2009大预测：“救市”救得了商业地产吗？

2008年宏观经济已经出现较大回落，2009年，大的动荡以及种种不可知因素依然可能存在，但多数专家认为，商业地产受到的冲击整体其实较小 2008年，随着世界性经济危机的影响，中国商业地产投资总体在稳定中开始出现减缓，总量供过于求、空置率开始增高，各地发展的不均衡的差距开始拉大。 2009年，商业地产能“顺利过冬”还是“在劫难逃”？ 中央财政的4万亿救市计划，是否能让商业地产获得新的生机？ “救市”带来利好 2008年，国际投资机构和银行受经济危机的影响，对中国投资的承诺无法得以实现；另一方面，住宅市场的急剧萎缩, 直接导致了商业地产开发商面临着资金的缺乏，商业地产的投资在局部地区出现停滞。 尽管目前商业地产存在不少困难，但中国城市化进程的大趋势没有变，中国经济长期增长的预期仍然没有改变。全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会（ccrec）发布的《2008 中国商业地产专家报告》（以下简称《报告》）指出：“城市化在未来五年带来新增人口是1.2 亿，每年新增城市人口2400 万，城市大众化消费市场每年大概增加900 亿，增长非常可观，直接刺激商业地产的发展。” 同时，《报告》还强调：国家业已出台的救市措施力度非常，其中：建设保障性安居工程、廉租房建设、棚户区改造、农村危房改革试点等等，对商业地产是利好消息。最近三年之内，建设部要动用中央财政9000亿进行保障性住房建设，很大一块就是新区建设，也会给商业地产提供巨大的投资机会。 在此种情况下，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会预测：2009 年上半年商业地产发展可能还会有困难，下半年就会有回暖。尤其是中低端商业地产；区域型、社区型商业地产，更会有较大的利好消息。 消费依然强劲 2009年商业地产的形势并不那么悲观，因为从目前的情况看，经济危机还未对北京的消费市场形成太大影响，今年北京的社会零售总额依然会强劲增长20%以上，远远超过北京10% 的gdp 增速。只不过新商业开业的总体量远远超过这个比例，以至于平均下来市场转淡，而根据20/80 规律，少数抢眼的项目更是赚得本满钵满，使得一批定位不够清晰的商业项目成绩越发难看。但从总体情况看，零售市场的发展依然在高速之上。 华夏柏欣联席董事总经理谭华认为：“在一些商业发展尚不成熟的城市或地区，由于消费较为集中，商业升级尚未实现，市场需求尚未饱和，加上国家加快城乡接合，让更多国民享受改革开放的成果，因此在那些城市进行现代化购物中心的开发所受到的影响就要远低于一线核心城市。” 正如cpi的增长速率会出现减缓一样，全球经济也存在着不确定因素，这都将会阻碍商业零售市场的增长。 商业项目差距拉大 嘉亿引领国际商业运营公司总经理鄂丽华指出：在北京市场，2008 年由于奥运因素使多个大体量的商业地产项目推迟上市时间或开发周期，预计在2009 年内将有160 万平方米的新增购物场所投入市场，还有往年沉积的大量空置商业物业，造成今后商业地产的竞争将更趋激烈。 2009年应变之道 1. 开发商、投资商和经营商应该调整投资回报预期值，按商圈需求、商品结构需求、消费结构需求重新认识市场需求，把空置的商业空间开发使用。 2.刺激消费是拉动中国经济的重中之重，对于商业地产利好明显。而许多商业物业价格便宜，因此，目前是入市的好时机，不仅能获得便宜的土地，还能获得商业物业长期增值的好处。