北京近半商业地产项目推迟开业 09年前景堪忧

住宅市场持续低迷之时，不少开发商紧抱着商业地产当作最后一张“底牌”。然而“底牌”揭开后，结局却并不精彩。 　　包括仲量联行、第一太平戴维斯在内的知名国际物业机构近日都表示“对2009年商业地产的前景十分担忧”。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利在接受《第一财经日报》采访时表示：“据我们统计，北京市场上的存量商业项目已经接近1/2。”郭增利进一步解释说，我所说的存量是指2008年计划开业却没开业的项目，或者推迟了开业时间的商业地产项目。 　　按照原计划，仅北京一地２００８年新增商业物业面积大约为６００万平方米。但是，全年包括西单大悦城、华贸购物中心、银泰购物中心、三里屯Village等在内，全年的新开商业面积不足300万平方米，而大钟寺国际广场、国瑞城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)购物中心、首地大峡谷等商业项目则集体推迟了开业时间。 　　200万平方米商业延期开业 　　“最快要到2009年3月才能开业。”北京国瑞兴业地产有限公司国瑞传媒总经理武斌告诉本报。这已经是国瑞城购物中心第三次表示要延期开业，此前一次的对外开业时间宣布是2009年1月。 　　这个规划面积13万平方米的大型购物中心从2007年就开始进行招商。据业内人士透露，该项目在2008年8月份招商过60%的情况下，10月份位于一层最好位置的几个零售类的主力客户突然撤出，另外还遭遇多家知名餐饮客户撤出。 　　面积高达24万平方米的巨型商业中心——大钟寺国际广场又一次推迟了其开业时间。 　　据悉，这一商业项目在2007年年底已经举行了开街仪式，但至今仍在施工。据了解，目前，大钟寺国际广场仍处在对外招商阶段，只确定了王府井百货等少数大商户。大钟寺的开发商北京中坤投资集团董事长黄怒波(黄怒波博客,黄怒波新闻,黄怒波说吧)向本报记者表示：“2009年5月份应该会开业。” 　　而位于东四环附近的国美第一商街，开街许久仍没完成招商计划。记者在这里看到，近八成的铺面空空荡荡，零星只有几家餐饮在勉强支撑。据这里的销售人员介绍，目前这里的对外出售价格是每平方米6900元起。而在附近的中介公司，该区域挂牌的二手住宅价格也达到每平方米10000元。 　　据金源新燕莎MALL副总经理徐静涛透露，从2008年推迟至2009年开业的还有万贸购物中心、SOHO中国运作的前门商业项目、首地大峡谷等。据世邦魏理仕最新发布的数据指出，将有超过200万平方米原计划在２００８开业的商业设施推迟到今年进入市场。 　　多重困局导致商业萎缩 　　“资金的压力是最主要的问题。”金源新燕莎MALL副总经理徐静涛找出问题的症结所在。他认为，与住宅项目的开发不同，商业地产如果自持需要大量的资金，而房地产企业的融资渠道有限，大部分都是依靠银行贷款。在全球金融危机的大背景下，银行开始“下雨收伞”。导致不少商业地产的开发商自有资金不足，难以应付日常招商费用。 　　据悉，除了地产商本身的资金压力以外，多家外资零售业收缩战线也让商业地产“雪上加霜”。据《北京晨报》报道，原计划即将开设新店的沃尔玛由于投资计划变动，暂缓了开店的步伐，2008年沃尔玛在华新增门店不足15家，与2007年相比减少了近一倍。　家乐福2008年在中国开设门店不足8家，远低于年初计划的21家。零售巨头麦德龙近期在中国市场一家门店都没有开，而在2008年初，麦德龙有关负责人曾定下“每年6至8家新店”的目标。 　　徐静涛认为，我国大约有商业品牌250万个左右，由于零售业开始萎缩，大部分品牌都选择收缩战线，也不再发展新的门店，这也是商业中心招商难的原因之一。郭增利也表示，由于消费信心下降，整体零售业2008年下半年出现增长率同比下滑的现象。不少已经和商场签约的“准租户”拒绝“履约”。 　　GUCCI原定于在北京乐天银泰百货开设的分店被总部临时叫停。GUCCI不惜冒着违背合约以及赔偿保证金的风险，放弃装修到一半的店面从乐天银泰店撤离。 　　令人担忧的是，与撤店危机同时袭来的还有商业面积的巨大供应。戴德梁行研究报告显示，今年上半年北京商业总供应量达180万平方米，三季度又新增76.2万平方米，预计未来3年内，计划开业的商业项目面积合计将高达630万平方米。 　　“除了以上的原因外，北京地税局2008年10月15日发布的237号文件，将商业物业的出租税重新调回到25%以上，上调幅度较原来提高5倍，这个文件的实施对商业地产来说是致命的打击。”郭增利说。　 　　“由于来自各方面的压力，一直坚挺的商业地产今年将降价15%~20%。”仲量联行北京分公司董事总经理兼商业地产部主管张莹表示，2009年上半年商业地产可能较为困难，下半年才有望回暖。