境为根本目标。 专家指出，社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。 社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。 国内的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的，特别是居住区内部的商业设施。 从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点： 各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务，而居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成。 社区商业普遍位于小区的中心位置，涵盖的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。辐射范围更广的社区商业则还有名牌企业的连锁超市、品牌专卖店、24小时便利店、餐饮连锁店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。 从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。社区商业出现的初衷本是方便本社区的居民购买消费，为本社区的居民提供各种服务，其服务范围首先是社区范围，然后考虑向周边区域辐射。在规划定位时，如何实现好服务功能是最关键的。 第二部分 中国社区商业发展的宏观环境 中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路先生认为：“社区商业建设，将是今后几年的发展重点”。应《中国购物中心》杂志约请，荀会长分析了当前社区商业发展的宏观环境： 当下一个热门话题就是国际金融危机，特别是在金融危机仍在快速扩散和蔓延特殊时刻，大家都在思考，如何贯彻落实中央经济工作会议精神，搞好商业地产开发、商业网点建设，搞活流通、扩大消费。 在严峻的经济形势面前，由于我国国民经济发展的基本面没有变，据分析，商业地产形势要好于住宅地产和其他行业。其主要理由：一是钢性需求仍然存在。商业地产还处在恢复性发展阶段的上升通道；二是商业地产抗风险的优势，将在金融危机中显现。在商业不动产中，社区商业是社区的重在的服务功能配套，直接反映着城市的宜居指标，有不可缺少的特性，特别是中央出台9000亿保障性住房建设计划，是我们商业地产的利好。另外，市区两级商业中心上的不动产，更是聚合城市资源和商务物业的经营可持续性，具有高抗跌能力和保值性特质；三是中央的扩大内需战略部署，就是要繁荣商业，繁荣市场，繁荣商业地产。 基于对形势的上述判断，在这里更要强调指出，在今后几年商业地产建设中，我们一定要总结历史经验和教训，重点做好9000亿保障性住房建设的社区商业配套。 社区商业市场很大，营业额约占整个商业市场的三分之二。因为关系到“便民、利民、为民”，方便和提升老百姓生活质量，因此，商务部视为民生大问题，抓的很紧，各地商务主管部门抓的也很紧，作为政府为民办实事工程，因此发展很快，但由于前几年的一些特殊原因，加上早期在开发住宅时，开发商们的规划漏洞，造成欠账太多，现在还账速度虽然很快，欠账短期内还是没还清，所以老百姓还是感觉到生活不方便。 当前在9000亿保障性住房的商业网点配套建设时，要做到“便民消费进社区，便利服务进家庭”，将是一项艰巨的任务。保障性住房的社区商业配套，要求更高，定位更复杂，招商更难。因此一定要遵照《商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见》文件精神，在政府支持下，我们的商业地产开发商要有社会责任，首先要科学规划，搞好市场定位和业态分布；其次是尽量做到商住分开；再次是要站在培育一个独立产业的高度，探索新的管理经营模式，如，苏州社区邻里中心商业模式、标准化菜市场等，着力吸引国内外大型连锁品牌店和著名商业品牌商品进入，联手互动，共同促进我国社区商业更好地和谐发展。 同时，中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利先生表示目前社区商业发展仍受到一定束缚，对下一步开展工作提出了五大问题。 第一个问题是规模问题。从对众多社区商业发展情况研究来看，社区商业规模偏大是主要问题之一。尽可能的增加商业面积开发规模无疑可增加销售利润，但社区商业面积开发同样离不了市场供需这个规律。 第二个问题是布局问题。由于开发前期对社区商业特点及业态经营需求研究不到位，建完之后的商业常常不能充分满足商家使用功能，同时也造成了商家的经营与居民日常的生活之间矛盾，对经营者和消费者都产生了不利的影响。另外，受餐饮、休闲娱乐业态不得在住宅底商和社区内规定限制，社区商业在规划布局上应考虑到未来社区商业业态的定位。 第三个问题是建筑结构问题。其社区商业结构问题主要是剪力墙落地。这个问题直接影响大部分商业业态的使用。由于社区商业多为住宅底商形式，底层在结构上往往与上层的住宅相同，这就造成了商业在经营使用上的困难。商业使用对建筑结构的要求一般是格局方正、规整，立柱间距8米以上为好，层高、面宽和进深根据业态不同也有不同要求。所以，由于很多社区底商与楼上住宅结构相同，结果造成了招商困难。 第四个问题是统一经营管理问题。大多社区商业是销售为主，分散的产权造成后期统一经营管理难。其实，社区人群消费力虽然有限但较稳定。那些能够满足社区居民基本需求的便利店、生鲜超市、美容美发、餐饮和一些专卖专业店等，在社区里都能得到很好的发展。 第五个问题是租金水平问题。制约社区商业发展还有一个瓶颈是租金问题。这一点可能并不为大家所重视。由于社区商业面积最终卖给了投资者，而投资者希望尽早收回投资，所以租金定价普遍较高。由于高租金加大了经营的压力，使商家进驻经营变得犹豫。 第三部分 社区型购物中心 为什么要将社区商业与社区型购物中心分开来说，两者之间的本质区别是什么？ 北京澳邦成行总经理、澳大利亚商业中心管理研究生成路女士应本刊采访时，明确说道： “至于是小盒子封闭式的，还是开放式的商业街，或底商，只是建筑形式的不同，不能作为区分是否为社区型购物中心的标准。而决定是否是购物中心主要是要：持有型物业，统一经营，有完整的商业规划即合理的业种组合搭配，及满足人流动线规律的建筑设计。而目前国内最常见的小产权出售的底商或商业街只能称为商业物业，而不是我们这里讲的购物中心。” 从上文董利先生的分析中，我们了解到，中国大部分社区商业都是住宅底商，随同住宅一起将物业产权出售，缺乏统一管理。而这也是为什么中国社区商业发展受限，无法满足社区商业服务配套功能的症结所在。当然，随着中国商业地产的日益崛起，社区商业功能是否完善体现了一个社区的价值与品质，促进了一个区域的商业发展，影响了一个城市的宜居指标。 社区型购物中心如同其他类型的购物中心一样，属舶来品。而在国外，社区商业更是细致地分为社区型购物中心与邻里中心。 成路女士进一步向本刊介绍了在购物中心发展成熟的国家，如美国，加拿大，澳大利亚社区商业中心和邻里商业中心的区别： -邻里购物中心覆盖方圆1公里半径区域，人们走路10分钟可到达的距离，以满足周边居民及办公人群日常生活的需求为主。通常以生鲜超市为主力店，专卖店包括食品杂货，日用品、早餐店，餐厅，药点，干洗店，发廊，美容按摩，宠物店，面包房，生鲜蔬菜水果，肉食海鲜，皮鞋护理等等20几个业种。邻里购物中心的规模在4000-15000平方米。 -社区购物中心的辐射范围比邻里中心要大，有的社区购物中心与地铁站相连，开车上班的人群把车停在地铁停车场，乘火车上班，所以辐射范围达到1.5-3公里半径，规模为15000-30000平方米。主力店有超市，小型百货，折扣百货，影院，大排挡，电器，家居等，专卖店出了邻里商业所有的业种以外，还包括银行，服装店，房屋中介，牙医， SPA， 社区诊所，儿童乐园，大型餐厅，酒吧，咖啡厅， 保险公司。 有的地方也把社区购物中心定义为次区域购物中心。 当然，发展社区商业除了要保证商业物业的产权统一之外，成总还从规划、规模、业种组合、品牌客单价以及投资方展五个方面向我们介绍了其他值得注意的要点： 1.规模要适中，不宜过大，以