陆家嘴以叫价六折购浦项广场 总价未超17.6亿

上海已经半年没有大宗物业收购。但DTZ戴德梁行投资部董事叶建成近期曾预计上海本季度将有大宗交易出现。果不其然，近日，陆家嘴集团名下两家公司，联合以17.6亿元(约2.5亿美元)总价将位于陆家嘴世纪大道的浦项商务广场全部股权收入囊中，相比项目最初转让叫价4亿美元，折价近四成。 总价不超过17.6亿 去年下半年，位于陆家嘴竹园商贸区的浦项商务广场的叫卖信息开始出现在上海的商用物业交易市场，当时其叫价逾4亿美元。去年12月，市场有消息称，浦项商务广场已经和买家签订“交易备忘录”，双方约定的成交价预计不足3亿美元——在叫价上打了7折。 近日，该栋楼的交易信息终于浮出水面。陆家嘴股份(600663.SH)近日公告称，2009年3月19日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司、上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司与株式会社POSCO建设(浦项商务广场业主方)签署协议，约定由陆家嘴股份和陆家嘴联合共同出资，以收购项目公司上海浦项房地产开发有限公司股权的方式收购上海浦项商务广场大厦的全部资产。本次收购完成后陆家嘴股份和陆家嘴联合将各持有上海浦项50%股权。 公告内容显示，包括开发贷款在内，本次交易的股权，总价值不超过人民币17.6亿元包括项目公司负债和其他或有负债，折合约2.5亿美元——较去年年底传出的“备忘交易价”又有了16%的折让。 2000年就已建成投入使用的浦项商务广场，位于世纪大道浦电路口，距离轨道交通四号线浦电路站步行距离仅约5分钟。 租金回报可以达标 实际上，公开资料显示，浦项商务广场当初的投资额为1.5亿美元左右，该项目总建筑面积98130平方米，主楼地上34层、裙楼4层、地下4层。而商报记者以总面积粗略计算，此次的成交单价不到1.8万元／平方米，即使不计算地下面积，仅以地上面积计算，交易的成交价也仅2.58万元／平方米。 “陆家嘴本次交易的收购单价，还不到2007年高峰期陆家嘴区域同类物业成交价的一半。”DTZ戴德梁行企业顾问服务华东区主管、董事魏超英告诉商报记者，比如，2007年时，竹园商贸区的写字楼整购价(成交价格)4万元／平方米左右。 目前浦项商务广场大楼出租率将近80%，租户多为外资银行和跨国公司总部。“大厦内尚未到期的租约其租金大约在6-7元／平方米／天，由于入住率较高，因此租金相对坚挺。”魏超英表示，随着整个陆家嘴地区写字楼供应即将“井喷”，空置率上升，租金下调不可避免，浦项广场内一些租户也有因续约租金“谈不拢”，而向区域内租金水平降到不足5元／平方米／天的新项目“跳槽”的现象，“但并没有出现租客大面积外迁的情况，浦项大厦总体租赁行情还算相当稳健。” 以6-7元／平方米／天的租金估算，若浦项大厦的新业主继续以此租金水平和80%出租率维持出租，未来其投资的租金回报大致达到7%左右。所以，陆家嘴股份在公告中称，本次收购将有利于公司的主营业务转型，进一步加大对商业地产的投资，进一步提高公司资金的使用效率。 “以陆家嘴区域内甲级写字楼面临的挑战来说，陆家嘴集团在收购之后还需要适当调整策略以保证入住率。”魏超英表示，如今上海写字楼市场相当低迷，但实力企业入市抄底将给市场带来不小鼓舞。