上海金鹰广场命运坎坷 “收购终止”或有隐情

香港上市公司金鹰商贸（03308.HK）发布收购上海金鹰国际购物中心（金鹰广场）公告的一个月后，事情出现了变数。金鹰商贸日前公告称，出于对很多潜在风险的考虑，决定终止收购事项。 有知情人士透露，除受到金融危机冲击外，金鹰商贸迅速“变脸”，可能是认为9.9亿元的价格仍有一定的压价空间。记者联系了金鹰商贸公关部，相关人士表示收购终止的原因在公告里已经做出解释，外界的猜测没有根据。 命运坎坷 据了解，金鹰广场历史已有近10年，是一幢29层高的商业办公综合楼，总建筑面积超过7万平方米，但是在1998年项目封顶后，由于各种原因而停工达4年之久。2002年6月18日，这一在建工程项目拍卖，上海富得世纪投资有限公司以5.3亿元的价格获得了其全部产权，更名为金富得商业广场，用途改为商住两用，地下1层到地上8层为商业用房，9到29层则变更为小户型精装修酒店式公寓。 2004年4月，南京金鹰国际集团与富得世纪签订框架协议，以股权收购的方式，将富得世纪名下金富得广场的1到9层(9层为部分)收入囊中，用于开设金鹰国际购物中心上海旗舰店。根据协议，富得世纪剥离除上述物业产权以外的所有业务，并由金鹰国际出资7.8亿元购买其公司全部股权。2004年9月，上海金鹰国际购物中心开业。 2008年11月，南京金鹰国际香港上市子公司金鹰商贸宣布，与金鹰国际订立买卖协议，以9.9亿元人民币收购金鹰国际旗下的全资附属公司——上海富得世纪投资的100%权益及股东贷款，上海富得世纪的主要资产就是上海金鹰购物广场。 2008年12月15日，金鹰商贸公布，鉴于近期全球金融危机的发展及其不利影响，双方已重新评估与收购事项相关的潜在风险，认为于现阶段不继续进行收购事项符合股东的利益，并已于12月11日就买卖协议订立终止协议，买卖协议须实时终止。 经营之痛 金鹰国际集团主要在内地从事开发及经营时尚高级连锁百货店的业务，2006年3月21日，金鹰国际将旗下的南京金鹰、扬州金鹰、徐州金鹰、苏州金鹰、南通金鹰、西安金鹰等6家百货店打包上市，金鹰商贸在香港联交所主板正式挂牌上市。 上海金鹰购物中心虽然跻身梅、泰、恒中心商圈之内，但一直以来的经营状况却远远不如梅、泰、恒。 以恒隆广场为例，在2006-2007年度内，恒隆广场共取得租金收入5.56亿港元，其中，约5万平方米的商场租金收入就达到2.38亿港元，较上一年度上升了37%。而相比之下，建筑面积4万平方米的金鹰广场却大为失色，金鹰商贸曾在今年3月透露，金鹰广场2007年未经审核的租金收入不过330万元。 兴达投资有限公司总经理王林向记者表示，金鹰国际购物中心的最大问题是出在整体规划和商业布局上，虽然占据了豪华地段，也拥有不少具有一定知名度的品牌，但在梅、泰、恒各具特色的经营策略包围下，一直找不准自己的定位。 “之前曾听说有国外的财团前来洽谈收购事宜，但最终因价格问题而不了了之，实际上目前开出的9.9亿元收购价格已经是相当低廉了。不排除作为收购方的上市公司有乘机压价之嫌。”某代理行一位不愿透露姓名的商业部董事向记者分析。 记者了解到，今年3月，金鹰商贸还曾与上海金鹰国际购物中心订立了一份管理咨询协议，由2008年3月14日至2010年12月31日。 走出困局 在11月发布收购公告后，金鹰商贸董事会在相关公告中表示，“基于中国国内消费市场的利好环境，集团收购持有黄金地段的金鹰购物广场对公司有利，此后，公司可在上海开展自主营运业务，金鹰购物广场也将成为其与国际品牌的合作平台。” 记者粗略估算，如果金鹰广场以人民币9.99亿元的价格成交，按照约4万平方米的建筑面积计算，此次，金鹰购物广场的每平方米收购单价尚不足2.5万元。而早前有商业地产分析师指出，金鹰国际购物中心大约估值为15亿元。按照这个价格，则每平方米的交易价格大约为3.5万元。 金鹰广场之前的经营状况让不少业界人士对于其未来表示担忧，但也有不少人认为金鹰广场凭借地段的优势和重新战略整合完全可以走出困境。 “目前梅、恒、泰三角的商业格局已经形成，只要金鹰充分合理地进行商业布局，并且能及时补充后续资金，要扭转以往的颓势还是很有可能的。不能一味地坚持选择差异化经营，在如此优质的地段，如何在同质化的竞争中占据一席之地是当下应该考虑的。”天宸股份开发部副总经理郑晓达向记者表示。 金鹰广场目前正在进行装修，计划引进众多国际知名服装品牌，同时配以餐饮、美容及健身等租户。在装修现场，一位施工人员告诉记者，明年的三四月份，商场将重新开业。 其公司网站资料显示，装修翻新工程旨在提升整体店铺环境及品牌组合，翻新后的金鹰广场将定位于高档次综合型购物中心，其租户包括多个国际知名品牌，如GUCCI、BOTTEGA VENATAVENETA、TRUSSARDI及Y3等；其中，GUCCI集团计划开设建筑面积约为1200平方米的旗舰店。