开发商之间火并争夺商机 09商业地产暗流涌动

2008年住宅市场风起云涌，开发商之间的火并铸就了购房者的集中观望，业内预测2009年住宅市场将以盘整为主。相比之下，商业地产依靠丰厚的收益成为房地产企业的“宠儿”，在国内房企“大佬”抢先转型之后，外资也准备在2009年强势登陆，2009年的商业地产市场注定将不太平。 商业地产2009年或租金最稳 2008年，房地产市场经历了大起大落，开发商大肆降价促销与购房者持币观望形成了鲜明的对比。相比之下，商业地产的走势依旧稳定，并没有受到较大影响，没有住宅项目大量房源囤积的压力，却有着长期持有下稳定的现金流。业内分析人事指出，近两年住宅市场将面临新的调整，而商业地产将迎来新一轮的高潮。 戴德梁行统计数据显示，2008第四季度五大核心商圈的租金依然保持上升势头。整体高档商圈的每天租金为每平方米54.2元，较2008年第3季度上升5％，与2007年同期相比上升10％。上海华燕市场研究部数据也同时显示，2009年1月份虽受春节的影响，但商铺市场并未像往年一样出现大幅萎缩，供应面积为20.71万平方米，较上月环比下降了38.66%，但较2008年同期（春节月）大幅上扬了105.25%，1月的成交量为10.46万平方米，较上月环比下降了52.90%，但高于去年8-11月的月均成交量，较去年同期则上升了69.25%。新年新春商铺市场的成交量还算火爆。 对此，仲量联行相关负责人分析指出，商铺将成为2009年租金最稳定的物业类别。虽然其他类型物业的租金都已开始下降，商铺租金仍继续保持增长。预计2009年初，零售业整体销售量的增长将趋缓。可以预见当租户的租约到期时，由于经受利润萎缩压力的租户们将要求下调租金，对优质零售物业租金的影响也将逐渐显现。 专业型商铺悄然走红 剔除社区型商铺及中心城区的大型集中式商业，专业性商铺将成为一个全新又是发展最快的种类。上海华燕市场研究中心副经理张晴怡分析指出，一些专业性的商铺悄然走红，这类商铺主要分两种情况，一种是具有一定产业背景和区域发展规划引导的专业性商铺，如位于青浦赵巷的上海国际家居品牌中心就是一个很好的例子。 另一种是结合当地的区位条件和市场状况，明确定位产品性质，锁定目标客群的专业性商铺，比如奉贤南桥的绿天商城，据华燕市场中心现场调查了解，该项目之所以能够持续热销就是因为其结合南桥当地的情况，将产品定位为一个中低端的服装类商城，面向的客群也锁定了个体商户和中小投资客，由于在当地这种性质的产品具有稀缺性，因此取得了不俗的销售业绩。 开盘一周成交200多套，从意邦国际建材品牌中心可以看到专业型商业地产的潜力。“商业项目最重要的是前期的商户招商和后期的经营管理，而非建成后全部卖出去完事。此外需要摸准客户的真实需求，在此基础上进行准确的定位、科学的规划和合理的业态布局，这样才是项目成功的前提。”上海意邦置业有限公司市场部副总经理黄健在接受记者采访时表示。在开发的意邦国际建材品牌中心，意邦置业就长期持有80%物业，只有少量商铺惜售，以物业持有者和经营者的角色，将自己与入驻商家及投资者的利益捆绑在了一起，以增强商家和投资者的信心。此外组织了专业的招商、物业、物流、广告等方面的专业管理团队负责项目的招商与运营等服务配套工作。并在广泛走访商家、调查市场的基础上，在业内首次提出全球建材营销总基地的全新理念。 黄健指出，作为不动产投资理财，商铺以其良好的回报一直以来受到众多投资者的追捧。但在当前楼市低迷的行情下，只有那些高品质高收益又经营稳健的物业才能得到投资者的真正青睐。国企已率先调转枪头部分国内房地产企业已经提前预见到了商业地产未来存在的潜力，开始把重点转向商业地产，其中万达可谓是其中的典范。作为国内商业地产的领军企业，万达集团自2001年主动战略转型进行商业地产开发以来，已在全国30余个城市开发了近40个万达广场，其中开业18座，成为中国商业地产的排头兵。以上海为例，已先后在五角场、周浦等城市副中心、市郊重镇布局，此外万达已在江桥顺利拿地，预计第三座万达广场将坐镇上海西大门。 记者发现，万达广场在进驻各大城市时，选址颇有战略眼光，往往选择城市的"价值洼地"挺进，上海的周浦、江桥则是最好的范例。上海市场固然是兵家必争之地，可伴随着房地产市场的完善及泛上海经济圈的形成，长三角地区已经成为房企最新抢占的战略要地。成功开发联洋大拇指广场的证大集团，进军扬州开发了教场项目。 据悉教场项目将采取滚动开发的形式，分为三期进行开发建设，建设周期约3年，预计建成后总建筑面积8.06万平方米，项目总投资约5.8亿。上海证大房地产有限公司总裁方斌在2008古城商业复兴论坛上就曾表示，证大房产有自己的战略，要从上海走出来，布局长三角。在上海主攻一些文化类型的开发，包括带有文化性的商业。这种特点将在全国的其他城市也有所拓展和复制。 外资09年强势登陆在住宅市场相对疲软的情况下，外资也看到了其中蕴含的丰富商机。记者日前获悉，国际地产投资界巨头―－美国西蒙地产集团、摩根士丹利房产基金与深国投商用置业有限公司共同出资建立的深圳格瑞企业管理咨询有限公司，就将投资重点放在商业地产领域。格瑞在中国投资的大型连锁购物中心项目统一命名为印象城，目前第一批印象城项目将重点分布在常熟、杭州、苏州等长三角地区。据该公司不愿透露姓名的相关负责人介绍，公司除长三角外还预见了中西部地区未来的发展潜力，以郑州印象城为代表的新项目将试水这巨大的市场，根据其情况决定后期在中西部地区的规划布局。该负责人表示，从上世纪90年代末期开始，一些国内外的投资家开始关注中国零售地产市场的发展前景。 第一批标志性购物中心拔地而起，并先后开始运营，如广州天河城、上海恒隆广场、中国国贸中心等项目，这标志着购物中心在中国的大地上开始发展。进入21世纪后该细分市场将进入蓬勃发展时期，随着中国经济的腾飞以及中国零售业与房地产业的相互影响，一批完善的购物中心将迅速占领了当地的零售业市场并保持零售业领军者的地位，其间蕴含的商机是谁也不愿意放弃的。