老田的逆势投资理财秘诀：拣铺重在租金收益率

自年初《拣房大师》这组文章刊出之后，在读者中也是引起了不小的反响，不少读者都打电话来想向那些“大师”讨教拣房的诀窍。其中的老田可谓是人气颇高，许多人对他的传奇经历也是颇感兴趣。他们共同的问题就是，老田还会有哪些招数没有“露底”呢？为此，在一个寒风瑟瑟的下午，记者再次采访了老田，他笑着这样说：“上次咱聊了买房的事，这次就让我们来谈谈商铺吧。其实与房产一样，逆势拣铺同样也是事办功倍，大家对此也要多加留意啊！” 人们常说，逆向思维会令人顿开茅塞，特别是在投资的问题上，逆向思维者常常成为赢家。但是在投资过程中，人们大多只会顺势而为，不敢逆势作为。老田可以算作投资者中的另类，他的投资行为则与大多数人相反，他是顺势不为，逆势而为。而他逆势买铺之举，不仅使他的资产实现了翻一番，更使他的投资收益率上升至9％以上。现在，就再让我们回过头来看看老田是如何操作的吧。 逆势拣铺大获成功 2004年，上海的房地产市场可谓是红红火火，房价一周一个价，月月往上涨，不过在上海楼市疯涨的那两年老田并没有跟进。并不是他运气好，其实根深蒂固的，是他内心始终有着这样一个理念：坚持逆势投资，绝不顺势跟风。而这铁打的投资原则，也最终引发了他走出上海的行动。 时间推移到2004年的下半年，沪上的房地产市场可以说是达到了疯狂的程度，老田在上海投资的六套房子，都已经翻了一番多，老田的逆势投资思路得到了市场验证，这令老田激动不已。但是兴奋过后他又深感不安，因为房价的确是在不断的上涨，可是出租房的租金好像没有跟着涨呀。老田发现，从2004年下半年开始，他花22万多元买的第一套房子，其房价已经涨到了50多万元，可房租呢，却从每月2500元降到了1500元。一套市场价50多万元的房子，一年的出租收益扣除各种费用不足1.6万元，其年收益率不足4％了。为此，老田决定把这套房子卖出，然后转换成为价格更便宜、且收益率更高的房子。 哪里的房子更便宜呢？老头经过一段时间的潜心研究发现，从2003年起步的这一波楼市大行情，受益的主要还是以上海为代表的长三角区域。为此老田推断，在长江三角洲以外地区，还有许多没有被人发现的“空白地带”，日后必然会跟风上涨。经过一个多月的实地考察，他把目标锁定在了连云港。这是一个我国沿海首批开放城市，但二十多年来，江苏省把发展重点放在了苏南地区，地处苏北的连云港成了“被遗忘的角落”。而当时有关方面已提出了“振兴苏北”的口号，这不能不说是一次最好的投资机会。 那时连云港的房价每平方米才1500到2000元之间，大大低于周边城市的房产价格。老田在连云港汽车总站东侧的一个新建小区，相中了一套商品房和2个车库，房价1550元一个平方米，车库900元一个平方米。一套房子加两个车库共有169.56平方米，可房价总共还不到26万元。钱从哪儿来？老田决定抛出第一次购入的那套房子。在那个只要是房子就有人买的年月，老田的房子是不愁卖不出去的。老田仅用了三天时间，就把那套房子卖出去了，得款52万元。 2004年10月，老田付掉在连云港的买房款后，他手里还有26万元的资金又投资什么好呢？老田决定投资商铺。因为老田发现，房地产市场有个怪现象，在住宅价格高涨时很少有人会去关注商业地产，但当住宅市场回落时商铺较为稳定的回报就会引来人们的投资热情。当时人们的买房热情还没有退烧，他要来个捷足先登。他投资的商铺是连云港火车站附近的一个商业广场，当时开盘价才2600多元一个平方米，可以贷款50％，开发商是“中国宝安”，而且根据测算，该商铺每年税后的租金收益率能够达到9.5％.面对这么便宜商铺，老田决定重拳出击，在不到三个月的时间里，他接二连三地买下了6间商铺，共264.39平方米，总价69.1万元，折合每平方米2613元。 2005年3月，老田投资的商业广场提前营业了，他如期拿到了房租，更令老田高兴的是，该商铺的销售价格也涨到了3000多元一个平方米，这让老田又动心了。于是，老田以老客户的身份与开发商讨价还价，他又分两次买下了4间商铺，共计168.85平方米，总价43.2万元，折合每平方米2559元。这一次老田没有卖房子凑钱，而是把上海正在自住的房子和正在出租的房子进行了抵押。记者曾问老田：是什么原因支持你敢于抵押上海的房子，去投资外地的商铺？老田说原因很简单：当时的银行贷款年利率不到6％，而我投资的商铺年出租收益高达9.5％，这一贷一投，从中赚了3％还多，我何乐不为呢。 租金收益率是关键 老田果然是一位另类投资者，别人投资买房看的是还有没有上涨空间，老田投资买房看的是有没有长期而稳定的的出租收益。2006年7月，老田一家到连云港去度假，顺便再考察考察连云港房产市场的动向。老田在考察中发现，他在同一城市同一区域，同年投资同时交房的两处物业，其投资价值表现出不同的走向：他投资购买的住宅和车库升值不少却一直空关着，但他投资购买的10间商铺升值不多却租金收益稳定。老田认为，住宅类房产的价值侧重于升值，商业类房产的价值重在租金。特别是在三线中小城市，因为人口导入有限，住宅类房产涨幅有限且出租困难；而商业类房产就不同了，因为地段的稀缺性，时间越久租金就越高。于是，老田又大胆果断地决定：卖出住宅买入商铺。2006年7月底，老田以36.7万元的到手价，把那套住宅和2个车库卖了出去。然后，老田以每平方米2600元的团购价又买了2间商铺，共计80.8平方米，铺价21万元，折合每平方米2600元。老田的这次资产转换，按理财专家的话说，就是既有短期获利又有长期收益。请看老田的两笔帐：第一笔，老田花26万元买的那套住宅和2个车库，投资21个月就赚了10.7万元，这在三线中小城市房价涨幅缓慢的行情里，可谓是获利不薄。第二笔，他通过资产转换，把一处因空关着还要倒贴物业管理费的住宅，转换成为商铺后，年出租收益高达2万元，可谓是技高一筹。 与老田聊下来，记者发现他似乎对投资房产情有独钟。那么，究竟是什么原因造成了他的这种“偏好”呢？老田说这是房地产的价值使然。他补充道：像黄金、铂金以及珠宝字画等收藏品，其价值都是单一的，属于单利投资品，只有价格上涨才能出手获利，却没有一点使用价值。房产就不同了，它具有两种价值，一种是投资升值，另一种是使用价值，无论房价的涨与跌，它的使用价值都是存在的。与前者比较而言，投资房产的收益即稳定又丰厚。当然，如果你敢于逆势而动，能够买在“V”或“A”底部区域，你的获利空间更大，你就是逆势投资的赢家。而事实已经证明，老田的逆势买房买铺的投资思路，让他首先成为了赢家。 再次采访完老田，记者的感触也是颇深，心中似乎又得到了某种“启迪”。从当前的市场来看，由于受金融危机的影响，不少商铺也开始显现出了投资的“机遇”。这其实也是由多种原因造成的：比如基于市场需求不振，有些新建商铺开出了较低的售价；一些企业由于经营不善而关闭，使得那些昔日旺铺也出现了空置等等。在这种情况下，关键是要像老田那样把握住租金收益率这个出发点，并在此基础上多做考察和比较。另外地域的选择也颇有讲究，其中的商业发展潜力无疑是最为重要的基础，知名地产专家蔡为民现在就看好苏州的商业地产，在日前举行的苏州“环球奥食卡城”产品发表会上他表示：“从长三角目前的人均商业地产面积来看，不少地区已远远超过了国际认可的标准，但像苏州这样迅速发展的城市却反而呈现出商业面积不足的态势，颇值得大家关注。”