龙湖“地王”动工 押注商业地产未来

2009年,龙湖“地王”后工项目最终动工。这一次,龙湖的未来也许就寄托到商业地产上了。 “地王”后工项目 2月17日下午,龙湖重庆公司在重庆江北世纪金源饭店举行“客户价值年”新闻沟通会。会上,该公司相关负责人透露,龙湖地产后工项目已动工,并将在今年9月前后开始销售。 龙湖是在2007年8月10日以30.25亿元价格拍得后工地块,该地块公开拍卖之时,起拍价为9亿元。按照合同,出让校区的后勤工程学院将迁往大学城。 据了解,该项目有着非常好的区位优势。一是项目地段马家堡位于重庆市中心区域渝中区,目前渝中区可供开发的土地资源稀缺,马家堡又是渝中区重点建设区域;二是周围配套设施完备。附近有大型两家三甲医院、有两所高校、有数家星级宾馆、有大量中小学,商业和银行众多,同时,作为重庆市传统的交通枢纽,轻轨和高九路使该区域交通更为便捷快速。 在提到该项目的规划时,龙湖相关负责人透露道,龙湖的后工项目,将规划相当于两倍龙湖“北城天街”项目规模的巨大购物公园,中央步行街,以及LOFT大型创业基地等,龙湖地产后工项目的建成,将有望改变重庆渝中区当前的城市格局而成为渝中区的第二个城市中心。龙湖对后工地块商业地产项目的期望值可见一斑。 但此前一直有传言称,龙湖将退掉后工“地王”项目,但现在随着后工项目的最终动工也使得这个传言“不攻自破”。 城市综合体 一位重庆房地产资深的业内人士表示,按照30.25亿的总地价,龙湖后工地块的楼面地价将在3300元每平方米左右,再加上2000元每平方米的建安成本,5.5%的营业税,10%的期间费率,龙湖后工地块的成本将在6200以上,而龙湖后工地块所处的重庆市石油路和马家堡一带的一手精装修高层售价现在仅在4000-5000元每平方左右,龙湖的产品将来即使可以卖得出更高的价格,但如此之高的成本,在楼价逐渐回归理性的今天,该地块的开发极有可能会产生亏损的情况。 但龙湖集团相关负责人接受观点地产网采访时表示道,该地块虽然动工了,但尚未开盘,开盘后的销售定价现在尚未可知。 对此,有业内人士分析,龙湖的既定策略也许是,将后工地块的定位为城市综合体项目,只要在住宅项目上的开发销售,可以提供开发过程中的现金流支撑,后期大量开发的商业地产物业则可以获取较高的利润。龙湖寄希望于这些利润能够弥补住宅项目开发的盈利。 龙湖对该项目的规划印证了这种猜测,据龙湖“客户价值年”新闻沟通会上的披露,龙湖后工项目,将规划相当于两倍龙湖“北城天街”项目规模的巨大购物公园,中央步行街,以及LOFT大型创业基地等。 对此有重庆业内人士表示,后工地块虽然商业价值较高,具备做出城市综合体的条件。但是该区域的商业项目的开发还是存在一定的难度,虽然消费人群较多,但是也面临着瑞安、石桥铺、杨家坪、城上城、华润等商业项目的竞争,周边商业项目的体量太大,而且区域辐射力有限,最终商业物业形成后的招商形势也许将难言乐观。 该名重庆业内人士亦分析道,后工地块的高层住宅做成豪宅的可能性并不大,而商业,写字楼,酒店又都是大量耗用资金的项目,一是建设成本更高,二是资金沉淀的几率相对比较大,三是运营的风险相对更大。 他表示,这点对龙湖的考验是巨大的,而此前龙湖开发的商业地产项目“北城天街”的成功,并不能完全说成是龙湖项目经营的成功,而是江北城区发展的成功。而现在据了解,“北城天街”商铺的前期销售确实非常火爆,但从后期的经营状况来看,不仅专卖店人流量稀少,一部分商场甚至经营艰难,一直处于亏损状态。 此外,这些需要沉淀大量资金的商业地产项目,将会让龙湖的资金链更加紧绷。 富力之“鉴” 也许广东地产企业富力在商业地产开发领域的得失可以成为龙湖地产为之不远的殷鉴。 富力地产在2005年大举进入商业地产开发领域,其在寸土寸金的广州新兴CBD珠江新城拥有的项目就达到10多个。但现在商业地产回收周期过长、沉淀资金过多的双重压力,也成为了富力地产目前面临的最大困境。 根据2008年富力地产中报披露的数据显示,截止6月底其现金存款仅为20亿元左右,流动资产与流动负债之比为0.3,但其一年到期的短期贷款高达80.73亿元,长期借款也达125.16亿元之巨,这里还不算上其未支付的剧额土地出让金。 而最终富力也不得不通过发行公司债,股东输血,变卖快要下蛋的母鸡——马上就要进入投资回报期的写字楼来解除自身的压力。 一向把万科当作老师的龙湖这次似乎想学习另外一个华南大佬富力,龙湖“地王”后工项目押注的是商业地产的未来,但同时势必也将沉淀大量的资金,运营的风险也会加大。