人流不足养商期拉长 太古梦碎内地扩张之旅

北京三里屯VILLAGE只是太古地产在中国内地交上的第一份“成绩单”。从2001年进入广州时开始，它的其余三份“答卷”——广州太古汇、上海大中里项目、北京将台商务中心目前均无明确的答案，这直接映射出一个港资地产巨头在内地扩张的坎坷之路。 ■朱艺∕文 2008年12月21日，冬至。 一场罕见的寒流将北京的最高气温降到了零下7度。多年不见的寒冬和金融危机一样，丝毫没有打消人们的消费热情。圣诞将至，节日的气氛将寒冷的北京城严实地“包裹”起来。西单、王府井的众多商场都人满为患——名目繁多的优惠酬宾活动在刺激着人们的购物欲望。 但在车流不息的三里屯，开业近半年的三里屯VILLAGE则是另一番景象：凛冽的寒风贯穿整个广场，步行街上不多的顾客脚步匆匆，尽可能将每一寸肌肤藏在衣服里面。只是在广场的入口处，偶尔会有兴奋的年轻人停下来，与刚添置在此的商场吉祥物合影。而这3.2米高的天使宝宝，是三里屯VILLAGE少有的节日装饰。 从奥运前夕部分店铺先期开业至今，三里屯VILLAGE依旧离满租相去甚远。这家缺乏促销活动的商场似乎也没有融入眼下的节日气氛之中。 在这个萧瑟的冬天，持有物业的回报漫漫无期，让曾经坚持“加大持有商业物业投资比例”策略的地产大佬们选择了减速。香港地产商成功的开发模式，诱惑了一批内地地产商追随。如今，一些开发商战略急刹车的背后，除了受制于资金链及大环境，也折射出整个商业地产的困局。 作为香港商业巨头太古集团在中国内地的第一份成绩单，三里屯VILLAGE的现状与香港太古广场等的繁华对比鲜明，不禁让人对其雄心勃勃的扩张计划产生疑问：上海大中里项目、广州太古汇以及北京将台路项目是否也会步履艰难？什么原因让声名显赫的太古商业不能在内地续写香港神话？ 难看的数字 由19栋底层高建筑组合而成的三里屯VILLAGE，以3·3服装大厦为界分为了南北两区。定位于中高端的南区主要针对年轻时尚客户群体进行业态组合；北区则打出“奢侈牌”和“高端牌”。 然而，北区的地理位置和自身过高的定位，严重制约了其招商进度。 笔者多次致电太古地产租赁部询问关于北区招商进度情况，却告知“无可奉告”。在多方打听下，一位与太古地产接触颇多的国际代理行专业人士透露：“由于金融危机的影响，很多国际奢侈品牌都暂缓了其在中国的扩张计划，而太古一直不肯调整北区定位，导致目前的招商率仅达40%左右。” 寒风中，北区的7栋建筑特立独行，略显孤独。建筑主体工程已经完成，“这里什么都是，这里什么都不是，这里是三里屯VILLAGE”的广告牌将北区的建筑围了起来。现场没有看到任何施工的迹象，只有几名保安仍在保卫着北区的“疆土”。保安告诉笔者：“北区将在2009年10月开业。” “除非太古肯降低定位，否则北区明年肯定开不了业。即使开业了，也只是部分签约品牌先期开业。”一位不愿意透露姓名的业内人士称。 3·3服装大厦马路的北边，一栋新颖的绿色建筑跃入笔者眼帘。可找来找去，也没看见所谓的大楼名称。询问保安后，才知道这就是笔者要找的太古酒店。 坐落于北区的太古酒店——瑜舍，2008年夏天开幕。瑜舍共有98间大小不一的客房，面积在45平方米到115平方米之间，其中包括空间充裕的9间套房。另外，顶层还有一间带露台的复式Penthouse。 不过，后奥运时代酒店业的普遍低迷，让配套先进以及环境雅致的瑜舍也难逃厄运。“目前，酒店的入住率仅在10%左右。”瑜舍大堂经理告诉《新地标》。“45平方米的房间原来的房价为5000元，现在降为2400元左右。”尽管其房价不断下调，但瑜舍仍门可罗雀。在笔者逗留的近1小时内，没有任何人入住酒店，甚至询价的客人也仅有笔者而已。 北区如此，南区的状况又如何呢？曾几度推迟开业的三里屯VILLAGE南区终于在人们的期盼中开业了。但“成绩单”却不理想。Adidas等零星几家商铺在奥运前后先期开业后，一些品牌才随后逐渐入驻三里屯VILLAGE。 9月份，高力国际商铺部助理董事陈国辉就已经宣称，南区招商工作已基本完成。然而截至12月下旬，三里屯VILLAGE已经开张的品牌只有BMW Lifestyle、Croquis、Fanina Fanini、Moiselle、Ports international、Apple Store、Adidas、Uniqlo 、Belle、CPU、DHC、Casio、Fossil等113家，其中餐饮仅13家。汉拿山、麻辣诱惑、Va Va Voom等10家餐饮店要年底或明年年初才能开业。 位于西边的S7、S5、S3等几栋楼只有少数几家品牌已经入驻，而其他大部分楼的二楼、三楼或顶楼空置率非常高，很多店铺门外贴上的都是太古地产的广告。据笔者初步统计，目前三里屯VILLAGE南区的商户入驻率仅为70%左右。 养商期拉长 “三里屯VILLAGE商户亏损的原因主要为租金过高、人流量不够和商业街的结构硬伤等。”戴德梁行华北区董事张家鹏指出。 “希望以后生意会好起来。”Che Che New York（下称“Che Che”）的店员李梅（化名）对笔者说。 Che Che的店铺位于三里屯VILLAGE S4-23，总面积为96平方米，月租金近4万元，3个月免租期。从开业以来，店铺日均销售额不足3000元。前3个月，除去货物成本以及物业费等，Che Che基本处于不盈利状态。但从交纳租金时开始，如果以目前的销售额计算，Che Che每月亏损至少5万元。 在三里屯VILLAGE，陷入忧虑的并不仅是Che Che一家品牌。即使开业最早的一批品牌商户，其经营状况也不佳。 面积达3160平方米的Adidas全球最大环球店7月份在三里屯VILLAGE率先开业，强大的体验设计和专属服务受到人们的青睐。据媒体报道，在Adidas开业当天，其一天的营业额为70万元左右。 5个月过去，Adidas似乎难续当初的辉煌。尽管定制鞋和独特的核心技能测试吸引了一些年轻人的眼光，但12月17日下午笔者在店内近1小时时间里，没有任何顾客有购买行为，进店驻足的顾客也不到20人。 “由于人流量的严重不足，Adidas环球店的生意特别冷清。大概1个月前，Adidas方面向太古地产提出免物业费、水电费等要求，否则就要退租。”Adidas一位内部人士向《新地标》透露。 在三里屯VILLAGE其他的楼栋，笔者也听到了类似的声音。 “我们曾要求太古地产降低租金，但目前仍未得到答复。”三里屯VILLAGE某童装用品店铺一位经理说。“生意不赚钱还在赔钱。”这位经理有些无奈，该店每月销售额仅在4万元左右，除去租金、物业费和货物、人员成本等，每月亏损额算下来也在3万～6万元之间。 据调查，目前三里屯VILLAGE南区的月租金水平为500元/平方米左右，该租金水平接近450-675元/平方米·月的王府井国际商城。 “以太古地产的品牌号召力来说，这个租金水平是比较合适的。”仲量联行（上海）商铺部经理马利东说。不过，成熟的商业体一般需要3年左右的培育，经营不到半年的三里屯VILLAGE目前仍处于培育期。 在S4-11的Fossil店内，琳琅满目的各式包包和饰品让笔者眼前一亮。看到笔者，店内的两个营业员马上迎了上来。 “开业后平时每天的流水能达到1万元左右，而周末能达到2万元左右。但最近由于天气原因，店里的生意也渐渐冷清。”男营业员迅速答道。“按照目前的状况下去，很快就不赚钱了。” “不过，眼光还是要看长远一些。”该营业员称，“加盟的个体经营者一般要求很快看到利润，但我们是直营店，需要慢慢等待。”但并不是每个商户都具备Fossil营业员“养商”的心态。 作为三里屯VILLAGE前期策划的世邦魏理仕商铺部董事杨广安认为：“太古地产的实力和经验可以很好地帮助其度过危机，只是在碰到金融危机的大环境下，其付出的代价会更大一些，养商期的时间也会相对长一些。” 在汉博投资集团总裁朱友军看来，“三里屯VILLAGE这种体验式商业街的养商期会比一般的购物中心长1-2年，大概会需要3～5年的时间。” 三里屯VILLAGE只是太古地产在中国内地交上的第一份“成绩单”。从太古地产2001年进入广州时开始，7年的时间，其余三份“答卷”均无答案，似乎太古的内地之路稍微长了一些。