中粮大局：商业地产何时装进来 才会成为大公司

后沙峪是中粮地产在北京独立操作的第一个综合大盘，去年12月新增资的7.8亿元就是用于后沙峪项目。 2008年3月24日，中粮地产（000031.SZ）公告大股东中粮集团拟通过定向增发或者其他形式再次注入9家控股子公司股权，总计超236万平米建筑面积。 然而近一年过去了，此次资产注入方案仍然没有完成。换言之，中粮集团仍未兑现2006年借壳深宝恒及后来股改时作出的承诺。 相对于其他地产商，中粮地产的最大优势在于其央企背景和大股东对上市公司的支持力度。 除了将上市公司作为住宅类资产地产开发平台外，中粮集团还在2008年8月份给予中粮地产20.67亿元的1年期委托贷款，并于12月10日又向中粮地产旗下公司增资7.8亿元。 广州证券研究员郭伟明对记者表示，按照股改承诺，9家控股子公司股权注入上市公司应该是没有悬念的，“注入资产对大股东可以说是有百利而无一害，毕竟现在资本市场较为低迷，大股东可以把握当下机会，在将同样的资产资本化后，获得和牛市期间注入相比更多的股份，大股东肯定会努力促成这项资产注入的完成。” 不过，中粮置业投资公司的成立，还是让中粮地产的投资者感到了压力。中粮置业是中粮集团整合商业地产的全新平台，这意味着中粮地产短期内和集团的商业地产无缘。 中粮地产也就此发过澄清公告，表示中粮地产目前仅拟作为中粮集团整合住宅地产业务的平台，没有将集团商业地产注入的计划。 诚然，以2月27日的收盘价计算，中粮地产的总市值不过100亿元，而中粮集团董事长宁高宁曾表示，资产规模达到300亿是中粮置业的远景目标。显然中粮置业对于现在的中粮地产有点过于庞大了。 宁高宁在回应集团地产业务分拆时曾表示，“中粮置业每两年就会有新的商城开业。预计未来3-5年内使中粮集团商业地产资产包规模将达到7-8个项目，最终实现在资本市场上市。” 不过，一位不愿意透露姓名的基金业人士则对此表达了乐观，他认为中粮置业的成立，只不过是想划清现在的中粮地产与过去中粮地产之间的产权关系。 “中粮置业虽然规模较大，但中粮地产经过这些年的发展，容纳中粮置业并非不可能。”该人士告诉记者，“最重要的是，中粮集团已把在香港上市、从事地产业务的鹏利国际注销，所以可以确定中粮集团不会把中粮置业放到香港上市。如果中粮集团想让旗下的商业地产上市，也只有注入中粮地产。毕竟对于中粮集团这样的央企来说，分拆旗下的房地产企业上市，在国资委那也无法通过。” 郭伟明认为，中粮置业的成立可能具有过渡的意义，它主要负责商业地产开发，与中粮地产并不存在同业竞争关系。 中粮地产缺乏进取心 作为有央企背景的房地产上市公司，2008年三季报显示，中粮地产有现金22亿元，并成功发行了12亿元公司债，加上集团对上市公司现金流的鼎力支持，中粮地产的步伐是不是可以迈得更快一些？ 事实上，中粮地产始终无法真正进入一线地产商行列。 即使在前两年房地产市场一片繁荣之际，相比于其他房地产上市公司的快速圈地行动,中粮地产也一直在拿地动作上表现出保守态度。 不过在楼市进入萧条之际，中粮地产也迎来了一个大手笔。2008年5月19日，中粮地产将北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村三块住宅、金融及公共服务设施用地纳入囊中，付出总价25.9亿元，该三幅地块总规划建筑面积52万平方米。其中最为昂贵的A-10地块成交价为12.8亿元，是起拍价的3.5倍，三块地的楼面价在4000—6000元/平方米。 这是中粮地产2006年之后首次在土地公开市场通过招标拿到地。 后沙峪项目将是中粮地产在北京独立操作的第一个综合大盘，显然中粮地产对其倾注了足够的心思，2008年12月新增资的7.8亿元就是用于后沙峪项目。 之前中粮地产采用的是和万科（000002.SZ）等巨头合作开发的方式，如热卖的万科中粮紫苑、万科中粮假日风景。 根据北京市政府房地产交易网站的最新数据，万科中粮假日风景开盘半年多来，套数销售率达到了93%，退房率为2.50%，可谓优秀。 不过顺义大单后，中粮地产的动作又有所放缓，拿地重新归于平静。 郭伟明表示，这或许和上市公司管理层对当前楼市的判断有关，毕竟房地产市场尚未真正回暖，中粮地产采取收缩战线、保持充裕现金流的做法未必错。“不过，我个人更欣赏那些敢于逆势扩大投资的公司，保守的做法虽然能够保证公司正常运营，但也很难在目前的环境下脱颖而出。”郭伟明告诉记者。 国泰君安房地产行业分析师孙建平则对记者表示，尽管不如招保万金那样的行业巨头，但中粮地产有自己的优势，就是船小好调头，在未来的市场中，也能够做到快速发展。 中粮地产现有项目储备206万平方米建面，如果大股东完成资产注入，上市公司将拥有431万平方米建面，其中别墅项目占45%，权益面积327万平米。 在记者对深圳楼市的实地走访中，中粮地产大多数楼盘均表现良好，深圳关外宝安区在建的高层小户型住宅建筑“幸福花园”楼盘售楼处已然关门，楼盘保安告诉记者，该楼盘去年底就以均价5000多元卖光了，而高档住宅中粮澜山也是表现良好。 中粮地产公开披露的信息显示，预计2009年中粮将有8个左右的项目推向市场，目前在建的项目占地面积达到213.35万平方米，规划总建筑面积165.41万平方米。 记者试图就2009年的公司规划采访中粮地产董秘厉辉，但对方拒绝接受采访。