金融危机中的商业地产价值评估

2008年的金融危机与1998年的差异非常明显，1998年是亚洲金融危机，日本、韩国和东盟五国出现了问题，而这些国家都是亚洲地区的制造业核心国，是我们的竞争对手。2008年是美国和欧洲出了问题，更多的是我们的客户。所以，这一场危机，是改革开放30年以来中国面临最大的挑战。 商业地产2007、2008年的投资速度快于住宅地产，是不是我们要继续扩大商业地产的投资呢？这是我们要思考的问题。从国际的经验来看，商业地产的调整通常要滞后于住宅地产1-2年。住宅地产的价格在2008年发生了调整，所以，商业地产整个平均价值很有可能在2009年下半年或者2010年的时候发生调整。 去库存化，而非去杠杆化 2009年比2008年更加困难的原因在哪里呢？我们说良好的债券也是会出问题的。美国的次贷危机是次级贷款出现问题，到了2009年进一步影响到实体经济，导致好的贷款也出现问题。商业地产在美国是属于良好的地产，以商业地产发行了大量的债券和类似的产品，在2009年也会出现问题。所以，美国的金融危机远远没有终结。商业地产调整滞后的特性决定了美国商业地产可能集中在2009年的三四季度爆发危机，整体爆发的量有可能是2008年的两倍。所以，我们对2009年这个周期要有充分的认识，它的影响也远远没有结束。 本次危机对于中国和美国的影响方式和路径是不一样的。对于美国而言，是由于金融泡沫的崩裂进而影响到实体经济。所以，美国金融危机的调整提出一个口号，叫做 “去杠杆化”。美国的金融危机不断地通过金融杠杆放大，现在要去掉它的泡沫，叫“去杠杆化”。这个金融危机对中国的影响是不一样的，包括1998年对我们的影响也不一样。我们得益于我们的资本没有对外开放，出现金融危机的时候外资没有办法撤走，我们大部分外资都是外商直接投资进来的，所以我们得益于我们金融市场的改革和开放相对的滞后，相对的保守而避免外资全球抽逃对我们的经济产生的负面影响。所以，这个经济危机对中国的影响不是表现在直接从金融上引起的，而是倒过来的。 首先，金融危机影响了欧美购买中国工业品的客户，然后我们的工业出现问题，订单不足，裁员，进而影响到其他的部门，包括大家的收入减少了，对于未来的预期比较悲观，所以影响到房地产部门，进而影响到其他部门。工业企业不好了，房地产企业不好了，金融企业也难以独善其身。我们是从实体经济逐渐向金融传递的过程。而美国是从金融向实体经济传递的过程，我们这两种传递的过程是不一样的。所以，对于中国而言，我们不是去杠杆化，我们的杠杆还太小。2007年，全球的GDP总量是50万亿美金，金融的交易量达到800万亿，大概是15-20倍，这已经叫做虚拟经济脱离了实体经济。中国的虚拟经济跟实体经济比例大概是4-5倍，比较合适的比例是7-8倍，我们中国还没有发生虚拟经济和实体经济脱节，还是比较匹配的。 我们的问题就不是“去杠杆化”，而是要“去库存化”，现在我们企业的库存增加很厉害，由此演变下去，对中国的经济影响非常大。我们过往的经济增长主要靠投资和出口拉动，现在我们要确立以内需，就是国内的消费为主要的方向。所以，这也为我们提供了一个巨大的机会，因为商业地产是一个非常大的市场。当然，我们的商业地产也存在很多问题，最重要的问题就是整个商业地产的开发普遍缺乏前瞻性，在过去四五年房地产比较好的时候，商业地产是作为配套做的，目的是为了卖住宅。商业地产界有一句话：商业地产不完全是地产，它上面是商业，然后才是地产。那么，在过去的四五年当中，房地产形势比较好的时候，大家不太注意商业地产开发的前瞻性，不太注意市场调查，不太注意跟需求的结合，所以目前的存量资产中，优质的商业地产并不多，这是我们整个商业地产界要认真反思的一个问题。 在美国，大概54%是住宅，46%是其他非住宅的建设，非住宅建设中，大概有10%左右是公共产品的建设。也就是说，商业地产的比例占到36%，而在中国的整个市场结构当中，住宅地产的占比是75%，商业地产的占比大概只有15%，其他的就是医院、学校、政府配套非住宅的物业。从这个比例上讲，我们的商业地产是不充分的。同时，很多存量的资产并不适应我们需求的发展。这是整个商业地产在未来发展过程当中需要关注的一个细节。