资本对话 外资眼中当前中国商业地产投资形势

自2008年9月，发端于美国的一场金融危机已经蔓延至全球，一些大的国际金融机构频频告急，各国开始匆忙救市。与此同时，中国的房市持续低迷，投融资渠道的慢慢审议解决不了地产商的燃眉之急。写字楼空租率上升，诸多亟待开业的商业地产项目将开业时间一拖再拖。各大本看好中国商业地产市场的投资机构，持谨慎观望态度。 在此经济环境下，上海凯龙瑞项目投资咨询有限公司华北区行政总裁陈尚礼先生应《中国购物中心》杂志约请，说出了他对中国商业地产投资形势的见解。 外资对中国商用物业的投资将有所减少 相比较于2008年来说，2009年的整个商业地产的投资市场应会提供更好的机会。因为许多地产公司及投资者的财政出现困境，需要大量的现金流，那么所出售物业的报价会更合理。 在2008年商业地产形势走高的时候，卖方的报价高于投资方的预期，这个时候反而不会产生大量的交易。比如凯龙瑞在2008年一整年中都没有购进任何物业。 但是在2009年这个全球金融环境下，整个房地产市场都在走低，但是很难预测什么时候市场信心可以恢复，那么在这个时候投资方会更看重已有租金收入的物业，以均衡投资风险。卖方也会为了调整企业的财政结构，做出让步。而且收购已出租及比较成熟的物业在2009年更有机会获得融资。 同样是因为全球经济的一体化，在目前这个时期，许多发达国家和发展中国家的地产业都处于低迷状态，其它国家有望出售的优秀物业增多，那么投资基金将会均衡全球各处物业的投资回报。比较于全球地产市场活跃期，现在这个阶段进入到中国进行投资的投行或者基金会有减少。 2009年中国商业地产市场压力较大 综合看中国的商业地产市场，虽然每个城市的情况不一样，但是09年压力总体来说会比较大。写字楼部分已经出现空置率明显上升，因为许多国际公司对分公司的管理和行政支出会更加严格，而且近几年写字楼的供应量较大，所以供求关系在现在这个形势下很难平衡。 就购物中心部分来看，如果是已经正常运营、出租率较高的项目压力会小一些，但是对于新开业的尤其是定位中高档的购物中心来说，压力会比较大，养商期会比正常预计更长，而且商家入驻的条件会比较苛刻。而有待开业的购物中心就会更有压力，许多商户都暂停了扩张计划，租约将很难谈成。 现在是否应该增持中国商用物业？ 结合整体市场的反应来看，就目前北京、上海这样的一线城市来说，租户现阶段比以往要保守得多，单从08年第四季度的租户入驻比率来看，是呈下跌趋势的。这个时候希望交易的物业将调整报价，如果有运营比较成熟、租户比较稳定的项目，现在正是投资的好时候。 创投REITs对中国地产业的短期与长期价值 短期内REITs对整个房地产市场的帮助不会很大，在现阶段如果REITs进入房地产市场，大家还是会相对谨慎。现在市场持续低迷，民众对房地产有关的投资信心不足。REITs真正产生效应，需要等到房地产信心相对恢复的时候。因为REITs本身并不能改变整个经济市场的状态，现在如果推行，可不容易找到很多投资者。对机构投资者来说，REITs的实施，将多提供一条变卖套现渠道。但最终还是要看具体实施的细则与政策支持，尤其是税务方面的优惠政策。 是否看好保险资金进入房地产领域？ 大量的保险资金进入房地产市场，对商业地产业一定会有推动。但是需要及时加强商业地产运营管理方面的能力，尤其是对购物中心的管理。在国外，保险资金和专门的房地产投资基金不一样，保险资金不愿意承担高风险，更追求稳定回报，所以一般都只会投已经运营成熟的持有型物业。但是国内的保险资金愿意投资新的物业，包括位置比较好的新建写字楼。 这对外资基金来说，是挑战也是机遇。业务方面会存在竞争是对我们的挑战，但同时融资渠道的拓宽，将加速中国商业地产的资本化运作模式。对商业地产的开发商来说，保险公司的进入能提供高质素的商业地产的变现的渠道。 对中国商用物业投资过程中遇到的问题 首先，如果不是整体持有型的商用物业，是没有谈判前提的。产权不统一就无法进行统一管理。 再者，由于部分发展商商业地产经验不足，商场的建筑设计本身存在缺陷，对提高经营水平造成障碍。商场最注重的是客流，如果设计本身将客流分散，停留时间缩短，就会造成资源浪费，消费力降低。比如北京、深圳等城市的一些购物中心注重外观景观设计，但是缺乏实质运营的考虑。有的将最好的位置租给餐厅，租金低，而且餐厅内没有通往商场内部的门，不能把客人留住。 还有的项目在商场一楼设置机房。如果买进有硬体缺陷的物业，还要投入大量资金和时间改造，投资本身就要考虑投资回报周期。 第三，商业项目的运营团队不专业，不能提供准确的财务及经营资料和租金收入预测。对物业交易的估价全凭猜测和想象，没有计算基本的租金回报做基础。其实中国很多项目的租金都定得略低，这可能和市场不成熟也有关系。 目前限制中国商业地产资本化运作的难点 主要还是金融市场的融资渠道不够成熟，政府监管部门比较审慎，不过从另一个角度来说，可能正是因为中国对金融政策的保守态度，使得中国的金融市场能够免遭全球金融危机的过多牵连。我们期望可以有一个多元化的融资市场，但是金融渠道的拓宽又对风险管理提出了更高的要求。如果贸然创投新的融资渠道，不一定对市场发展有利。 另外许多基础条件不错的商业项目，由于定位和规划上存在的一些不足，也导致项目的经营达不到可观的投资回报。很多商业项目的定位比较尴尬，作为大型社区的配套服务来说体量过大，开发完成以后和周围的其他商场又不能形成完整的商圈，吸引不到足够的客流。比如北京的望京地区，这里的人均商用面积是全北京最高的，但是望京并没有形成像西单这样的商业中心区，因为商场与商场之间的距离太远，分散了客流，也不能吸引其他区域的消费者。 凯龙瑞投资商用物业评估条件 基本上物业要处于一线城市，地理位置和所处商圈有发展前景，运营状态良好，租金增长有明确的预期，最终能够赚取合理的投资回报。一般我们预期投资回报的内部收益率IRR要求达到20%以上，回报周期为3-5年。 凯龙瑞的下一步投资方向 08年我们没有做过投资，因为报价太高，而且市场在下半年变化很快。但是09年我们有计划也希望能做一些投资。希望在市场的调整下，有可能看到合理的投资回报。投资的方向包括写字楼和购物中心，但是会倾向于已经有稳定出租率的物业；新建的物业也会考虑，但是价格方面需要有大的调整。在目前的经济环境下，考虑到抗风险能力，我们基本还是在一线城市寻找物业。 凯龙瑞进入中国至今，一直都是整购物业。参与投资开发项目，今年应该不会考虑，但是也不排除地点优越，及合作的开发商愿意承担较多风险的项目。 附：凯龙瑞由斯蒂夫•罗斯先生和郑喜明先生于2004年创立，凯龙瑞的主要投资客户包括嘉沃投资，日本稳妥投资、花旗集团及德国开放式基金DEGI。目前凯龙瑞中国正在运作的项目包括写字楼4家、商场2家以及高端别墅2处。其中，上海城隍庙商圈“豫龙坊”项目的成功运营，使得凯龙瑞在中国商业地产行业名声大振。