美联：楼市行情转变 或该检视“限外”的得与失

受金融危机影响，楼市一蹶不振，不仅成交没了往日的火热，相反开发商的价格战硝烟四起，即便如此，楼市仍然无法与前两年相比。楼市的观望，经济的不景气，受到中央政府的高度重视，经济调控也由年初的“双防”调整为年中的“一保一控”，又更改为“扩大内需”，政策利好更接二连三，比如：四万亿投资、五次降息、营业税调整等。然而06年出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（简称“限外”）却一直没有松动，引起业内人士的广泛议论。 楼市“限外”对楼市成交影响明显 楼市“限外”针对商业地产和住宅市场分别有不同的限制，其中商业地产要求必须遵循“商业存在”的原则，而对于住宅市场则要求外籍个人必须在华工作生活或学习满一年以上。这一政策出台对一线城市的楼市影响明显，紧邻港澳的深圳楼市影响更甚。以深圳的写字楼二级市场为例，“限外”出台的次月（06年8月），成交套数就急降四成；9月，国家外汇局和原建设部发出《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》时，当月成交套数又急挫四成；07年7月深圳出台地方楼市“限外”，当月成交套数又下跌32.7%。此后，写字楼二级市场的成交就进入一劫不复之地，除了08年4月成交103套外，其它月份的成交套数均在50套以下，成交均价也由3万左右降至2万左右（见下图）。住宅市场的情况也大致类似。 注：2006.7.11国家出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（简称“限外”）； 2006.9.1出台《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》； 2007.7.10深圳地方楼市“限外”出台。 时过境迁，楼市“限外”处境尴尬 “限外”出台的06年，正是全国楼市行情看涨之时，各种资本纷纷进入楼市投资，尤其是外资在内地的物业收购案此起彼伏，推动了楼市价格的快速上涨。07年上半年，深圳楼市更是史无前例地大涨五成以上，因而也顺理成章地迎来了深圳地方“限外”。然而现在楼市行情已大不同，整个二级市场，包括住宅、写字楼，其成交套数均不及去年高峰期的5成，价格降幅亦不小，住宅成交均价下降达三成，写字楼成交均价跌幅超三成。与此相应的是，当年在大陆大肆收购物业的机构纷纷抛售手中物业。此一时，彼一时，当年“限外”出台的楼市环境已经反转，相反国家新近出台“新国六条”又在鼓励楼市消费，支持开发商直接融资，强化地方政府稳定楼市。如此看来，楼市“限外”出台的基础已经改变，该政策也应作相应的变通，甚至暂时取消，这对于紧邻港澳的深圳楼市尤显重要。 当然，购房者对当年的高房价仍心有余悸，其支持楼市“限外”的理由是担心外资再次抄底中国楼市，从而推高楼市价格。然而在目前全球金融风暴纵横深入的情况下，若外资会大举抄底中国楼市，中国政府又何须花大力气来促进楼市交易呢？楼市行情已然转变，也许是时候检视一下“限外”时期的得与失了。