商业地产2009年的危与机 期待行业第二个春早日来

2009年低端商业地产会有比较大的利好消息，上半年商业地产发展可能还会有困难，下半年就会有回暖。我们期待行业的第二个春天能早日来临。 2008年由美国次贷危机引发的全球性金融危机，有的专家学者称为金融瘟疫，但目前对我国经济的发展会影响到一个什么样的程度还不太绝对明朗成为众多经济学家和专家的共识。然而，对于目前由美国次贷危机引起的世界性金融危机，目前把它说得太厉害了，好像我们到了崩溃边缘，其实不是这样的。但我们又不能低估，要有一定的思想准备和防范措施。 商业地产对中国国民经济的发展能够起到拉动的作用，而且能使国民经济持续向前发展已经显现。商业地产也是国民经济发展的重要增长点。一个国家经济的发展需要“三匹马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有很重要的一块就是商业地产，扩大内需也要靠商业地产。 目前中国的高端商业地产、中端商业地产、低端商业地产在每一个地区分布仍然不均匀。在2008年宏观经济出现比较大的回落的情况下，出现大的动荡或者不可知的因素依然存在，但在各种变量比较复杂的情况之下，商业地产受到的冲击还是比较小的行业。 饱受困扰的2008 随着中国对外资零售限制的取消，国际零售商得以有机会进入中国这个世界上最大的消费潜力国。一方面，大量的零售商进入中国市场，推动了我国商业地产的发展，另一方面，大量的商业地产项目正在兴建之中，呈现出供求两旺的现象。 随着住宅市场的饱和与走低，更多有实力的开发商进入商业地产领域，出现了一大批优质商业项目，行业的总体水平在2008年有明显的提高，不仅是开发商和投资者开始成熟，整个产业链的成熟度也在相应提高。商业地产开发多元化趋势在2008年得到体现，除了传统的大的房地产开发商以外，商业经营者成为市场的绝对新军，别的领域进入商业地产开发也成为2008年商业地产的一大特点。 而中国商业地产投资总体在稳定中开始出现减缓，总量供过于求、空置率开始增高，各地发展的不均衡的差距开始拉大。 随着世界性经济危机的影响，中国也没能避免。世界主要投资中国的投资机构和银行受经济危机的影响，对中国投资的承诺无法得以实现，另外，特别是中国部分媒体过大过快的夸张世界性经济危机对中国的危险性和危害性，国内投资机构和商业地产开发商也放缓了投资与开发的步伐，整个商业地产的投资在局部地区出现了停滞的状态。 加上受住宅市场低迷的影响，商业地产2008年下半年的开发商直接面临着资金的缺乏。因为做商业地产的开发商一般都是从住宅转做商业地产，甚至拿做住宅赚的钱来推动商业地产的发展,由于住宅市场的急剧萎缩,直接导致了商业地产项目进一步的投资，并且影响的面还相当大。 中国商业地产主要通过销售或租赁的方式回笼资金,在2008年下半年的股票、基金等金融市场不稳定的情况下,资金大幅缩水，也是直接影响商业地产投资萎缩的重要因素之一。 随着世界性经济危机的影响，消费者的购物尤其是与房地产相关的建材、家电和家具家居，中高端商品以及“吃喝玩乐”的消费也开始下滑,导致众多商家开店的热情和速度降低，有的大型连锁商家甚至停止了扩展，影响了商业地产的招商，延缓了商业地产的开发和运营。 2008年整个一年，中国的商业地产在发展的过程中始终饱受资本缺乏、零售资源稀缺、规划上的缺陷、粗放的运营管理等客观因素的困扰。 国内一些大城市的商业多中心的格局开始初步形成，商圈由概念开始变为现实，但并没有出现销售与开业运营兴旺的期待局面。 经过前两年的开发与运营，很多城市副中心和区域商业中心的地位在2008年开始越来越巩固，这些地方形成了城市副中心和区域商业中心，并拉动了所在地商业以及商业地产的发展，但速度也有放缓的趋势。 在国内二、三线城市的商业地产发展水平相对落后的局面在2008年开始有所提升，尤其是内地的城市，包括一些省会城市，商业发展水平相对比较落后的局面在2008年也开始转型；商业模式比较简单，业态比较传统，以百货、大卖场、商业街、批发市场为主要形式的国内二、三线城市的商业地产在2008年也有所改善。 缺乏创新的商业概念和差异化的业态、整体资金实力不强和中长期资金品种几乎空白、系统和长期运营能力偏弱、专业细分化和跨界人才的匮乏和流动性加快，包括以销售商铺为主的模式依然占主导地位，仍然是2008年中国商业地产发展的问题。 商圈的潜力 2008年消费结构继续升级，上海外滩和南京路、北京王府井(600859,股吧)都处于置换上档次的层面，称谓“腾笼换鸟”。2008年市级商业中心高档商品结构升级明显，国外一线品牌进驻主要商业街区为首选，国内品牌和老字号开始无奈退出。 新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，随着以美式MALL为代表的大型综合购物中心落户中国等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。 随着2008年下半年全球经济危机的影响，国内购物中心开发方面其数量增长趋缓，存量消化和项目调整成为重头。随着整体数量的继续稳步上升，新增项目增长幅度可能趋缓。购物中心的功能和地位开始加强，从商业设施向公用设施转变，出现购物场所、休闲场所、文化场所、生活场所等。 另外，产权结构开始转换，项目收购、项目重组和股权合作加剧，产品形式开始转换，出现形态转化、类型转化和定位转化。操作模式也开始出现转换，住宅和商业的开发流程有所调整，分期开业的项目进一步增加，主力商家整体租赁形式升温，联合开发模式比例有望加大。 购物中心的获利模式面临考验，并且缺乏有效应对手段。经营收益长期性与开发资金不足的突出矛盾依然存在。出售商铺、持有物业、上市等三种投资获利模式同时受到考验。 零售商拓展意愿犹存，但开店节奏放缓，购物中心存量项目与新增项目在招商方面开始出现搏弈。零售商主要表现为观望，拓展意愿虽然存在，但策略性的观望将占据上风，其次，部分项目未能按时投入使用，零售商开店计划受到影响，由于原有部分项目存在缺陷，影响到与零售商的有效合作，原有部分项目将陷入困境。 购物中心的经营业绩受到阶段性消费信心的下降影响。成熟的购物中心，受消费信心下挫影响，租户调整的难度增加；待开业购物中心，准租户履约能力下降，开业压力加大；尚在招商的购物中心，招商环境和条件发生变化，招商期延长；规划良好、具备运营能力的购物中心依然具有很强的市场吸引力。 2009年的利好 2009年市区级商业中心市场空间依然很大，前景好。在我国城市发展中，不少城市出现了卫星城和新城，楼盘的成片开发而形成的大型社区，加上小城镇的建设，这些都需要商业设施配套，这就带来了两个问题：一是如何进行商业配套，二是具备了区域商业中心的人口支撑，而没有区域商业中心商业设施支撑。 市区级商业中心一是能聚合城市资源，有较完善的公共设施的配套；二是产业链的完整性和互动效应；三是土地资源的不可再生性；四是商务物业的经营可持续性。因此，在商业不动产中，市级区级商业中心上的物业是升值潜力最大的物业，是最好的投资市场，是抗跌性最强的投资产品之一，是财富最安全的生存方式，也就是说，在城市发展和经济增长时，具有的高增值性；在经济下滑时，具有高抗跌能力和保值性特质，并具有较好的变现性，有这些好处，理所当然吸引了众多投资者的眼球。 社区商业发展相对落后，但它的市场和潜力就越大，它的发展空间同样就越大。面对金融危机，现在中央提出一要扩大内需，这是明2009年经济工作的重点，“便民消费进社区，便利服务进家庭”；二是国家出钱9000亿，大力发展保障性住房,这都要商业网点配套，可见是利好，“商业地产的发展机遇”历史地落到社区商业发展上。 购物中心对于零售商的渠道地位和经营价值会得到提升，并将拓宽、改善甚至改变连锁企业的经营渠道；不同业种、业态之间的相互拉动，使购物中心更加具有生命力；服务于区域性消费的购物中心会更加具有发展活力；奢侈品和高档购物中心继续保持吸引力，但开发难度和招商难度依然会存在。 购物中心的产品种类在这些城市还是比较单一的，产品种类还有大的发展空间，完全可以发展一些社区邻里中心，还有地区商业中心等。原来的城市商业中心区域存在旧的商业改造升级的机会，同时有新的城市商业中心更始方兴未艾兴。像成都的南部新区，重庆的北部新区，还有合肥的湖滨新区，郑州的郑东新区，还有南昌、长沙等都有这样的一些城市中心在逐渐的兴起，行政中心都已经迁了过去。城市的二元化（郊区化和中心化或称旧城改造与新区兴建）正主导着中国的城市（镇）化进程和商业地产发展的规模和节奏。 商业地产是商业与地产联姻的产物，也是与金融嫁接的桥梁。随着商业地产发展和培育越来越水乳交融，无论是商业地产的业态布局、规划设计还是营销都千姿百态，2009年会越来越细分化。而且针对商业地产特点的银行信贷品种和REITS等本土金融创新的产品在专家的多年呼吁、相关部门的大力推动和民间实验的基础上包括海外成熟经验和教训的洗礼下将有重大的突破。 2008年国家提出建设保障性安居工程、廉租房建设、棚户区改造、农村危房改革试点等等，对商业地产是利好消息，最近三年之内建设部要动用中央财政9000亿进行保障性住房建设，很大一块就是新区建设，也会给商业地产提供巨大的投资机会。2009年低端商业地产会有一个比较大的看好利好消息，上半年商业地产发展可能还会有困难，下半年就会有回暖。我们期待行业的第二个春天能早日来临。