全球金融危机令重创 日本商业地产由升转降

房地产市场动向可以说是日本经济景气的晴雨表。美国次贷危机以及随后爆发的全球性金融危机，不仅导致日本经济出现衰退，也使刚刚有所好转的日本房地产市场再次遭遇寒冬。 日本民间调查机构不动产研究所公布的调查结果表明，今年11月份，日本首都圈住宅销量同比下降14.9%，连续15个月低于上年同期水平。1至11月累计住宅销售量约3.7万套，预计全年销量为4.2万套，比2007年减少约三成。日本另一大都市圈近畿圈的住宅销量也在大幅下降，11月份仅销售住宅1716套，同比减少20.7%，预计全年销量将比上年减少两成左右。 在住宅销量持续下降的情况下，日本新建住宅开工量和新建住宅供应量也在低位徘徊。据日本国土交通省公布的数据，经季节调整后按年率换算日本全国住宅开工量从4月份的115.2万套下降到10月份的102.7万套。同期，首都圈的新建住宅供应量月均仅为3600套左右，但是首都圈和近畿圈积压代售住宅量合计高达3万套。 次贷危机爆发后，欧美房地产基金撤离日本市场，对日本房市造成较大打击。在上市的房地产投资信托交易市场，去年5月份外国投资者买超607亿日元(1美元约合90日元)，到今年6月份转为卖超380亿日元，至今一直处于卖超状态。 房地产市场需求低迷，也使日本住宅用地价格加速下跌，商业用地价格由升转降。据日本国土交通省公布的日本全国地价调查结果，今年上半年，日本全国商业用地平均价格同比下降0.8%，这是自去年同期商业用地价格时隔16年首次出现上升后，再次转为下跌；全国住宅用地平均价格同比跌幅扩大到1.2%，连续17年出现下降。 与此同时，房地产行业的倒闭企业数量也在急剧增加。今年4月至11月，共有304家房地产企业倒闭，数量同比增加22.1%。导致房地产企业倒闭的原因除市场不景气外，还包括资金借贷困难。据日本帝国数据库的调查结果，在房地产行业约有25%的企业难以从银行获得所需资金，在倒闭的企业中约有四成多是因为贷不到款而倒闭。 房地产市场的不景气状况及其对日本经济社会的影响，已引起日本政府的高度重视。在日本政府最新出台的一揽子紧急经济对策中，也把刺激房地产市场作为一项重要内容。根据该对策，日本政府将对大型都市地产开发商给予总额110亿日元的援助。同时，日本政府还通过扩大住房贷款减税额度和向中小房地产企业提供低息贷款等方式激活房地产市场。 日本政府的紧急对策能否奏效还有待进一步观察。不过，日本不动产经济研究所公布的最新预测报告认为，在全球金融市场动荡不安的情况下，企业筹资困难的状况还将继续，2009年日本房地产市场的不景气状况难有大改观。