卖不出去的写字楼 富力商业地产之困

富力舍不得打破多年来辛苦布下的局,他们希望资本市场能为他们打开天窗,希望市场会突然转好,希望…… 事实上,2008年富力地产经营受到舆论诟病的重要原因是其在商业地产项目上沉积了大量的资金。 然而,富力遇到的问题依然是商业地产本身的流动性问题,在今天的市场当中,富力越来越发现难以找到价格合适的买家。 富力盈信大厦 本来富力有意将今年下半年推出市场的富力盈信大厦写字楼部分整体出售给相关买家。 富力盈信大厦原本是在2006年8月31日,广州市国土局推出的珠江新城b1-5地块上规划的项目。当日,经过一番激烈角逐之后,富力地产击败广晟资产,以3亿元夺得了该地块。 该地块位于珠江新城中轴线西侧,占地面积7880平方米,楼面价约为3173元/平方米。经规划后,b1-5地块将建一栋写字楼,总建筑面积达12万平方米,项目楼高40层,其中1-5层为群楼商场,6-40层为甲级写字楼,预计于2008年下半年推出市场。富力将项目命名富力盈信大厦。 然而,时至2008年7月左右,盈信大厦尚处于地基阶段。此时市场有消息称,富力已经在和一些外资基金接触,意图将该项目的写字楼部分整体出售。但双方在交易价格上没有达成一致。 据一位曾与富力地产有过接触的地产投资人士表示,当时,曾有一批以香港为基地的基金曾想出手盈信大厦,如果富力地产愿意以1.6万元/平米的价格出让项目,则至少会有十家左右的基金愿意洽淡该项目,其中有两三家甚至已经明确表态愿意接手。但富力却并不愿意以低于1.8万元/平米的价格出售,另一方面,富力对基金公司也提出了较为苛刻的付款条件,即当盈信大厦完成地基,开始地面工程的时候,即要求求购方支付完所有交易金额的8成。按照1.8万元/平米卖价的话,初略估算,交易额为16亿元。 广东发展银行 然而,就在富力和基金僵持不下的时候,广东发展银行却为富力开出了2万元/平米的均价,意图整体收购该项目的写字楼部分。 据知情人透露,广发行曾有意买下富力君悦酒店十层的写字楼,总面积约2万多平方米,价格大约在3万元左右。但是当时富力不太愿意把君悦酒店拆开散售,于是就和广发行进行了沟通,表示愿意把盈信大厦整栋卖给广发行。 据消息人士称,事实上双方已经谈妥了价格,将以2万元/平米成交。这个价格较单独购买君悦酒店便宜,广发行愿意接受。 就在双方意愿都很明确的时候,这笔买卖却发生了变数。2008年下半年,原本还算坚挺的国内商业地产也呈现出了明显的下跌趋势,而日益严重的金融海啸也让银行资产严重缩水。面对金融危机,广发行决定不再收购商业物业。 富力整体出售盈信大厦的计划又一次泡汤。 商业地产困局 “对商业用物业的整体策略作出重新规划也许是富力当前最为迫切的事情。”有分析人士对观点地产网说。 但种种迹象显示,富力并不愿意将手中的商业地产项目廉价出售。目前富力的商业地产项目主要集中在广州、北京及天津三地。 “事实上,即便是按2006年时期的价格水平,富力的盈利空间依然存在。尽管富力在后期可能需要为该项目的建设及管理付出更多的投入。但富力依然保有商场部分的租赁权,在未来的珠江新城,商场部分的租赁收益将会较写字楼高。”有分析人士针对富力盈信大厦商业地产整售案例对观点地产网说。 　该分析人士认为,富力目前遇到的困难也许就是诸多商业项目建设资金投入的缺口。因而富力才会在相关写字楼的整体出售协议当中附有首期付清80%的条款。 “这总体上还是体现了富力对现金流量的需求。”该分析人士说,其预计富力未来在商业地产上的现金流量需求巨大。 资料显示,富力曾为旗下商业地产做多方面的规划,例如打包reits上市等等。但分析人士认为,富力的尴尬在于其旗下商业项目当前均未成熟。 “这意味着富力必须用现金流量去换取时间,但事实上富力的现金流量非但不乐观,甚至可以说是悲观。”该分析人士说。其认为,富力在当前依靠出售商业项目来“过冬”的同时,仍然议价“惜售”,可能体现了富力本身的矛盾心态:其一方面其需要大量的现金流量,这种现金流量的最低规模就是支持其完成规划中的大量商业地产项目的建设与开发;另一方面则显示出富力至今也尚未有明确的市场策略调整,其态度依然是期望能够“熬”过此一轮调整。 “他们很好玩,就像一只驴子,骑驴的人在前面吊了一只香蕉,于是驴子就一直为了这只香蕉而往前走。”有接近富力的业内人士对观点地产网称。其认为,个别项目上的计划调整可能依然是未来富力的主要解决问题的方式。其认为富力舍不得打破多年来辛苦布下的局,他们希望资本市场能为他们打开天窗,希望市场会突然转好,希望……