为避违约责任 李嘉诚真如副中心项目低调开工

不启动或面临“土地闲置两年”违约责任 去年，李嘉诚的长实系在沪动作频频——先转手静安寺世纪商贸广场高位套现，又有其古北住宅楼盘御翠豪庭报价的“宽幅震荡”，都引发上海媒体的广泛关注；最近，长实负责的真如副中心项目“即将启动”又被媒体说成“搅醒上海市场，引领港商抄底”。实际上，李嘉诚的所有动作都证明，长实系在上海运作正常，该套现时套现，该抛盘时抛盘，而真如副中心项目更是到了不得不动工的时节。 爆料出自“管委会” 2006年12月底，当年土地出让3号公告开标，其中最引人瞩目的真如副中心启动区A3－A6地块被雅富、长润、江和三家企业以22亿元的挂牌底价收入囊中。这是李嘉诚踏足普陀的第一步。 此后的2年时间，占地面积近20万平方米的真如副中心地块都在“规划设计”之中，一直未有动工迹象。 今年2月中旬，上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理何智奇突然对媒体表示，收到长实副主席李泽钜的亲笔信，希望政府协助确保开工，相关报道称，“目前长实已经做好所有准备，具体开工日期有望定在3、4月。” 公开资料表明，上海真如城市副中心开发建设投资有限公司是普陀区政府在2007年为服务真如项目招商引资而专门设立的国有全资子公司。 何智奇向媒体透露：“目前只要上海规土局等职能部门的批示下来，即可动工。长江实业人士也表示项目开工越早越好。” 一石激起千层浪。真如项目即将动工的消息一出，上海各大媒体纷纷报道称李嘉诚非但没有对上海市场失去信心，还斥巨资逆势启动内地最大的商业地产项目。并认为“真如项目的动工预期很可能会引起港资开发商投资内地商业地产的一波热潮”。 工地早已实际启动 一边，政府高调宣布真如地块即将动工，另一边，长江实业在工地中早就开始打桩动工。3月初，在本报记者和上海长润江河地产发展有限公司（长实旗下项目公司）总经理林煜的一次碰面中被其告知，目前真如副中心项目的“启动区”A3－A6地块已经开始打桩。此后记者前往项目现场探访时也发现，打桩机等工程设备已进入工地内部，并开始投入使用。 也就是说，并无“动工仪式”这个形式化的程序，长实的真如项目早已实际动工。而对于“动工仪式”，长江实业（集团）的助理市场传讯经理黄丽婷在接受记者采访时表示，集团公司尚未确定具体“仪式”时间，“这个日子（我们）内部还在规划当中，毕竟这个项目比较大型，具体操作我们还得跟多方面配合。” 真如地块位于未来新建的真如城市副中心的核心位置——曹杨路以东、铜川路以北、真华路以西、固川路以南，地块面积约19万平方米，总建筑面积约达72万平方米，商业、办工部分占到总体量的80％，达58万平方米左右。而这个巨型地产项目的高280米的主楼，将位于曹杨路、铜川路的交叉口，普陀区区委书记周国雄在接受媒体采访时曾经表示：“长江实业这幢楼将有望成为上海西北部，乃至整个浦西的一个地标。” 项目启动或为怕违约 对于媒体称李嘉诚“逆势启动真如项目”、“树立上海商业地产开发信心”的说法，本报记者认为，此次长实的真如项目开工，其实是“被逼之举”——假如长实不在此时启动真如地块，就将面临“土地闲置两年”的违约责任。 2002上海实行土地招拍挂制度之前，大型商业项目的开发商多与政府合作“协议拿地”且当时很多商业地块项目的开发需从一级开发做起，操作难度较高，因此，规避土地法中的“闲置”违约条款的借口和空间比比皆是，加上不少大型项目是地方政府“求”港商“拿下”的，“囤地”现象更是严重。 实际上，真如项目亦是普陀区政府“求”长实进入的，2006年的3号公告地块开标前，“李嘉诚将入主真如A3－A6地块”已经广为流传，原因是如此巨型的综合地块，一般开发商并不具备开发的能力，而标书中还要对竞买人资格设置“世界500强”的门槛。果不其然，最后长实在毫无竞争的情况下，拿下了真如地块。但真如地块和早期一些协议出让项目不同之处还在于，“新型”的通过公开招拍挂出让的净地，出让后可以直接进入二级开发环节，在判断、执行“土地闲置两年”方面一目了然。 2005年，“国八条”强调要求严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。2008年1月，一份上海市住宅建设发展中心的“填报《经营性土地一地一表》”的通知，更是被发放到上海部分开发商手中，要求开发商申报土地开发计划，从而对土地闲置情况进行调研。 据当时部分拿到该通知的开发商透露，该次调研报表的要求十分严格，尤其是在土地闲置情况方面，就跟调查户口差不多，政府很有可能把这份调查作为以后处罚的凭据。 长实自2006年12月拍下该地块至今，已两年有余。 超低价难以割舍 当然，若李超人若真的像半年前媒体指责的那样看空后市“抛盘跑路”，其放弃真如地块亦在情理之中。但根据2006年拿真如地块出让时22亿元的成交价格来计算，该项目的平均楼板价仅在3055元／平方米左右。而真如板块当前的市场行情已经远远超越了这一水平。 2007年，上海地价狂飙暴涨，地块出让时的万元楼板价频频出现。就算在2008年上海土地出让开始遭遇大量“流标”之际，2007年时铸就的地价水平也没有大幅下降，长风生态商务区就在去年成交了两幅万元楼板价的商业用地。此时再来看这幅真如A3－A6地块，3055元／平方米的拿地楼板价，已经成了打着灯笼也找不着的超低价格。 根据上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理何智奇的预判，未来真如地块中100万平方米的物业入市，“以每平方米售价2万元保守估计，其市场规模也达到200亿元。” 以长实的成熟，怎会舍得放弃这样一块优质、大型的商业地块？因此，拿地两年期到，真如地块是不得不“按时启动”，但与所有大型项目在高调启动时开发方会宣布“何时竣工”不同，长实的真如项目何时建成目前尚未公开，此乃记者要关注的重要信息。 相关链接 静安大中里今日举行启动仪式 作为一个巨型商业地产项目，真如地块的来历，和美国铁狮门的新江湾城F地块颇为类似。 2008年1月，铁狮门通过F地块出让文件中的“高门槛”，轻松以7500元／平方米的楼板价获得该地块。今年年初，铁狮门高调举行了新江湾城F地块的开工仪式，并将项目定名为“世浦领世”。不过，几乎在项目启动的同时，相关媒体披露，铁狮门却在悄然为其投资百亿元的项目寻找合作伙伴。 更值得一提的是，上海另外一个体量百万（平方米）的项目——位于南京西路的典型的旧区改造项目“大中里”——未来上海的太古广场，将在今日由所在区的静安区宣传办公室为其举行高调的启动仪式，本报将于明日发表报道披露相关内容。